紅商網(wǎng)訊：息舉債之后，雅居樂開始在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)起新一輪“跑馬圈地”運動。
3月20日，海南，雅居樂砸下2.7億元，將“文昌市月亮灣”四幅住宅用地及一幅酒店用地收入囊中。上述五宗地總面積高達(dá)35.6萬平方米，規(guī)劃總建筑面積接近30萬平方米，折合樓面地價僅898元/平方米。該公司表示，此次購得地塊，將配合當(dāng)?shù)卣蛟?ldquo;休閑度假旅游”項目。
就在是次拿地數(shù)日之前，雅居樂曾在海外市場舉起發(fā)債大旗，以9.875%的年利率，發(fā)行7億美元5年期優(yōu)先票據(jù)。“所得款項將用于購買新地塊、再融資及一般運營資金。”
舉債拿地，一進(jìn)一出，雅居樂的動作相當(dāng)之快。“在財務(wù)狀況穩(wěn)健的條件下，我們會積極尋求購地機(jī)會。”近日，在2011年業(yè)績發(fā)布會上，其董事局主席陳卓林稱：“計劃將在遼寧、云南及海南等地區(qū)買地，同時也會在現(xiàn)有項目周邊物色合適的地塊。”
意圖非常明顯。經(jīng)過海南清水灣項目試水之后，雅居樂便在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域嘗到了甜頭，此后一發(fā)不可收拾，并試圖在該領(lǐng)域大干一番。
理想豐滿，現(xiàn)實骨感。其實，在旅游地產(chǎn)加速攻城略地的同時，雅居樂的資金日益趨緊；而且由于旅游地產(chǎn)較長的開發(fā)周期，亦使其業(yè)績增長日漸放緩。那么，在淡市下，這家大手筆押注旅游地產(chǎn)的房企，掘金計劃能否如愿以償？
舉債“圈地”
就在其他房企大鱷紛紛減緩拿地之際，雅居樂地產(chǎn)卻借道“旅游地產(chǎn)”概念，掀起了新一輪“圈地”計劃。
自去年年初，砸下9.5億元，將西安市長安區(qū)總建筑面積約37萬平方米居住地塊，收入囊中后，雅居樂便在土地市場上一發(fā)不可收拾。
北上之后，揮戈南下，又在佛山三水區(qū)獲得兩宗商住用地，耗資4.4億元；4月份，又將海南定安縣三幅相鄰地塊以1.4億元收入旗下，用作大型休閑養(yǎng)生度假項目。
在“招拍掛”市場大展拳腳的同時，雅居樂亦在多個城市簽下了旅游地產(chǎn)發(fā)展意向書。5月31日，其與遼河口生態(tài)經(jīng)濟(jì)去簽訂了開發(fā)遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項目的框架協(xié)議；并與興隆臺區(qū)簽訂了開發(fā)地產(chǎn)項目的協(xié)議。短短一個月后，又與昆明市政府簽訂了“景洪市雅居樂旅游度假項目”。
“海南還有幾塊地在談，都是旅游地產(chǎn)項目。”陳卓林透露：“云南有3個項目，分別在騰沖、西雙版納和瑞麗，目前，很難確定投資有多少。”
而進(jìn)入2011年年底，雅居樂更是以罕見的速度拓展項目。12月9日，砸下5億元，將中山市五桂山秀麗湖東岸一幅商住用地收至麾下；12月22日，耗資4.4億元，取得廣州市花都區(qū)兩宗商業(yè)金融用地，總建筑面積高達(dá)17.5萬平方米；時隔一日之后，又奪得海南省澄邁縣一宗商住用地，耗資1億元。雅居樂2011年年報披露，去年全年，新增土地面積高達(dá)62.6萬平方米。
大規(guī)模的攻城略地，亦推高雅居樂的負(fù)債率。據(jù)其年報顯示，截至2011年底其凈負(fù)債比率為68%，但加上未付土地款及稅款，經(jīng)調(diào)整凈負(fù)債率高達(dá)115%。公司一年到期的負(fù)債較2010年增加了45.56%。銀行貸款總額達(dá)到了近114億，而且1年內(nèi)到期貸款就有50.6億。而貨幣現(xiàn)金只有46億。如果雅居樂今年繼續(xù)維持一定的拿地速度，如花旗測算的50億規(guī)模，則雅居樂的資金鏈將雪上加霜。
“現(xiàn)在的負(fù)債率確實比我們的目標(biāo)高了一些，因此，今年在投資方面趨于保守。”陳卓林表示：“目標(biāo)就是要把負(fù)債率降下去。”
在巨大的壓力下，雅居樂不得不使盡渾身解數(shù)融資。3月6日，其獲得渣打銀行3.85億港元貸款，為其18個月，此次融資充作一般運營資金。
短短數(shù)日之后，也就是3月14日，雅居樂宣布，發(fā)行7億美元2017年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)9.875%。盡管融資規(guī)模相當(dāng)龐大，但依然難以滿足需要。
對此，陳卓林透：“至于其他的融資方面，我們要適應(yīng)市場和時間，適時通過不同的渠道進(jìn)行融資。”言下之意，雅居樂在今年還會有其他融資動作。
業(yè)績放緩
在大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的同時，雅居樂[簡介 最新動態(tài)]的業(yè)績增長卻在放緩。
年報顯示，2011年，全年銷售315億元，銷售面積311萬平方米，合約銷售均價10144元/平方米；而2010年，其銷售額卻323億元；銷售面積283萬平方米，銷售均價高達(dá)11406元/平方米。而今年，雅居樂更加保守，將全年銷售目標(biāo)調(diào)低至310億元。
不僅銷售額連年下調(diào)，而且其業(yè)績增速亦在放緩。2011年，營業(yè)額為230億元，同比增長11.8%；凈利潤為41.05億元，同比下滑31.3%。而2010年其營業(yè)額為205億元，同比增長搞到53.9%；凈利潤為59.76億元，同比暴增220.4%。
花旗發(fā)布的研究報告指出，雅居樂的核心盈利低于市場預(yù)期，預(yù)計未來2-3年內(nèi)，其盈利表現(xiàn)持平或較低，因為旅游地產(chǎn)的收益貢獻(xiàn)及毛利率將逐漸減少。而對于其全年銷售目標(biāo)，花旗則指出，雖然今年趨于保守，但在旅游地產(chǎn)日趨激烈的情況下，要達(dá)到這一目標(biāo)仍具挑戰(zhàn)性。
“去年政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控及銀根收緊等因素，對房地產(chǎn)市場造成一定的影響，市況與年初相比有較大的變化。”雅居樂內(nèi)部人士表示：“2012年，集團(tuán)將會密切關(guān)注市場動態(tài)，提供足夠的貨量，以把握市場好轉(zhuǎn)時的銷售良機(jī)。”
瑞信亦發(fā)布研究報告指出，部分內(nèi)地房企的銷售資金回籠在去年第三、四季有改善，但雅居樂卻有所惡化，即使大力削減資本開支，負(fù)債比率仍然上升。
不僅如此，在今年1-2月份，雅居樂實現(xiàn)銷售金額額為41.8億元；而去年同期則為67億元，同比下跌幅度較大。
“在整個市場銷售放緩的情況下，我們會縮減整體開發(fā)量。”雅居樂副總裁劉華錫稱：“根據(jù)項目的存貨量，在每個季度都會做出調(diào)整。”
旅游項目承壓
在業(yè)績增長下滑的同時，雅居樂大規(guī)模的旅游地產(chǎn)項目，亦存在較大的風(fēng)險。
其實，早在起步之初，雅居樂并非專注于旅游地產(chǎn)。直至2006年，其與海南陵水縣簽訂了130億元的旅游地產(chǎn)開發(fā)項目——清水灣之后，才開始大舉進(jìn)軍該領(lǐng)域。
據(jù)了解，該項目用地規(guī)模超過1.5萬畝，開發(fā)期限為10年。前3年則投資30億元用于基礎(chǔ)設(shè)施和兩個超五星級酒店建設(shè)；6年內(nèi)投資70億元；9年內(nèi)投資120億元；10年內(nèi)完成130億元的投資額，否則，其將失去該項目的開發(fā)權(quán)。
為了開發(fā)該項目，雅居樂與摩根史丹利簽訂協(xié)議，合伙開發(fā)。2009年，項目正式開售，當(dāng)年獲得64億元銷售業(yè)績，占其當(dāng)年銷售總額的30%；2010年，銷售則高達(dá)99億元，占到全年銷售總額的1/3；而2011年，其制定銷售目標(biāo)為100億元，但最終未能如愿，僅銷售72億元；而今年該項目銷售目標(biāo)為80億元。
“去年銷售與之前的目標(biāo)相比有所下降，是因為整個市場環(huán)境比較苛刻。”劉華錫稱：“但管理層對這個銷售目標(biāo)比較滿意。”
但一位不愿具名的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露：“隨著當(dāng)?shù)馗嗟穆糜蔚禺a(chǎn)的介入，這個項目對客戶的吸引力在下降，與整個市場環(huán)境的關(guān)系不大。”
顯然，豪強(qiáng)紛爭旅游地產(chǎn)資源，給雅居樂形成了巨大的壓力。不僅如此，近年來，雅居樂將大把的資金沉淀在旅游地產(chǎn)項目上，亦給其資金周轉(zhuǎn)帶來了更大的考驗。
據(jù)了解，目前，雅居樂在海南有4個項目，合計土地儲備量接近950萬平方米，占到其土地儲備總量的1/3左右。上述雅居樂內(nèi)部人士表示：“在淡市下，公司會考慮更多的推出旅游地產(chǎn)項目，以快速回籠資金。”
但開發(fā)周期較長的旅游地產(chǎn)項目，恐難在近期為雅居樂帶來更多的收入。
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