紅商網訊：中國最早進行房地產市場改革的越秀地產股份有限公司(以下簡稱“越秀地產”)，雖然備受地方政府的呵護，卻很難發(fā)展壯大。保守、固步自封，難以走出區(qū)域市場，是越秀地產發(fā)展緩慢的一個很重要原因。特別是今年前9個月，越秀地產的銷售目標完成率只有52.40%。

　　而只是10月當月，越秀地產就完成年度銷售目標的20.02%，但是在這組華麗的數據背后，卻難掩越秀地產在大學城區(qū)域投入30億元，卻只回籠2.55億元現金的尷尬；四處拋售物業(yè)變現資產，以填補資金缺口，經營活動之現金流入凈額仍為-22.36億港元的窘境。

　　大學城投入30億回籠2.55億

　　11月7日，越秀地產公布業(yè)績報告：10月份合同銷售面積達7.59萬平方米，合同銷售金額18.17億元，同比大幅增長逾1倍，創(chuàng)下近3年來的新高。

　　但是，越秀地產首10個月的合同銷售金額65.36億元，同比仍下跌14.9%，僅完成全年目標的72.6%。

　　不過，相比之下，前9個月的銷售目標完成率還不過52.40%。僅僅1個月之間，越秀地產就完成年度銷售目標的20.02%，堪稱創(chuàng)紀錄亦不為過。

　　9月份以來，越秀地產陸續(xù)推出市場的有廣州的星匯金沙、大學城星匯文華、珠江新城財富世紀廣場、花都逸泉韻翠和南沙濱海？雋城等5個項目；而在異地市場，則有江門星匯名庭、中山星匯云錦、煙臺星匯鳳凰及沈陽越秀岄湖郡等。據越秀地產《2011年10月份經營情況》顯示，住宅項目貢獻主要來自于星匯金沙和星匯文華。

　　其間，越秀地產旗下項目降價促銷活動更是層出不窮。其中，江門星匯名庭以“慶祝扎根江門兩年”之名推出5000萬元房款回饋市民推出限時搶購；花都首盤逸泉韻翠月初報價7000-7500元/平方米，隨后新推貨進行年底優(yōu)惠促銷，報價6000-7000元/平方米。

　　其中，星匯金沙更是祭出“1成首付”的撒手锏；大學城星匯文華推出一次性付款9.4折，商業(yè)貸款9.6折等，另外在付款方式之后再享受9.8折優(yōu)惠，計得最低折扣達到9.2折。

　　即便如此，調控繼續(xù)趨緊，越秀地產旗下高價項目銷售已顯疲軟。

　　時代周報記者查閱廣州市國土房管局官方網站陽光家緣，截至11月28日，星匯金沙已取得預售許可證為551套，僅出售132套，均價為1.36萬元/平方米，去化率不過23.95%；而大學城星匯文華已取得預售許可證為569套，目前近出售154套，去化率不過27.06%，均價由2.10萬元/平方米降至1.96萬元/平方米。

　　早已被寄以厚望的大學城項目或許亦是眾矢之的。

　　自2009年12月11日，越秀地產在短短半小時內獨吞廣州大學城出讓的5幅地塊，其后在大學城推出12幅地塊中越秀地產占到9幅之多，實現了對大學城的壟斷。大學城區(qū)域樓面地價被越秀地產推高至9503元/平方米，幾近持平于大學城在售樓盤。

　　對大學城區(qū)域寄予厚望的越秀地產，在兩年間投入超過30億元拿地。但是截至今年10月份，卻只實現銷售收入2.55億元。

　　即使越秀地產自9月份起屢次巧立名目的降價促銷，但還是難以挽回銷售頹勢。相應地，縱觀其10月份的銷售成績，不難發(fā)現，主要貢獻卻是來自于物業(yè)拋售，即珠江新城非限購商業(yè)項目財富世紀廣場和位于海珠區(qū)的江南新苑裙樓商鋪的拋售。

　　上述裙樓商鋪項目均價達到41700元/平方米，可以說是越秀地產今年以來旗下項目的“單價之王”，僅僅依靠江南新苑就已錄得9.96億元的銷售收入，超過其10月整體銷售額的50%。

　　異地銷售貢獻不足3%

　　作為20世紀90年代廣州房地產市場“三大家”(廣信、珠實和城建)之一：越秀地產的前身，廣州城建背景雄厚，資源豐富，主導廣州房地產市場久矣。憑借廣州籌備“六運會”開發(fā)天河體育中心政府圈起的4.5平方公里土地劃撥，繼而晉升為廣州“最大的地主”。

　　不過，越秀地產的異地擴張，絕非坦途。

　　1月26日，越秀地產與茂名市政府簽訂“戰(zhàn)略合作協(xié)定”，要在茂名建設總面積逾5000畝的“越秀新城”，合約333萬平方米。

　　事實上，茂名市政府2011年能夠拿到的用地指標最多是5000畝，無疑是悉數落入越秀地產囊中。按照計劃，茂名新增土地儲備將是已有土地儲備的1/3。

　　然而，就在越秀地產津津樂道于開發(fā)“集旅游度假、高端商務、高端居住、商業(yè)配套、休閑運動公園于一體”的城市綜合體之際，時隔不過1月，批出5000畝土地給越秀地產的前茂名市委書記羅蔭國被刑拘。

　　盡管越秀地產堅持5000畝的“越秀新城”興建計劃不變，但是至3月24日，茂名國土局長陳海亭卻表示，一期不能按協(xié)定批地，已要求越秀地產將計劃壓縮到2000-2500畝。

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