“獨家房源”是何物？
“我們中介已經(jīng)沒有‘獨家房源’了。”一家地產(chǎn)中介的工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，不僅是他所在的亞運村片區(qū)，整個北京都已沒有做“獨家代理”的地產(chǎn)中介。“一旦被發(fā)現(xiàn)還在做‘獨家房源’，中介門店就會被北京市住建委處罰30萬元。”該工作人員介紹說，“獨家房源”會導致客戶量減少，只有某一家地產(chǎn)中介的客戶有機會看到該房源，無形中降低了賣出房屋的速度，他們已不建議房主這樣操作。
以“VIP服務”“獨家代理”等名稱示人的“獨家房源”服務從房產(chǎn)中介誕生時便存在。一位鏈家的工作人員介紹說，鏈家“VIP服務”之所以受到歡迎，是由于其他中介的“不正當競爭手段”。“有些房主的房子明明已經(jīng)成交了，其他中介還在拼命給他打電話，問他能不能解約，因為他們找到了愿意出更高價格的客戶。”
所謂“獨家房源”指房主將房屋獨家委托給某一家地產(chǎn)中介代理，其他中介無法獲得此房源信息，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約。從中介角度來看，此舉是爭奪房源的重要手段。在二手房市場，誰擁有更多房源誰就會占據(jù)主動；對房主來說，一旦中介承諾可以以高出市場價的價格賣出房屋，房主也樂見其成。
那么，中介是如何操作“獨家房源”的？一位21世紀不動產(chǎn)工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，以鏈家為例，一旦簽訂“房屋獨家代理協(xié)議”，經(jīng)紀人會承諾以高于市場價或房主心理預期的價格將房屋售出。鏈家給房主5000元擔保費，一旦房屋在規(guī)定時間內(nèi)未能賣出，這5000元作為違約金交付房主，如果鏈家在規(guī)定時間內(nèi)賣出房屋，房主將5000元返還鏈家。
市場上對“獨家房源”做法的指責有兩方面：首先抬高了房屋價格；其次影響了房屋在市場上的流動性。易居研究智庫研究員嚴躍進分析說，獨家委托協(xié)議的性質(zhì)是中介壟斷房源，經(jīng)紀人抬高價格滿足了房東心理預期，但房東也因此要承擔價格升高導致交易周期延長甚至賣不出房子的后果。一旦簽訂了速銷房合同 ，其他中介不得掛牌該套房源，相當于減少了房源的銷售渠道。對買方來說，要么以高價入手，要么錯失心儀的房源。“從實際效果來看，如果這種抬高價格的市場行為普遍發(fā)生，也會拉高整個區(qū)域的房價。”
“獨家房源”背后的利益鏈條
中介之間對單量的爭奪頗為激烈。一位成功從鏈家搶得一單的經(jīng)紀人告訴記者，某筆交易的房主遇到兩個有購買意愿的買家，本著誰出的價格更高房子就給誰的原則，該經(jīng)紀人勸說買家加價5萬元，買家迅速答應并當場轉(zhuǎn)賬3萬元定金給房主，“但鏈家的人死活不同意，差一點發(fā)生沖突，不過最終還是在我們這里交易了。”
非獨家房源尚且如此，“獨家房源”的爭奪更為激烈。在“獨家房源”大行其道之時，北京不少居住密度較大的小區(qū)外有各種中介公司的“社區(qū)開發(fā)”人員豎起標著各種房源價格信息的易拉寶“蹲點”收集房源。“他們會告訴房主簽訂獨家代理協(xié)議的好處，包括免打擾、省時省心等，但最重要的還是可以虛報價格多賣錢。他們探清房主的心理價格底線之后再加價，一般在30萬元到50萬元不等。”一位房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人告訴記者，敢承諾最多加價的中介最被房主信賴，成為“獨家房源”爭奪戰(zhàn)的最終勝利者。
“獨家房源”究竟能以高出市場價多少的價格賣出？業(yè)內(nèi)各方對此說法不一。上述21世紀不動產(chǎn)的工作人員告訴記者，理論上中介為房主“虛報”的價格不一定會成為最終成交價，如果高出市場價太多則會“有價無市”。然而，在實際操作過程中，房屋中介會先“捂盤”，將價格較低、戶型和地段條件相似的其他房源賣出，其他買家如果再想買類似房源，就不得不接受中介對房主承諾的加價，因為該房源是“獨家房源”。他介紹說，在市場飄紅、行情上漲的情況下，即便一開始將房源“雪藏”，但在約定期限之內(nèi)將房屋以高于市場價的價格賣出，兌現(xiàn)對房主承諾的把握還是非常大。
“以位于北京市豐臺區(qū)的商辦項目‘7克拉’為例，2016年某段時間每套房屋總價不過百萬，‘獨家房源’的最終成交價會高出非獨家房源10萬元左右，這對于總價不過百萬的房源來說就是一個巨大的加價。每個房主都在這個力量的推動下坐地漲價，房價就是這么被推高的。”上述人士表示，從2016年年中到2017年“3·17新政”前，“7克拉”項目單套的均價從幾十萬元漲到了130萬元，“獨家房源”起到了很大的作用。
根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù)，其在全國已經(jīng)進駐的二十幾個城市的二手房市場占有率均已超過20%，在北京甚至超過了50%。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，當某一家房屋中介在市場上已擁有相對龐大的市場份額時，它獨家占有房源的行為就會壟斷整個市場，這種行為違反《反不當競爭法》，造成市場秩序的混亂，“中介若想拿到獨家房源，肯定會承諾房主以較高的價格賣出，這無意中就會推高房屋價格。”
“獨家房源”也曾是房產(chǎn)經(jīng)紀人的最大利益所在。鏈家的一位公關負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，為提高經(jīng)紀人的工作積極性，鏈家地產(chǎn)將每筆房屋交易的傭金分成幾個部分，參與過任何環(huán)節(jié)的經(jīng)紀人都可以分得部分傭金，“鏈家希望經(jīng)紀人之間以合作和分享的方式開展工作。”
據(jù)了解，盡管每成交一筆交易會有多個經(jīng)紀人獲得業(yè)績，但與房主簽訂“獨家房源”協(xié)議的經(jīng)紀人能分得的“蛋糕”最大，這也導致經(jīng)紀人一度將“獨家房源”視為主要經(jīng)濟來源。以鏈家為例，按2.7%的中介服務費計算，一筆總價500萬的房產(chǎn)傭金為13.5萬元，僅靠成功與房主簽訂“獨家速銷協(xié)議”這一項，經(jīng)紀人就將分得40%，即超過5萬元；與之相比，錄入房源信息的經(jīng)紀人僅能獲得10%的分成，簽訂無法律效益的“獨家委托合同” 的經(jīng)紀人只有5%的分成；將鑰匙托管、實地勘察和獨家委托三項都做到了的經(jīng)紀人也只能分得20%的傭金。一時間“獨家速銷協(xié)議”成為經(jīng)紀人的“香餑餑”。
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