所以，如果銷售額起來了我們就來提價格，我們有足夠往上提價的原因：第一個，辦公樓的租金在不斷上漲；第二個，北京市政府給我們批的最高限價還沒有達到，只要不達到這個最高限價就是合法的。而我們目前的售價到政府批的最高限價還有一個比較大的空間。

　　另外，一旦銷售起來后，我們準(zhǔn)備采取像銀河SOHO的銷售方法。銀河SOHO是怎么銷售的呢？因為這個項目跟望京SOHO都是扎哈團隊設(shè)計的。我們在銷售的過程中是不要小客戶，先讓大客戶挑房子，先讓4個億以上的客戶挑，挑完之后讓1億以上的客戶挑，最后一個挑房子的是5000萬以上的客戶。

　　唐正茂：去年我們的毛利率有所下降，是因為去年有一些項目是購買的已經(jīng)完工的銷售項目，這種類型的項目比我們買一塊土地來開發(fā)這樣項目的毛利率要低一點。但是，它們的優(yōu)勢是周轉(zhuǎn)非�？�。往后我們的毛利率仍將保持在50%。

　　媒體提問：去年業(yè)績下降說是因為信貸緊張所致，現(xiàn)在潘總看好2012年卻沒有提及信貸問題，如果今年宏觀政策沒改變，信貸政策依然緊張，這對SOHO銷售會形成較大壓力，這樣的話，為什么還要提價？

　　潘石屹：商業(yè)地產(chǎn)租金回報率高，所以有提價空間。去年四季度因為銀根緊張所以銷售不好，今年有膽量提價，是看到銀根不可能有去年那么緊。

　　人民銀行已經(jīng)把存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5%，市場上有4000億資金出來。而且周小川行長說今年存準(zhǔn)還有下調(diào)、空間還很大，銀根不可能像去年那么緊，去年四季度應(yīng)該是銀根最緊的時候。隨著存準(zhǔn)下調(diào)，市場銀根就沒那么緊了。

　　媒體提問：對于與復(fù)星合作的外灘8-1地塊，現(xiàn)在復(fù)星對你們進入的態(tài)度有沒有改變？因為，之前很多人說復(fù)星不歡迎你們進入，現(xiàn)在雙方有沒有一些新的進展？

　　潘石屹：8-1項目確實是皇冠上的明珠，是最好的一個位置。如果是在銀根稍微松動的情況下我們是沒有這個機會的，正因為綠城和證大的資金有問題了，才給我們提供了這樣一個千載難逢的機會，因此，我們擁有了8-1項目地上地下42萬平方米中50%的權(quán)益。

　　當(dāng)然，我們的合作伙伴、我們的老朋友復(fù)星也想把這50%的股權(quán)拿過去，但我們的動作稍微快了一點，所以出乎他們的意料。不管怎么樣，我認(rèn)為SOHO有SOHO的優(yōu)勢，復(fù)星有復(fù)星的優(yōu)勢。只要我們兩家團結(jié)合作一定會給上海外灘天際線和上海外灘城市創(chuàng)造一個地標(biāo)。

　　對我們兩家公司來說，這個項目都是非常偉大的一件事情，我相信我們未來都會合作好。目前所有的合作都在接觸，該辦的手續(xù)都在按部就班地做。

　　媒體提問：潘總之前說今年的網(wǎng)絡(luò)銷售要占全年的三分之一，可是SOHO每次推出的套數(shù)都很少，且前網(wǎng)上售房的企業(yè)不少，你們的信心來自哪里？

　　潘石屹：盡管在網(wǎng)上我們推的套數(shù)不多，但由于網(wǎng)上銷售是委托給拍賣公司，我們?nèi)ツ昃W(wǎng)上銷售了3.9億元，是北京拍賣行業(yè)中的第一名，跟字畫，古玩比較起來，我們這個量還是非常大的。我們今年銷售采取的是三個方式，網(wǎng)絡(luò)銷售這部分不一定是三分之一，只是希望而已。

　　媒體提問：SOHO今年的派息是怎樣考慮的？

　　潘石屹：今天上午開董事會的時候我反復(fù)想，我們每一個項目都非常大。一個項目一完工，我們的利潤率都非常高。但如果這個項目今年沒完工的話利潤率就比較低，不像別的公司有幾百個項目利潤率就比較均衡。

　　在這樣的情況下，為了實現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展，我們就把每一年的派息率維持在穩(wěn)定的水平。我們前年和去年的派息率和大前年的派息率，基本上維持在5.6%左右。

　　媒體提問：今天上午溫家寶總理指出宏觀調(diào)控不會放松，房價遠遠沒有到合理的水平，要使房價降到與居民收入相適應(yīng)后，才可以考慮放松調(diào)控。潘總怎么看總理這段講話？房價回落到什么水平才是溫總理說的合理水平？

　　潘石屹：其實，上午我們也注意到溫總理的講話了。溫總理講的房價是住宅房價，跟我們沒有關(guān)系。我們做的是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，是做辦公樓和商鋪的。辦公樓和商鋪的價格跟居民的收入也沒有太大關(guān)系。所以，衡量辦公樓和商鋪的價格高低只有一個指標(biāo)，就是它的租金回報率。第三方數(shù)據(jù)顯示，去年四季度，北京辦公樓的租金上漲了50%，上海辦公樓租金漲了17%，所以，當(dāng)價格不變的時候，回報率已經(jīng)非常高了。

　　另外，溫總理的講話我堅決支持。在過去兩年里，我不斷說普通住宅的價格太高了，為什么說高了呢？衡量的標(biāo)準(zhǔn)有兩個：第一，住宅房價和我們居民家庭收入相脫離；第二，如果是把住宅作為一個投資產(chǎn)品，它的回報率在北京、上海都不足1%。但我們商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率在7%-13%。

　　如果把同樣的住宅和商業(yè)放在一起，一個回報率是百分之十幾，一個回報率不足1%，這個不足1%的市場肯定是價格高了，有了泡沫。

　　媒體提問：我想問一下潘總，您認(rèn)為溫總的那句話未來對中國房地產(chǎn)市場會有什么影響？您說您堅決支持溫總理的說法，SOHO有沒有考慮做一些合理價格的住宅項目？

　　潘石屹：有了限購政策后，住宅開發(fā)商的日子是非常難過的。他們寧肯出臺房產(chǎn)稅，寧肯出臺別的政策也不要限購，這是我接觸到一些開發(fā)商的想法，而這些住宅開發(fā)商的負(fù)債率普遍都比較高。

　　去年四季度，他們試圖用降價的辦法突圍出去，但很快發(fā)現(xiàn)，有限購政策情況下，降價是突圍不出去的。溫總理今天的講話堅定了對限購政策的信心。所以，我覺得對這些住宅開發(fā)商，尤其負(fù)債率比較高的開發(fā)商來說可能不是一個好消息。

　　我覺得，住宅限購政策取消之后，住宅房地產(chǎn)市場才能得到真正的恢復(fù)。如果這個政策不取消，談存款準(zhǔn)備金率降低、首付降低、利率調(diào)整都是沒有意義的，因為他沒有資格買。

　　第二個，SOHO中國這些年主要以商業(yè)開發(fā)為主。我們的強項不是去做一些低檔的住宅，我們也做不來。所以，還是把這些艱巨而偉大的任務(wù)交給萬科、碧桂園、恒大去完成，我們做點力所能及的事情--在北京和上海的繁華地段，像8-1的地段做一些標(biāo)志性的建筑。

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