就在房地產(chǎn)開發(fā)商為了房地產(chǎn)市場作別“黃金時(shí)代”，過渡到“白銀時(shí)代”而感到落寞與不甘時(shí)，房地產(chǎn)市場的競爭也許已經(jīng)悄然換了一條賽道，鏈家等房產(chǎn)中介正在取代地產(chǎn)開發(fā)商成為中國地產(chǎn)存量房時(shí)代的主角。
2016年，中國二手房交易額約6.5萬億元，占住房交易總額的比例達(dá)到41%，比5年前提高了20個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、深圳的二手房交易額占比分別高達(dá)74%、72%、63%。南京、廈門、福州等熱點(diǎn)二線城市的二手房交易額也均超過了新房。有分析人士判斷，未來10年，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場趨于穩(wěn)定，而基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量房時(shí)代逐步來臨。相應(yīng)的，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也就是俗稱的房產(chǎn)中介，將會在交易市場上占據(jù)舉足輕重的地位。
2017年以來，融創(chuàng)、萬科等年銷售額位居前十位、達(dá)千萬級別的房企先后斥資數(shù)十億元投資鏈家，將這家中國最大的房產(chǎn)中介推到聚光燈下。而融創(chuàng)、萬科的行為也被認(rèn)為是提前為存量房時(shí)代“卡位”。
幾乎與此同時(shí)，今年3月開啟的新一輪樓市調(diào)控中，加強(qiáng)二手房市場管控成為政策要義。包括鏈家在內(nèi)的多家房產(chǎn)中介因?yàn)榘l(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等上了監(jiān)管部門的“黑名單”。
對于鏈家來說，2017年可謂“冰火兩重天”。
盡管鏈家及其創(chuàng)始人左暉作風(fēng)低調(diào)，但從投資方的公告、政府的處罰信息，以及合作方零散發(fā)布的消息中“抽絲剝繭”，還是可以看到，從新房銷售、二手房交易，到房屋裝修、租賃，再到剛剛剝離到體外的金融服務(wù)，鏈家已經(jīng)儼然成為一個(gè)覆蓋房產(chǎn)上下游多個(gè)環(huán)節(jié)的“帝國”。
鏈家目前覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、青島、重慶、大連等28個(gè)城市及地區(qū)，全國門店數(shù)量約8000家，旗下經(jīng)紀(jì)人近15萬人。2016年，其交易額超過1萬億元。融創(chuàng)中國（1918.HK）在公告中稱鏈家為“以數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價(jià)值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺”。
鏈家最引以為傲的是其擁有業(yè)內(nèi)最大的房源數(shù)據(jù)庫，也即鏈家所稱的“樓盤字典”。2017年4月，左暉透露，鏈家在10年前開始做“樓盤字典”，截至目前，有8000萬套的住宅數(shù)據(jù)，覆蓋30個(gè)城市，大約有11萬個(gè)小區(qū)、60萬棟樓、60萬個(gè)戶型。
這樣龐大的門店、經(jīng)紀(jì)人規(guī)模，特別是房源數(shù)據(jù)，令同行難以望其項(xiàng)背。與此同時(shí)，市場分析人士也擔(dān)心，擁有行業(yè)如此霸主地位的鏈家會否形成壟斷，違反《反不正當(dāng)競爭法》，甚至被指間接助推了房價(jià)上漲。而在投資人眼中，這些資源更是演繹出令人垂涎的發(fā)展空間和市場價(jià)值。
在一步步逼近的存量房時(shí)代，“鏈家帝國”會成為什么模樣？其對房地產(chǎn)市場乃至房價(jià)走勢又會產(chǎn)生什么影響？
資本蜂擁而至，傳言鏈家“對賭”上市
存量房時(shí)代的“資本寵兒”——兩大房企成鏈家股東
“投鏈家，我們談了一年，給老左（左暉）做了好多工作。鏈家不是誰想投就能投，很多人想投，投不進(jìn)去的。”2017年1月15日，融創(chuàng)中國控股有限公司董事會主席孫宏斌在樂視的會場，解釋融創(chuàng)投資樂視的邏輯時(shí)順帶提到的這句話，成了一個(gè)意外的“爆點(diǎn)”。
不管房產(chǎn)中介行業(yè)有沒有為在存量房時(shí)代“唱主角”做好準(zhǔn)備，資本已經(jīng)聞風(fēng)而動，對這個(gè)行業(yè)寄予了厚望。而在過去的兩年中，作為房產(chǎn)中介行業(yè)里的佼佼者，鏈家可謂炙手可熱。
1月9日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，將通過增資事項(xiàng)以人民幣26億元的價(jià)格獲得北京鏈家6.25%的股權(quán)，并將有權(quán)向鏈家委任一名董事。
4月19日，萬科也對外確認(rèn)了以30億元入股鏈家的消息，稱看好鏈家的發(fā)展空間。但萬科并未向外界透露具體的持股比例。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，萬科與融創(chuàng)2016年的銷售額分列中國房企的第二位與第七位。
除了這兩家房企，數(shù)十家投資機(jī)構(gòu)更早已經(jīng)布局鏈家。在萬科及融創(chuàng)入股前，鏈家方面已完成過兩輪融資。鏈家A輪融資在2014年1月7日，向復(fù)星昆仲、鼎暉投資融資數(shù)億元；B輪融資在2016年4月15日，向執(zhí)一資本、源碼資本、騰訊產(chǎn)業(yè)共贏基金、華晟資本、百度經(jīng)緯中國、H Capital等共融資64億元。
2016年4月，多家媒體報(bào)道，鏈家同投資人簽訂了“對賭”協(xié)議：若公司（鏈家）未能在B輪交割日后5周年內(nèi)完成IPO，投資人有權(quán)在該情形發(fā)生后的任何時(shí)間要求回購。回購價(jià)格為基本投資價(jià)格+每年8%（單利）的回報(bào)。
對此，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者向鏈家方面求證。鏈家市場部一位人士告訴記者，不掌握相關(guān)信息。“鏈家從來沒有對外談過上市，連融資都沒有談過。老左特別低調(diào)，希望事情都做完了才對外講。”
而有知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，鏈家目前正處在上市輔導(dǎo)期。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱鏈家的工商登記資料發(fā)現(xiàn)，鏈家的股東已從最初的三位自然人：左暉、單一剛、周育松，擴(kuò)大到目前的32位股東。而細(xì)細(xì)研究這些股東的資料，其背后映射的投資人數(shù)量更是龐大而復(fù)雜，不僅有歌斐資產(chǎn)、華晟資本、源碼資本、執(zhí)一資本等投資機(jī)構(gòu)，有騰訊、百度、新希望等明星企業(yè)，還有中國人保、招商局等國資，以及中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等資源型企業(yè)的身影[編者注：招商局、中國人保、中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等均為鏈家股東寧波梅山保稅港區(qū)紅橡股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）的幕后股東]。
資本的蜂擁而至進(jìn)一步提升了鏈家的價(jià)值預(yù)期。以融創(chuàng)中國在公告中披露的價(jià)格計(jì)算，鏈家的估值達(dá)416億元，這比5年前鼎暉、復(fù)星投資鏈家時(shí)的估值高出了40余倍。
資本為何如此“寵愛”鏈家？今年4月，左暉在一公開活動上的一番論斷，或可解釋。左暉說，中國房地產(chǎn)的存量住宅面積約200億平方米，存量住宅資產(chǎn)有200萬億元人民幣的規(guī)模，中國人的住宅資產(chǎn)已經(jīng)超過美國人。未來房地產(chǎn)的發(fā)展可能更多地依賴怎么盤活存量住房、存量資產(chǎn)。而現(xiàn)在全國存量住宅的流通率很低，大概2%都不到。
嚴(yán)格意義上，存量房指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。一般而言，存量房概念中包括二手房。眼下，熱點(diǎn)城市正快速跨入存量房主導(dǎo)的市場。2016年，北京市二手住宅的成交量突破27萬套大關(guān)，是新房成交量的2.7倍，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。
作為鏈家的投資方之一，歌斐資產(chǎn)董事長殷哲早在2015年10月就曾表達(dá)過對存量房市場的看好。殷哲在接受記者采訪時(shí)表示：“未來的投資的關(guān)鍵詞是‘存量’和‘運(yùn)營’，具體來講，未來的投資重點(diǎn)將是：存量資產(chǎn)的改造運(yùn)營機(jī)會、運(yùn)營公司的股權(quán)投資機(jī)會、新房市場的調(diào)整機(jī)會。”
“從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展歷史看，房地產(chǎn)中介的生存空間遠(yuǎn)比開發(fā)商大。2016年，我國新房銷售達(dá)到15億平方米，這個(gè)‘頂’未來很難突破。但是，存量物業(yè)流通、資產(chǎn)管理、家裝、租賃、融資等，卻是一個(gè)沒有終點(diǎn)的永續(xù)市場。”深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉說。
而融創(chuàng)中國則在公告中將投資邏輯表述為，“本公司看好中國房地產(chǎn)存量交易市場的發(fā)展空間，并且北京鏈家已經(jīng)在該市場建立了絕對的優(yōu)勢。”
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