紅商網(wǎng)訊：“今天，我可以非常高興地告訴大家，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型，成功了!”8月20日中午12點(diǎn)，穿著黑西裝、白襯衫，打著藍(lán)色領(lǐng)帶的潘石屹，在黑色背景視頻中高調(diào)宣布。
這是“包租公”潘石屹為SOHO中國(guó)有限公司2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告所發(fā)布的演講視頻，透過(guò)黑色邊框眼鏡，潘石屹的小眼睛放射著精光，“今年上半年，我們的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)103%，利潤(rùn)額增長(zhǎng)242%，董事會(huì)批準(zhǔn)每股股息一毛二分。”
截至今年6月底，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約24.78億元，較2012年同期的12.22億元，增長(zhǎng)103%。同時(shí)實(shí)現(xiàn)權(quán)益股東應(yīng)占純利約20.94億元，同比上升約242%。實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)(不含投資物業(yè)評(píng)估增值)為5.37億元，同比增長(zhǎng)130%，核心純利潤(rùn)率約為22%。
SOHO中國(guó)稱(chēng)，業(yè)績(jī)大增的主要原因是，由于結(jié)算的建筑面積較去年同期增加所致，本期結(jié)算的建筑面積約為4.1萬(wàn)平方米(不含車(chē)位面積)，較去年2.3萬(wàn)平方米大幅上升76%，平均售價(jià)每平方米約60749元，營(yíng)業(yè)額主要來(lái)源于銀峰SOHO以及SOHO中山廣場(chǎng)等項(xiàng)目，其中銀峰SOHO貢獻(xiàn)了20.78億元銷(xiāo)售額。
手持大把現(xiàn)金的潘、張，仍然選擇謹(jǐn)慎策略，凈負(fù)債比率保持在14%，同時(shí)用派息來(lái)回報(bào)股東，交銀國(guó)際在對(duì)SOHO中國(guó)的評(píng)價(jià)中稱(chēng)：“SOHO 中國(guó)有意維持每股派息及派息比率穩(wěn)定。”
這份半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，SOHO中國(guó)2013年上半年實(shí)現(xiàn)權(quán)益股東應(yīng)占純利20.94億元，而投資物業(yè)的評(píng)估增值高達(dá)21.36億元。
交銀國(guó)際認(rèn)為：“我們相信市場(chǎng)低估其租金收入的長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)潛力，把目標(biāo)價(jià)折讓幅度由50%收窄至35%。”SOHO中國(guó)獲得交銀國(guó)際上調(diào)評(píng)級(jí)至“中性”。
截至今年6月底，SOHO中國(guó)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-2億元，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-52億元，其所持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物由年初的185億元，下降為6月底的131億元。
“SOHO中國(guó)中期核心盈利增長(zhǎng)強(qiáng)勁，主要由于更多銷(xiāo)售入賬，但中期盈利會(huì)下跌，除非有更多項(xiàng)目出售。”富瑞在研究報(bào)告中稱(chēng)，看好SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型至持有的業(yè)務(wù)模式，但其指出，這會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債表、令負(fù)債上升及現(xiàn)金水平下跌。
租金收入8600萬(wàn)元
“SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后的第一個(gè)項(xiàng)目是上海世紀(jì)廣場(chǎng)，現(xiàn)在出租率已經(jīng)達(dá)到100%，完全滿(mǎn)租了，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率高達(dá)88%。”潘石屹不停地打著手勢(shì)說(shuō)，“前門(mén)項(xiàng)目中的中小型商家正在淘換中，一批國(guó)際知名的品牌體驗(yàn)店正在入駐，如三星、蠟像館、聯(lián)想等，銀河SOHO創(chuàng)造了SOHO中國(guó)出租歷史上的一個(gè)奇跡，最近三個(gè)月每個(gè)月出租接近2萬(wàn)平方米，一個(gè)剛完工的項(xiàng)目，出租率已經(jīng)接近50%。”
SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)位于上海浦東陸家嘴世紀(jì)大道，是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后在上海推出的第一個(gè)全部自持項(xiàng)目，總體量6萬(wàn)平方米，2013年1月建成，其中大約一半面積出租給上海期貨交易所。
坐落于北京二環(huán)內(nèi)的銀河SOHO項(xiàng)目，總建筑面積約33萬(wàn)平方米，可售可租賃面積約25萬(wàn)平方米，于2010年6月20日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，2012年11月交付使用，目前可售部分已近售罄，截至2012年底，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額160多億元。
該項(xiàng)目于今年年初開(kāi)始招租，SOHO中國(guó)稱(chēng)，可租賃面積超過(guò)16萬(wàn)平方米，所有租賃面積由其統(tǒng)一進(jìn)行出租和物業(yè)管理，目前已租出約9萬(wàn)平方米，由于大部分已經(jīng)出售，因此租金收益也并不能由其所享有。
2009年，潘石屹斥資17.7億元收購(gòu)的總體量5.47萬(wàn)平方米的北京前門(mén)商業(yè)項(xiàng)目，由于租金高企，在去年李寧、王麻子和九龍齋等品牌集體撤退后，今年周大福、森馬等多個(gè)品牌又相繼撤離。潘石屹也不得不對(duì)自己所持有的商鋪，進(jìn)行改造升級(jí)，但效果卻難以在短期內(nèi)顯現(xiàn)。
“北京、上海住宅市場(chǎng)回報(bào)率1%-2%，辦公樓市場(chǎng)投資回報(bào)率3%-4%;而SOHO中國(guó)(專(zhuān)題閱讀)基于開(kāi)發(fā)成本的租金回報(bào)率為8%-10%，銀行按揭利率已經(jīng)達(dá)到7.2%。”潘石屹稱(chēng)。
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