現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)2012年的合同銷售是100億，請問會采取什么樣的策略來保證這個目標(biāo)的實現(xiàn)？
另外，此前越秀是率先在廣州進(jìn)行了一個限期18天的優(yōu)惠促銷活動，銷售也比較理想，那么接下來會不會有類似的動作以進(jìn)一步擴大集團(tuán)項目的走貨，爭取達(dá)到這個銷售目標(biāo)？
陳志鴻：100億的銷售目標(biāo)的制定是建立在越秀這三年來擴大規(guī)模之后，擁有足夠的適銷對路產(chǎn)品，能夠滿足消費者的需求。
而春節(jié)之后越秀也采取了一系列銷售活動，也是按照適銷對路的措施而制定的，調(diào)整產(chǎn)品在新的市場環(huán)境下能夠滿足新需求的方向，達(dá)到市場能夠接受的價格，所以幾個項目的銷售都是比較理想的。
至于還會不會有具體的銷售措施的問題，答案是肯定的。要不斷提高營銷能力，不斷創(chuàng)新營銷手段，按照適銷對路的方向，根據(jù)市場需求的變化來調(diào)整產(chǎn)品的適應(yīng)程度。同時，保障產(chǎn)品的市場價格來實現(xiàn)制定的銷售目標(biāo)，越秀表示還是相當(dāng)有信心的。
現(xiàn)場提問：越秀2012年的基本開支還是很高，今年現(xiàn)金流入和流出差不多是相等的，大概有幾十億在手。但是，看到你一年內(nèi)要還的債務(wù)大概也有100多億，請問是怎樣處理這些短期債務(wù)？是否有融資和配股的想法？
另外，2012年前兩個月的合約銷售情況是怎么樣？
唐壽春：今年的到期債務(wù)大概是106億，實際上，106億實際上是分成兩個部分，一部分是在香港，大概40億，一部分在國內(nèi)，60億左右。
香港部分，一季度到期的大概10多億，還有將近30億在是四季度到期的，現(xiàn)在采取的措施基本是跟銀行談妥進(jìn)行再融資，例如沒有通過其它配股這些方式來還款的，基本上是采用再融資的方式。
第一季度的10億已經(jīng)談妥了，也跟銀行簽了協(xié)議，第四季度也已經(jīng)在做準(zhǔn)備。從銀行反饋的信息顯示再融資目前是沒有任何問題的。
而內(nèi)地部分的60億到期主要是開發(fā)貸款，開發(fā)貸款的一個項目結(jié)束后，差不多就要還貸款。然而，新開發(fā)的樓盤又可以取得開發(fā)貸款，即開發(fā)貸款是具有流動性的。所以，通過最簡單的方式，香港采用再融資，國內(nèi)采用新開發(fā)貸款，基本是沒有問題的。
陳志鴻：今年前兩個月的銷售狀況由于年后采取了一些銷售措施取得了不錯的成績。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，已經(jīng)實現(xiàn)的合同銷售金額是10.3億，加上已經(jīng)認(rèn)購還沒有簽合約的，總共是16.3億左右。這個數(shù)字和去年同期比基本上是持平，下降的幅度不到1%。
現(xiàn)場提問：關(guān)于土地儲備方面，今年是否會繼續(xù)用54億來買地，怎么看待在一二三線城市拿地，越秀如何布局一二三線城市？
剛才提到越秀地產(chǎn)會發(fā)揮越秀地產(chǎn)加越秀房托的平臺，那么具體措施是怎樣的？
陳志鴻：關(guān)于土地儲備問題，首先，越秀大的戰(zhàn)略發(fā)展方向已經(jīng)明確，就是立足廣州，拓展珠三角，布局全國，這就包含了一二三線城市，所以今后的拿地是有計劃性的，根據(jù)戰(zhàn)略方向布局。
其實，越秀拿地是有判斷標(biāo)準(zhǔn)的。第一，項目要符合區(qū)域布局；第二，要看項目的評估，并非一定要進(jìn)入一線或是二三線城市。
至于怎么看待二、三線城市，我認(rèn)為中國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，特別是中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，二、三線城市更是充滿更多機會。這就是考慮一個區(qū)域的發(fā)展機會，也考慮一個項目的經(jīng)濟(jì)指數(shù)。
陸志峰：新增土地儲備的過程中非常重要的一點是地點的選擇，也就是說房地產(chǎn)關(guān)鍵的要素是地點。隨著國家戶籍制度的改革，允許二、三線城市的戶籍開放，這意味著國家在加速推進(jìn)城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程，這就充分證明了二、三線城市下一步的重點是住宅供應(yīng)。所以，這就是機會，二三線城市也是越秀重點考慮的地方。
而一線城市，因為越秀地產(chǎn)擁有兩個平臺的優(yōu)勢，強強聯(lián)合，重點是城市綜合體開發(fā)，比如沈陽的項目，杭州的項目，廣州的一些大型項目等�，F(xiàn)在兩個平臺的互動，住宅開發(fā)與城市綜合體的開發(fā)都會基于對地點的選擇。
現(xiàn)場提問：關(guān)于負(fù)債比率，是否還會繼續(xù)調(diào)整？借貸是否還會發(fā)債？與越秀房托合作，重大收購時，房托是否會發(fā)基金？
唐壽春：首先，關(guān)于負(fù)債比例，大陸和香港的比例，大陸是65%，香港占35%。這個比例是經(jīng)過兩年的努力調(diào)整的，而這種調(diào)整帶來的好處主要是人民幣升值。
負(fù)債比率的目標(biāo)還要進(jìn)一步調(diào)整，按照董事會的目標(biāo)要求是要做到香港和大陸貸款總額比例達(dá)到50：50。而存在問題是香港的資金要籌集進(jìn)入大陸要通過什么樣的方式。事實上，方式有控股，發(fā)債，或是銀行貸款等。而從目前的形勢看首選是銀行增加信貸，因為成本是最低的。而發(fā)債，也并不排除。
關(guān)于房托進(jìn)行收購是否會發(fā)行基金單位的問題，這要視情況而定。如果有重大收購項目時，需要支付地價，發(fā)行基金單位是其中一種籌資方式，但是目前沒有。
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