紅商網(wǎng)訊：“爛尾樓專業(yè)戶”不收爛尾樓了？SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹近日接受媒體采訪時表示，“2012年公司將謹(jǐn)慎收縮戰(zhàn)線，并購目標(biāo)僅針對土地，‘爛尾樓’、在建工程等將不再考慮。”此言一出，SOHO中國股價應(yīng)聲而落，5個交易日連續(xù)下跌近10%。
本刊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，“爛尾樓改造工程”并非SOHO中國的“非經(jīng)常性項目”，而是“主營業(yè)務(wù)”。若實施潘石屹所說的“不收爛尾樓”政策，SOHO中國的盈利能力將有待觀察。
新增項目半數(shù)來自爛尾
建外SOHO一炮打響之后，SOHO中國的精力更多轉(zhuǎn)移到從價值洼地中挖掘出某個項目，套上自己的品牌，簡單包裝一番，借助超強的營銷能力，以成倍的價格賣出去。從開創(chuàng)散售模式到淘金爛尾樓，SOHO中國可謂邁入了更高的段位：由買地賣房子升級到買房子賣品牌，利用成功的慣性，做起了“一本萬利”的生意。
SOHO中國收購爛尾樓的密集期要從2007年算起。作為SOHO中國上市后的首筆交易，潘石屹一口氣從華遠(yuǎn)集團(tuán)購得兩處爛尾樓——“民源大廈”和“北京公館”，更名為“光華SOHOII”和“SOHO北京公館”。從此，SOHO中國大量收購北京上海兩地的爛尾項目。
SOHO中國2009年至今做過的18個項目中，有9個在接手前是空置、爛尾，占據(jù)半壁江山(見表1)。業(yè)內(nèi)也將“爛尾樓專業(yè)戶”的稱號贈予了SOHO中國。
不過，2010年5月北京官方出臺禁止物業(yè)散售政策之后，SOHO中國轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，收購爛尾樓的機會減少。而樓市調(diào)控令SOHO中國的銷售遭遇滑鐵盧，營銷體系出現(xiàn)動蕩，負(fù)債攀升存貨高企，大撿爛尾樓快錢的模式遭遇挑戰(zhàn)，何去何從關(guān)系到公司未來的命運。
“二手貨”支撐高利潤
易城中國提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，北京甲級寫字樓平均售價季度為30620元/平方米，而SOHO中國的寫字樓售價早在2007年上市的時候就已達(dá)35775元/平方米，2010年則達(dá)到59824元/平方米，年復(fù)合增長率近20%，且一直高于周邊住宅價格。
高售價使得SOHO中國的凈利率遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)平均13%的水平。在2009年達(dá)到45.7%， 2007年和2010年分別達(dá)到28.58%和20.71%。
在房地產(chǎn)行業(yè)里，“高周轉(zhuǎn)”和“高利潤率”往往不可兼得。SOHO中國能夠兩者兼?zhèn)�，爛尾樓功不可沒。
2007年，SOHO中國的存貨周轉(zhuǎn)率是萬科的兩倍多；2010年，SOHO中國的存貨周轉(zhuǎn)率是萬科的3倍。但在經(jīng)濟(jì)波動期，SOHO中國則不如萬科“貨如輪轉(zhuǎn)”(見表2)。
SOHO中國收購過來的“二手貨”不但創(chuàng)造了高毛利率，還使周轉(zhuǎn)率又上了一個臺階。眾所周知，SOHO中國項目數(shù)量不多，不以拿地能力見長。故“戒掉”爛尾樓，SOHO中國如何保持業(yè)績令人產(chǎn)生高度懷疑。
以SOHO中山廣場為例。2011年5月6日SOHO以32億元總額收購上海新世紀(jì)長寧商業(yè)中心的A、B幢辦公樓及地下室，更名為“SOHO中山廣場”，收購均價2.25萬元/平方米。在完成收購3個月后，即2011年8月14日，SOHO中國正式對外銷售。在不到半個月的時間里，SOHO中山廣場完成合同銷售金額14.33億元，銷售均價4.88萬元/平方米，翻了一倍。
2009年11月收購的北京嘉盛中心項目同樣如此。收購均價22718元/平方米，兩個月后啟動銷售，平均售價為43000元/平方米，比收購價格高出約89%。更為重要的是，有價又有市，成交火爆。開盤首日就售出47000平方米(首期總面積的80%)，錄得合同銷售收入20.8億元人民幣，收回了總投資的約90%。
周期只有兩個月？而且價格翻一倍？還有比這更驚人的周轉(zhuǎn)速度和毛利率嗎！周轉(zhuǎn)最快的住宅開發(fā)商從拿地到開始銷售也至少需要半年時間，封頂、售罄能在一年半內(nèi)完成已經(jīng)很神奇了。
SOHO中國之所以能這樣操作，得益于商業(yè)地產(chǎn)的品牌護(hù)城河。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，對品牌和客戶渠道的依賴性強。
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