紅商網(wǎng)訊：“我們過冬的衣服、暖氣都有，明年業(yè)績還要繼續(xù)增長。”2011年12月29日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（越秀地產(chǎn)，00123.HK）執(zhí)行董事及運(yùn)營總經(jīng)理陳志鴻宣布完成90億元的全年銷售目標(biāo)，但是對于2012年的銷售目標(biāo)卻轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。
在90億元的銷售數(shù)據(jù)背后，則是越秀地產(chǎn)連番的商業(yè)物業(yè)出售，對此，陳志鴻亦堅稱這并非“拋售”，而是清理“非核心投資物業(yè)”。
“明年的主題是—變，信息多變，政策敏感，我們做了很多套計劃，A計劃不行，我們就啟動B計劃。”這亦是越秀地產(chǎn)對于未來一年形勢的判斷。但是，連續(xù)3年的大舉擴(kuò)張，依然給其資金面帶來很大的壓力。目前，越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為65%。有人認(rèn)為，越秀地產(chǎn)拋售商業(yè)是為了緩解資金壓力，但是越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事及運(yùn)營總經(jīng)理陳志鴻卻對此予以否認(rèn)。
銀行負(fù)債超218億
2011年12月29日，越秀地產(chǎn)宣布已經(jīng)完成2011年90億元人民幣的銷售目標(biāo)，并創(chuàng)下歷史新高，其中絕大部分銷售貢獻(xiàn)仍是來自于廣州。
在越秀地產(chǎn)2011年1-11月的合同銷售中，江門、煙臺、沈陽3地3個項目的銷售收入合計3.32億元，僅占合同銷售73.51億元中的4.51%，只有廣州貢獻(xiàn)了絕大部分的銷售額。
為了擴(kuò)大廣州以外市場的份額，越秀地產(chǎn)已然大幅落子外地城市：先后競得沈陽南塔街地塊、中山東升鎮(zhèn)地塊、廣州科學(xué)城地塊、杭州臨安地塊等，新增土地儲備160萬平方米，全年斥資67億元。
相較以往，越秀地產(chǎn)依舊不減擴(kuò)張勢頭：2009年，越秀地產(chǎn)新增建筑面積為138萬平方米，全年斥資近50億元；2010年，越秀地產(chǎn)新增土地儲備為346萬平方米，全年斥資93億元。
截至目前，越秀地產(chǎn)的土地儲備總量約為1100萬平方米。
然而，這還不是越秀地產(chǎn)土地儲備的全部。
2011年12月14日，越秀集團(tuán)與廣東省江門市人民政府在廣州簽署全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，越秀集團(tuán)在江門增加40億元投資和60萬平方米的土地儲備，雙方將在房地產(chǎn)、交通基建、金融證券、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域深化全面合作。
無獨(dú)有偶，越秀地產(chǎn)已陸續(xù)入主茂名和中山。
2011年1月26日，越秀集團(tuán)與廣東省茂名市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在扶貧、房地產(chǎn)開發(fā)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融證券、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域開展全面深入的合作，擬在茂名打造總占地面積超過5000畝的大型綜合體項目。
2011年6月2日，越秀集團(tuán)與中山市人民政府簽署全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在房地產(chǎn)、交通基建、金融證券三方面開展合作。而在此之前，越秀地產(chǎn)已與中山先后開發(fā)了開發(fā)面積合計超過140萬平方米的4個城市綜合開發(fā)項目，總投資超過100億元。
以上3個項目，均是數(shù)千畝以上的大型城市綜合體，顯然對越秀地產(chǎn)的資金是一大考驗。
截至2011年上半年，越秀地產(chǎn)增加銀行貸款33億元，總資產(chǎn)規(guī)模為610億元，銀行負(fù)債規(guī)模為218億元，資產(chǎn)負(fù)債率為65%，境內(nèi)利用境外資金為58億元。
越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“2012年，越秀地產(chǎn)將重點(diǎn)在廣州以及已進(jìn)入的外地城市尋找投資機(jī)會，輻射周邊市場，促進(jìn)外地項目公司規(guī)�；l(fā)展”。
陳志鴻則坦言，2012年房地產(chǎn)市場信息多變，政策敏感，確實很難預(yù)料接下來的市場形勢。但我們已有了棉衣和暖氣，需要加快開發(fā)速度，縮短項目開發(fā)周期和銷售周期；并根據(jù)資金情況，謹(jǐn)慎購地。
否認(rèn)拋售商業(yè)物業(yè)
有人把越秀地產(chǎn)的資金壓力與其商業(yè)物業(yè)的拋售聯(lián)系起來，認(rèn)為這是其為了緩解資金壓力而不得已拋售商業(yè)物業(yè)。
查看越秀地產(chǎn)2011年的銷售業(yè)績，可以發(fā)現(xiàn)90億元的銷售任務(wù)中，僅是商業(yè)地產(chǎn)即貢獻(xiàn)過半的銷售收入。其中，全年商業(yè)物業(yè)完成銷售面積約260萬平方米，合同金額超過45億元，占全年指標(biāo)的50%，僅廣州財富世紀(jì)廣場單盤的銷售收入，在9月-12月即超過12億元。
越秀地產(chǎn)也透露，其廣州國際金融中心項目整體招商率目前已達(dá)80%，其中寫字樓今年投入使用，最高租金已突破300元/平方米；平均租金亦遠(yuǎn)超廣州市甲級寫字樓的平均水平。
與此同時，亦不難發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)多番出售商業(yè)物業(yè)。縱觀其10月份的銷售成績，主要貢獻(xiàn)卻是來自于物業(yè)出售：10月份，越秀地產(chǎn)出售了珠江新城非限購商業(yè)項目財富世紀(jì)廣場和位于海珠區(qū)的江南新苑裙樓商鋪，回籠資金近9.96億元。
時過1月，越秀地產(chǎn)再次將其旗下開業(yè)已7年的東方寶泰購物廣場出售給該商場的經(jīng)營管理方香港匯港發(fā)展集團(tuán)。其中，后者同意以4.94億元購入越秀地產(chǎn)于廣州市致威城市房產(chǎn)間接持有的95%股權(quán)，并承擔(dān)致威房產(chǎn)的4.9億元債務(wù)。此交易完成后，越秀地產(chǎn)會回籠現(xiàn)金9.84億元。單是這兩次物業(yè)出售，就回籠資金近19.8億元。
不過，對于“拋售”一說，越秀地產(chǎn)陳志鴻則持否定態(tài)度，并強(qiáng)調(diào)以上出售物業(yè)為越秀地產(chǎn)的“非核心投資物業(yè)”。
“越秀地產(chǎn)今后在商業(yè)上更看重體量和質(zhì)量。我們要的是航母，比如廣州國際金融中心、財富天地商貿(mào)城、珠江新城B2-10等。” 陳志鴻如是說。
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