余儒文 繪
本報訊記者 徐可奇
綠城“信托門”一波未平一波又起。記者昨日從信托業(yè)內(nèi)了解到，華寶信托近期發(fā)行的一款綠城房地產(chǎn)信托產(chǎn)品竟然曝出“掏空”抵押條款，使投資者面臨的風險急劇上升，同時被指謊報AAA信用評級。綠城集團董事長宋衛(wèi)平表示綠城可能不再做房地產(chǎn)，而綠城此前發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付本金和收益問題備受業(yè)內(nèi)關注。
綠城屢從信托渠道借巨債
根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的信息顯示，華寶信托近期發(fā)行“綠城翡翠湖玫瑰園集合資金信托計劃”，該項目屬于信托貸款類，信托貸款規(guī)模預計60000萬元。借款人為安徽綠城玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，分期用于安徽綠城玫瑰園項目中四證齊全的地塊建設，擔保人為綠城房地產(chǎn)集團有限公司，同時以項目土地資產(chǎn)提供擔保。到期后，信托計劃通過還本付息，債權(quán)清償退出。而綠城此前已經(jīng)通過多家信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，信托業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計稱規(guī)模超過40億元。
據(jù)記者了解，這款綠城房地產(chǎn)信托計劃項下信托單位總份數(shù)為60000萬份，每份信托單位面值為1元；一期信托單位信托計劃規(guī)模預計為不低于20000萬份，二期信托單位信托計劃申購規(guī)模預計為不超過40000萬份。
投資者認購這款綠城房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的起點金額為200萬元，并可按5萬元倍數(shù)遞增，信托期限為18個月；單筆認購或申購金額在300萬以下的最高預期年收益率為9%，單筆認購或申購金額在300萬至600萬的最高預期年收益率為10%，單筆認購或申購金額在600萬以上的最高預期年收益率為11%。
土地抵押可能被“掏空”
記者在這款綠城房地產(chǎn)信托產(chǎn)品介紹書上發(fā)現(xiàn)，綠城集團為該筆債權(quán)本金及利息提供擔保，安徽綠城玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以項目土地資產(chǎn)提供擔保。一旦這款綠城房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)風險，該單一信托資金將直接用于清償，有效實現(xiàn)風險隔離。
但華寶信托在風險提示中表示，信托貸款發(fā)放時，安徽綠城玫瑰園抵押給受托人的房地產(chǎn)未曾抵押給其他金融機構(gòu)。在項目進行中，融資方有權(quán)要求允許將擔保物通過銀行再融資，從而導致部分抵押權(quán)發(fā)生序位變動，使受益人的信托收益實現(xiàn)存在一定風險。
“這種做法意味著抵押給信托項目的土地資產(chǎn)可能被‘掏空’，投資者面臨的風險急劇上升。”滬上一家信托公司的高管對記者表示，目前大多數(shù)開發(fā)商在發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時，都以項目的土地資產(chǎn)抵押給受托人，以使投資者的信托收益有一定程度保證。因為如果開發(fā)商將土地抵押從信托項目中“掏空”后再抵押給銀行貸款，那么信托項目無法依靠拍賣抵押的土地來保證投資安全性，投資者的本金在極端情況下甚至可能虧損。
被指謊報AAA信用評級
“綠城這款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品涉嫌謊報信用評級。”一家評級機構(gòu)的相關人士對記者表示，華寶信托在產(chǎn)品介紹中聲稱綠城集團自1998年以來，歷年都被金融機構(gòu)評為AAA級信用單位。但事實上標普則在今年6月已將7家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的前景調(diào)整為“負面”，其中綠城中國被列入表現(xiàn)最差的房地產(chǎn)企業(yè)之一；穆迪給予綠城的評級為B3，評級展望為“負面”。
而記者注意到，華寶信托還提示這款綠城房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信用風險，主要是安徽綠城玫瑰園可能存在經(jīng)營不善等原因，導致其無法按期償還債務，且擔保人喪失擔保能力的，從而影響收益人的信托收益。
交銀國際最新發(fā)布的研究報告將綠城中國的投資評級由“中性”下調(diào)至“賣出”，而且認為綠城中國的前景是所研究房地產(chǎn)公司中最差的，相應下調(diào)其目標價36.3%至2.71港元。花旗稱也重申了對綠城中國的“沽售”評級，并且將目標價由3.79港元調(diào)低至3.13港元，綠城中國本來已疲弱的資產(chǎn)負債表將繼續(xù)面臨壓力。
綠城實在不行或“歇菜”
綠城集團董事長宋衛(wèi)平近日表示綠城接下來會分三個階段走，首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個項目；最后一個階段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。
信托業(yè)內(nèi)人士分析，綠城中國2011年中期報告顯示截至6月30日，公司的債務總額約364億元，凈資本負債率達163.2%，較2010年底上升了31.2個百分點。綠城的綜合現(xiàn)金流量為負值，公司可動用的銀行結(jié)余及現(xiàn)金近67.44億元，而一年內(nèi)到期的銀行借款和其他借款為135.14億元。
“綠城實在不行的話可能‘歇菜’，問題是綠城發(fā)的這么多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品怎么向投資者兌付本金和收益？”一家信托公司的市場部負責人對記者表示，綠城房地產(chǎn)信托產(chǎn)品曝出“掏空”抵押的條款，也說明綠城的資金鏈到了非常緊張的地步。
（徐可奇）
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