紅商網(wǎng)訊：雖然230億的銷售目標(biāo)遭券商看空，潘石屹依然信心十足。在2月22日電話會(huì)議上，潘石屹回應(yīng)，早前高盛看低望京SOHO的銷售是“完全沒道理的”。
高調(diào)提價(jià)
高盛在2月9日的報(bào)告中指出，SOHO中國230億的目標(biāo)遠(yuǎn)高于高盛預(yù)期的117億元，這主要是雙方對(duì)于北京中關(guān)村望京SOHO項(xiàng)目銷售預(yù)期不一。
SOHO中國預(yù)計(jì)望京SOHO今年可為帶來145億元銷售貢獻(xiàn)，而高盛則預(yù)計(jì)該項(xiàng)目今年的銷售額或僅有38億元。
對(duì)此，潘石屹認(rèn)為這是“完全沒有道理”，緣因高盛依據(jù)的是2011年的營業(yè)額。但潘石屹指出，實(shí)際上北京寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)在四季度發(fā)生了非常大的變化，北京寫字樓的租金在全世界排在前面。
“我看到戴德梁行的報(bào)告、世邦魏理仕的報(bào)告，去年北京的租金上漲了50%，這對(duì)我們辦公樓的銷售是一個(gè)重大的利好消息，辦公樓的銷售唯一就是取決于辦公樓的租金是高還是低，至于戶型各方面都不重要。目前北京辦公樓租金上漲到高位，且北京辦公樓的空置率是歷史最低點(diǎn)，基本上繁華地段都沒有空置的辦公樓了。”
他續(xù)稱，由于此前北京政府批出的辦公樓用地都被開發(fā)商建成住宅賣了，所以北京未來辦公樓的供應(yīng)量非常少，這種局面三五年之內(nèi)不會(huì)改變。
“另外，由于央企總部經(jīng)濟(jì)集中在北京，這些對(duì)寫字樓的需求量非常大，所以，對(duì)我們辦公樓的銷售這樣悲觀是完全沒有道理的。”潘石屹指出。
除北京以外，潘石屹指出，上海寫字樓市場(chǎng)2011年租金差不多上漲了20%，另隨著上海金融中心的建設(shè)定位，到2015年將有34萬的金融從業(yè)人員在上海。“所以，我們覺得從三、五年的時(shí)間來看北京、上海的寫字樓市場(chǎng)都還是不錯(cuò)的。”
基于對(duì)市場(chǎng)的看好，SOHO中國亦考慮將旗下項(xiàng)目提價(jià)。”“從去年的12月份到現(xiàn)在為止我們沒有提過價(jià)，這是不正常的，銷售的項(xiàng)目幾個(gè)月不提價(jià)就是間接降價(jià)。所以，我們決定在3月1號(hào)先提2%的價(jià)格，如果市場(chǎng)銷售得好，我們就提得快一點(diǎn)，每一次的幅度都不會(huì)很大，跟央行提存款準(zhǔn)備金率是一樣的。”
據(jù)介紹，SOHO中國今年銷售項(xiàng)目共四個(gè)，分別是望京SOHO、上海的SOHO中山廣場(chǎng)、SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)和臨空SOHO。他預(yù)計(jì)，SOHO中國今年可售物業(yè)大概有300多億，其中拿到預(yù)售許可證的就有200多億。
潘石屹早前曾明確表示，2012年公司的收購對(duì)象主要為京滬兩地的大宗土地，計(jì)劃投入金額為100億。但有人擔(dān)心，由于拿地開發(fā)周期比較長，是否因此會(huì)造成可售項(xiàng)目的減少而影響SOHO中國未來幾年的業(yè)績。
潘石屹回應(yīng)這樣的情況不大可能發(fā)生，“我們現(xiàn)在的計(jì)劃已經(jīng)排到四年之后了，四年之內(nèi)我們每一年的銷售額都是可以保證的，就是把我們已經(jīng)進(jìn)的項(xiàng)目如果全都變成銷售額的話，大概有600多個(gè)億，所以這個(gè)量是非常大的。”
混亂的市場(chǎng)
雖然對(duì)市場(chǎng)看好，但SOHO中國同樣逃脫不了銀根緊縮帶來的負(fù)面影響。
潘石屹在電話會(huì)議中承認(rèn)，去年SOHO中國業(yè)績下降“最關(guān)鍵還是銀行的銀根緊”，因?yàn)?ldquo;我們?cè)谏虾５目蛻粲袦刂莺土x烏的客戶，北京有很多內(nèi)蒙古的客戶，這些放高利貸的都開始跑路了，整個(gè)市場(chǎng)資金非常緊”。
因此，對(duì)于此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，他顯得非常樂觀。盡管好友任志強(qiáng)都說“降存準(zhǔn)率并不一定與房地產(chǎn)相關(guān)”，潘石屹依然認(rèn)為，對(duì)于資金需求量大的房地產(chǎn)行業(yè)，“這一定是個(gè)利好消息”。
“存款準(zhǔn)備金降低了0.5%，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說，就多了四千億人民幣的貸款，是銀根松動(dòng)的跡象。當(dāng)然這個(gè)量不夠大，降低的次數(shù)越多銀根就越松動(dòng)。”潘石屹如此表示。
而對(duì)于各地方政府花樣百出的各類放松性政策，他認(rèn)為是地方政府財(cái)政收入壓力所致，但中央的態(tài)度依然沒有動(dòng)搖，所以整個(gè)市場(chǎng)是混亂的。
在這樣的對(duì)抗下，“2011年，我們基本上在兩種傳言里面生活著：一種是限購政策馬上就要取消了，另一種則是政府的辟謠，稱限購政策要作為一個(gè)長期的政策去考慮。如果如果不取消，2012年的影響程度要比2011年還要大得多。”老潘戲言。
他的建議是，取消限購政策，加強(qiáng)稅收等市場(chǎng)化手段，比如征收房產(chǎn)稅。
“我主張，對(duì)居民的第一套房子不征收房產(chǎn)稅，在征收的同時(shí)降低契稅、營業(yè)稅等，減輕老百姓的賦稅壓力。還有一點(diǎn)就是要公平，在征稅之前處理好違章建筑、小產(chǎn)權(quán)房，讓公民履行平等的義務(wù)。”
老潘分析，中央調(diào)控的目的是要使房價(jià)回歸到一個(gè)合理的區(qū)間，并不是想讓一大批房地產(chǎn)破產(chǎn)。
“從地方政府的角度來講，他們也怕大房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，他們覺得讓別人兼并、重組、賣地也好，就是千萬不能像雷曼兄弟一樣，因?yàn)�，大房企破產(chǎn)會(huì)帶來客戶、股東及股民等一大堆問題。”
同時(shí)，他認(rèn)為，在這種博弈中，房企也在經(jīng)歷一次洗牌的過程。過去十年房企的發(fā)展取決于圈地的多少，如今地價(jià)不動(dòng)甚至下降，企業(yè)的開發(fā)模式就會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)變。這個(gè)洗牌的關(guān)鍵就是地價(jià)。
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