或許，開(kāi)發(fā)商們也沒(méi)想過(guò)中國(guó)富人階層意愿轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥�。如今，隨著轉(zhuǎn)移財(cái)富、分散風(fēng)險(xiǎn)的意愿加強(qiáng)，一個(gè)理想的、可供分散財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)“金籃子”的特點(diǎn)至少應(yīng)包括：穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境，更活躍的金融市場(chǎng)，和可以帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。如在紐約、倫敦等發(fā)達(dá)地區(qū)的門(mén)戶(hù)城市的地標(biāo)性建筑。
是時(shí)候做出反思，并迅速參與其中了。“21世紀(jì)優(yōu)秀的企業(yè)一定是全球視野，國(guó)際化。”萬(wàn)科出海時(shí)，王石在微博上這樣寫(xiě)道。
房地產(chǎn)被認(rèn)為是“本地化”的行業(yè)。業(yè)內(nèi)看來(lái)，貿(mào)然進(jìn)入不熟悉的國(guó)度，是很冒險(xiǎn)的行為。也因此，萬(wàn)科在美國(guó)從一開(kāi)始就選了與當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)鐵獅門(mén)合作的方式。
作為一個(gè)已經(jīng)非常成熟的住宅開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科的目的并不是像鐵獅門(mén)學(xué)習(xí)如何在異地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是如何進(jìn)行資產(chǎn)管理，這顯然是戰(zhàn)略層面更深遠(yuǎn)的考量。萬(wàn)科與美國(guó)企業(yè)的合作，將使得他們能夠成功繞過(guò)當(dāng)?shù)貜?fù)雜稅法的限制，在不用支付重稅的情況下?lián)碛许?xiàng)目的控制權(quán)。
雖然方式上與萬(wàn)科截然不同，但戰(zhàn)略上張玉良與王石是一致的，他堅(jiān)持綠地快速占領(lǐng)中國(guó)移民市場(chǎng)，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的用意是為集團(tuán)的全球化開(kāi)辟道路，“如果先把這個(gè)市場(chǎng)搶到手中，日后綠地參與全球市場(chǎng)會(huì)更容易。”
在海外，開(kāi)發(fā)商們希望能夠打通投資、融資雙軌道。畢竟，兩條腿走路才會(huì)走得更快、更穩(wěn)。他們先是在香港地區(qū)搭建海外融資平臺(tái)：萬(wàn)科收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)，而綠地、萬(wàn)達(dá)也在香港分別購(gòu)入殼公司盛高置地、恒力商業(yè)地產(chǎn)。
這種用巨額資金叩開(kāi)海外大門(mén)的方式，只能是綠地、萬(wàn)達(dá)這樣的一線房企才能依靠實(shí)力和品牌捷足先登。
值得一提的是，除去自主開(kāi)發(fā)之外，綠地還找到另一種辦法去實(shí)現(xiàn)打造金籃子的想法：資產(chǎn)置換。在董事長(zhǎng)張玉良看來(lái)，北美和歐洲的資產(chǎn)估值正處于低谷，再加上人民幣不斷升值，這是難得窗口期。張玉良在采訪中表示，目前海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)估值大幅縮水，國(guó)內(nèi)物業(yè)估值卻處于高位，“這個(gè)時(shí)候就要拼命換。”他說(shuō)。
在上文提及的綠地與西班牙酒店MELIA的資產(chǎn)置換中，這兩個(gè)酒店項(xiàng)目位置良好，尤其是馬德里酒店距離“皇宮邊上300米”。張玉良表示，這兩個(gè)項(xiàng)目如果在北京、上海，其資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)該在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平米。但受歐債危機(jī)等因素影響，其與綠地資產(chǎn)置換過(guò)程中的評(píng)估報(bào)價(jià)僅在2萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平米區(qū)間內(nèi)。
“它的資產(chǎn)相當(dāng)于縮水一半，不換的人豈不是傻子嗎？”張玉良說(shuō)。
拿下“金礦”之后，下一個(gè)關(guān)鍵步驟是如何把他們打造成“金籃子”。這一次，開(kāi)發(fā)商們的投資計(jì)劃正向國(guó)外成熟模式靠攏：在門(mén)戶(hù)城市的核心地段，打造頂級(jí)物業(yè)，由自己持有運(yùn)營(yíng)。
不過(guò)，綠地、萬(wàn)達(dá)這樣自主開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們也要面臨各種挑戰(zhàn)。陳仲偉告訴本刊，中國(guó)開(kāi)發(fā)商在海外將首先面對(duì)人才問(wèn)題。除非當(dāng)?shù)氐木⒛軌虼_認(rèn)企業(yè)將會(huì)長(zhǎng)期留在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資，否則他們很難加入到中國(guó)的團(tuán)隊(duì)之中。就算開(kāi)發(fā)商決定長(zhǎng)期留在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要付出遠(yuǎn)高于市值的薪酬才能吸引人才加入。
“在國(guó)外，最大的困難就是核心人才的缺乏。”張玉良并不否認(rèn)這一點(diǎn)，“但僅就我個(gè)人而已，我覺(jué)得市場(chǎng)是最難把握的。”
另一個(gè)需要考慮的因素則是資金安排。張玉良對(duì)記者表示，綠地海外投資所需資金，將主要在海外解決，除去靠銷(xiāo)售回籠部分現(xiàn)金之外，還將從包括銀行、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)處取得資金支持。他還透露，綠地將于今年8月以4%左右的年息發(fā)行二十幾個(gè)億的美元債。在他看來(lái)，“海外融資現(xiàn)狀非常簡(jiǎn)單，而且成本非常低。”
綠地還將利用此前在香港收購(gòu)的殼公司盛高置地來(lái)幫助其獲得資源，并嘗試各種新型融資方式，包括以債抵股。
開(kāi)發(fā)商這一輪布局從香港到美國(guó)，如今又來(lái)到英國(guó)倫敦。這個(gè)地位越來(lái)越重要的國(guó)際金融中心城市，同時(shí)有著更開(kāi)放和安全的政治與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，被視為最安全的避風(fēng)港。這使得它近期成為大宗房地產(chǎn)交易中心。在這里，中國(guó)開(kāi)發(fā)商遇到了來(lái)自中東、歐洲甚至北美投資界的對(duì)手。此時(shí)，他們擁有的巨額資金讓他們脫穎而出。
“我相信在過(guò)去它的重要性可能還不如紐約，但是現(xiàn)在可以說(shuō)是與其平起平坐了。”陳仲偉告訴記者。陳此前曾任職于法國(guó)巴黎銀行和摩根大通證券研究部。在金融全球化時(shí)代，倫敦恰好連接了亞太與美國(guó)。“香港下午四點(diǎn)鐘收市后，倫敦則剛剛開(kāi)始運(yùn)作，這之后你可以來(lái)到紐約繼續(xù)交易。“香港/東京—倫敦—紐約，構(gòu)成了一個(gè)24小時(shí)不停息的環(huán)球金融市場(chǎng)。”陳仲偉表示。
中國(guó)房企的這一輪海外布局，將與全球金融中心24小時(shí)不間斷的交易軌跡重合。
這僅僅是故事的開(kāi)篇。
（來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家）
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