截至2012年，中國有70萬名高凈值人士（可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣），他們可投資財富達到22萬億；其中，4.3萬名超高凈值人士（可投資資產(chǎn)超過1億元人民幣）可投資財富總額則達到6萬億。
“把雞蛋放在不同的籃子里”是常識，但由于國內(nèi)投資渠道狹窄，再加上中國人特有的投資偏好，房地產(chǎn)依然是其最重要的資產(chǎn)配置方式。
2011年，樓市調(diào)控轉(zhuǎn)嚴，地方細則出臺，高凈值人士做出了第一輪調(diào)整，其投資思路是轉(zhuǎn)向持有商鋪，或是直接投資房地產(chǎn)。
他們開始對國內(nèi)住宅市場持觀望態(tài)度，甚至減持住宅去購買商鋪或是通過信托、基金等來間接參與房地產(chǎn)投資。但這些分散財富風險的手段，根本無法抵御政府“強有力的手”。
中國的高凈值人士們一直密切關注產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化。2012年末，新一屆政府對房地產(chǎn)的態(tài)度已非常明晰：支持城鎮(zhèn)化與保障性住房建設。同時，繼續(xù)限制投資性住房需求：推動房產(chǎn)稅等針對住宅持有環(huán)節(jié)政策，增加了投資性房產(chǎn)的成本與風險；約束信托、基金等高收益理財產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資的渠道被進一步收緊。這一產(chǎn)業(yè)生存環(huán)境導致偏好投資房地產(chǎn)的高凈值人群做出了新的選擇。
“原先大家想的是'創(chuàng)造更多的財富'。”貝恩咨詢公司全球合伙人曾麗春告訴記者，“但是在2013年開始，財富保障一躍成為首要目標。”
據(jù)曾麗春介紹，她們調(diào)查的樣本中僅有10%左右的人會傾向于高風險、高回報的投資，絕大多數(shù)的高凈值人士只追求穩(wěn)健收益。但國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)無法提供這樣的選擇，住宅已經(jīng)步入平穩(wěn)增長時代，他們繼續(xù)持有或是選擇退出都會感受到政策阻力。
而在商業(yè)地產(chǎn)方面，“國內(nèi)優(yōu)質(zhì)投資級物業(yè)的存量并不多。”蒲敬思對此毫不諱言。
所謂優(yōu)質(zhì)物業(yè)，如果以國際頂級物業(yè)作為參考的話，除去樓宇品質(zhì)、建筑規(guī)模之外，還要看它能否吸引知名財團乃至跨國公司入駐。它們往往能夠折射出一個城市的發(fā)展歷程，承載城市歷史記憶。
但在中國，鮮有物業(yè)可以達到這樣的標準。充斥于各個城市之間商業(yè)項目的投資回報率并不高。即便在上海的核心地區(qū)投資一個物業(yè)，收益只能有4%-5%，但在紐約或是悉尼，則可能達到6%-7%。商業(yè)物業(yè)本身需要漫長的培育與運營期，但熱炒之下價值已經(jīng)被透支，估值遠高于歐美的優(yōu)質(zhì)物業(yè)；在價格與產(chǎn)品質(zhì)量上，都令人難以接受；而且，因為前幾年的過度投資，中國二線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)因過量供給而帶來的風險。尤其是一些城市打造的新區(qū)CBD，其空置率令人咋舌。
新一屆政府對房地產(chǎn)態(tài)度，對于國內(nèi)的開發(fā)商而言，則是令住宅客戶群進一步分化甚至分割開來。其中一端是剛性需求。城鎮(zhèn)化過程中，數(shù)以億計的農(nóng)民身份將發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們將構(gòu)成廣泛的、以中低端產(chǎn)品為主的需求群體。
不過，城鎮(zhèn)化若想成功推動，需要根本性制度變革，這就必須觸及戶籍與土地制度。這絕非一朝一夕之功。而且，上一輪大規(guī)模進軍三、四線城市造成的供給過剩尚未完全消化。付出昂貴代價之后，開發(fā)商不得不重回“北上廣”。然而，“北上廣”高凈值人群卻在計劃出走。曾麗春告訴本刊，“國內(nèi)實業(yè)經(jīng)營比以前更困難，他們不想那么累了，不想像十年前那樣打拼。另外，他們對于國內(nèi)的市場與法律走向非常不確定。”上述貝恩與招商銀行發(fā)布的《中國私人財富報告》顯示，國內(nèi)已有70%的高凈值人士在考慮或是已經(jīng)完成自己、至少是重要家庭成員進行海外移民。
這部分人的出走將市場轉(zhuǎn)移到海外。世邦魏理仕研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉根據(jù)私人財富報告進一步做出估算。他認為高凈值人群有可能把5%的可投資資產(chǎn)投向海外房地產(chǎn)市場。這意味著，中國高凈值人群在海外投資房地產(chǎn)的規(guī)�？蛇_1.1萬億。其中，億萬富豪手中的市場容量至少為3000億。
不能放過這樣的機會，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商開始與客戶一起出走。
新模式
7月，中國平安集團以2.6億英鎊的代價將倫敦地標性建筑勞埃德大廈（Lloyd's Building）收入囊中。
勞埃德大廈由國際知名建筑師理查德·羅杰斯設計，建成至今已經(jīng)有27年的歷史。這座以高科技風格著稱的大廈不僅是倫敦最為知名的建筑之一，同時還附有勞埃德保險（放心保）公司近20年的租約，年租金高達1600萬英鎊。
這正是中國買家尋找的理想投資對象。在歐美，類似地標性建筑非常多。但在國內(nèi)，極難有這樣的案例出現(xiàn)。這主要是因為，少數(shù)如北京國貿(mào)這樣的優(yōu)質(zhì)物業(yè)是掌握在開發(fā)商手中的。中國房地產(chǎn)行業(yè)尚未經(jīng)過經(jīng)濟危機的洗禮，開發(fā)商自然不舍得賣掉，機構(gòu)也沒有接手的機會；至于那些充斥各個城市新區(qū)CBD之間、大量尚未運營發(fā)展起來的商業(yè)物業(yè)，它們卻是賣不掉。
而國外情況恰好相反，頂級商業(yè)物業(yè)并非掌握在開發(fā)商手中。在歐美地區(qū)這樣成熟的房地產(chǎn)市場上，沉淀下來的地標性建筑，大多由海外機構(gòu)投資者持有，運營獲利。
開發(fā)商在海外要參與完全不同的游戲，最初中國高凈值人士投資海外物業(yè)以住宅為主，他們選擇的城市為香港、新加坡以及悉尼等亞太地區(qū)門戶城市，萬科、碧桂園等房企也跟隨自己的客戶出海，主要以開發(fā)住宅為主，投資規(guī)模有限。
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