商業(yè)地產(chǎn)撤回一二線
始于2010年的商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱潮，目前仍然在發(fā)酵。盡管從2011年開(kāi)始就不斷有業(yè)內(nèi)人士發(fā)出防范商業(yè)地產(chǎn)泡沫的告誡，但城市綜合體、購(gòu)物中心、高檔寫(xiě)字樓、高檔酒店等大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中入市，不斷涌現(xiàn)，至今這一熱潮還未消退。但盲目投資、跟風(fēng)切入、過(guò)度供應(yīng)帶來(lái)的諸多問(wèn)題也必然會(huì)從2014年開(kāi)始有所顯現(xiàn)。
中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資存量已經(jīng)超越日本，成為亞洲最大的市場(chǎng)。僅2013年上半年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總的投資額就超過(guò)5000億元。根據(jù)DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資存量的價(jià)值增長(zhǎng)15%，達(dá)到1.5萬(wàn)億美元。而在全國(guó)新供應(yīng)的土地中，商辦用地的增長(zhǎng)為40%以上。很多企業(yè)仍義無(wú)反顧的一頭扎進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的大軍，絲毫不管風(fēng)險(xiǎn)與否。
但不能忽視的是，三四線商業(yè)地產(chǎn)空置率驚人。很多地方的商業(yè)綜合體淪為鬼城。以商業(yè)地產(chǎn)見(jiàn)長(zhǎng)并在三四線活躍的寶龍地產(chǎn)，目前頻頻受挫，各地商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)困難就是一例。而從2012年底，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從房?jī)r(jià)低于5000元以下的城市撤出，回歸一二線城市，這一新的情況值得目前還在熱情高漲進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的零售企業(yè)警惕。因?yàn)楹芏嗔闶燮髽I(yè)正熱衷以摩爾或購(gòu)物中心的形式進(jìn)軍三四線城市。
當(dāng)然，需要指出的是，一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也早就出現(xiàn)泡沫化傾向，如北京、沈陽(yáng)、成都、天津等，供應(yīng)量巨大，短期內(nèi)難以消化，新項(xiàng)目還在不斷上馬。如果流動(dòng)性持續(xù)收緊，融資困難，最先曝出危局的可能是商業(yè)地產(chǎn)，鄂爾多期就是一個(gè)活生生的就在眼前的慘例：無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，曾經(jīng)的神話已經(jīng)完全破滅。
全域經(jīng)營(yíng)謀求發(fā)展
當(dāng)時(shí)針轉(zhuǎn)向2014年，關(guān)于零售企業(yè)究竟是應(yīng)該專(zhuān)一還是多元已不會(huì)再有爭(zhēng)議。因?yàn)椋麄�(gè)行業(yè)已很難看到專(zhuān)一于某個(gè)業(yè)態(tài)的企業(yè)了，尤其是內(nèi)資企業(yè)，甚至已經(jīng)很難看到專(zhuān)一于零售領(lǐng)域的企業(yè)了。
更多的零售企業(yè)早就邁進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的大門(mén)，連沃爾瑪都按捺不住，被曝出其投資的購(gòu)物中心項(xiàng)目已啟動(dòng)，開(kāi)始了商業(yè)地產(chǎn)的征程。而像蘇寧這樣的企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始不再滿足于零售業(yè)，電商、地產(chǎn)、投資、金融、銀行，數(shù)字內(nèi)容，幾乎是全面開(kāi)花，什么有利潤(rùn)就往什么地方鉆。誠(chéng)然，具備實(shí)力的企業(yè)，多元化、多行業(yè)跨界，有助于分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟東方不亮西方亮。在零售市場(chǎng)環(huán)境嚴(yán)峻的狀況下，這樣做也無(wú)可厚非，因?yàn)槿绻蝗ザ嘣�有什么更好的路子可以保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展呢?至少多元化能為它提供一種可能性。
所以，2014年，會(huì)有更多的零售企業(yè)去嘗試，無(wú)論是從超市到餐飲、酒店、影院，還是從地產(chǎn)到金融，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，應(yīng)該去探索。只是，今后，我們應(yīng)該稱(chēng)這些企業(yè)是零售企業(yè)，還是餐飲企業(yè)，或者是開(kāi)發(fā)商還是金融公司?而且，因多元化興起的企業(yè)雖有，但因此而坍塌的企業(yè)更是不在少數(shù)。所以，這對(duì)于企業(yè)的未來(lái)究竟是福是禍，誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料。
購(gòu)物中心悲喜不一
忽如一夜春風(fēng)來(lái)，購(gòu)物中心遍地開(kāi)。目前，中國(guó)已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心有3100家左右，2015年將達(dá)到4000家。根據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)中心預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在到2025年，還會(huì)有7000家建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)購(gòu)物中心將超10000家。這真的是個(gè)有些聳人聽(tīng)聞的數(shù)字。
我國(guó)目前有320多個(gè)地級(jí)市，有2860多個(gè)縣級(jí)，也就是說(shuō)，平均每個(gè)地級(jí)市的購(gòu)物中心在10多年后將達(dá)到30多家，換算到縣，每個(gè)縣也將在4家以上——這還不包括其他商業(yè)業(yè)態(tài)。換句話說(shuō)，除非有奇跡出現(xiàn)，否則現(xiàn)在就可毫無(wú)懸念地?cái)喽ㄋ赖粢淮笈�，因�(yàn)榫退闶菗碛?4億人口的中國(guó)，也支撐不了上萬(wàn)家購(gòu)物中心的生存與發(fā)展，這還不談其他新的商業(yè)模式對(duì)實(shí)體零售的沖擊。據(jù)顯示，一線城市購(gòu)物中心的空置率達(dá)到了8.4%，二線城市達(dá)到了10.5%，沈陽(yáng)更是達(dá)到了24.3%，鄭州為20.7%。
所有零售企業(yè)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略中都包括購(gòu)物中心，似乎它可以解決目前的難題。但事實(shí)上，購(gòu)物中心同質(zhì)化率已達(dá)60%。同一商圈內(nèi)，不同品牌的購(gòu)物中心，有的表現(xiàn)尚可，有的凄風(fēng)苦雨，有的更是奄奄一息。購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合無(wú)非是“主題百貨大賣(mài)場(chǎng)專(zhuān)賣(mài)店 餐飲店”的玩法，品牌幾乎全部同質(zhì)化，雷同程度雷人，而專(zhuān)業(yè)人才寥寥無(wú)幾。在很多二三線乃至四線城市，幾年前紛涌而入大干快上購(gòu)物中心的地產(chǎn)商們見(jiàn)苗頭不對(duì)，已經(jīng)開(kāi)始撤軍，留下一個(gè)個(gè)幽靈物業(yè)，重新返回到一二線城市。2014年，或許是購(gòu)物中心從狂熱走向失落的分水嶺。
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