自登陸H股以來，綠城每年的年度負(fù)債率幾乎都不低于140%。綠城2011年中期報(bào)告顯示，截至6月30日，公司的凈資本負(fù)債率為163.2%，較2010年年底上升了31.2個(gè)百分點(diǎn)。而根據(jù)瑞信的研究報(bào)告，綠城今年上半年的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)總額達(dá)53億元，如果將這部分計(jì)入，凈負(fù)債比率還將上升33%。在銀根緊縮和房產(chǎn)新政兩面夾擊的當(dāng)前，負(fù)債率業(yè)內(nèi)排名最高的綠城很難不引人關(guān)注，這或許也是監(jiān)管部門對其格外“垂青”的原因。

　　據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，目前，綠城信托融資的平均成本已經(jīng)達(dá)到15%以上。其中，綠城與平安信托就溫州項(xiàng)目聯(lián)合募集8.75億元的信托產(chǎn)品，年融資成本高達(dá)25%。

　　此外，據(jù)報(bào)道，綠城與中海信托達(dá)成的融資9.92億元至19.83億元的協(xié)議，被業(yè)內(nèi)視為綠城的又一“鋌而走險(xiǎn)”之作。協(xié)議內(nèi)容顯示，綠城中國子公司杭州康居投資管理有限公司將向中海信托出售全資子公司杭州項(xiàng)目公司的25%股權(quán)，綠城房地產(chǎn)將向中海信托出售無錫太湖新城項(xiàng)目公司45%的權(quán)益，出售所得總計(jì)約2.96億元，將用于減輕綠城中國的債務(wù)。如果綠城發(fā)生重大不利事件，將以1元代價(jià)向中海信托出售其抵押的杭州項(xiàng)目公司和無錫項(xiàng)目公司的所有剩余權(quán)益，這與前不久無錫某房產(chǎn)論壇傳出的無錫綠城將被全被接管的消息不謀而合。

　　而在高負(fù)債的同時(shí)，綠城的銷售卻步履維艱。2010年綠城銷售額達(dá)580億元，利潤卻只有10億元，利潤率不到2%。而綠城所售樓盤價(jià)格的毛利基本在50%至200%之間。有分析指出，這只能說明大部分利潤被“高利貸”吃了。來自于綠城的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，綠城累計(jì)取得銷售額約248億元，僅完成全年550億銷售目標(biāo)的一半。而具體到無錫項(xiàng)目，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2010年綠城在無錫的兩個(gè)項(xiàng)目玉蘭花園和香樟園總的銷售金額為13.57億元，而2011年截止目前為止兩個(gè)項(xiàng)目的銷售金額為3.32億元僅僅為去年全年銷售金額的零頭，而2011年也只剩下了3個(gè)月的時(shí)間。

　　雖然綠城一直在高負(fù)債率中長袖善舞，但在銀根緊縮和房地產(chǎn)市場低迷的當(dāng)前，銷售不濟(jì)、利潤不佳的綠城集團(tuán)能否順利償還百億級別的信托合作業(yè)務(wù)，還是讓監(jiān)管層憂心忡忡。有業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市前景總體趨淡的大背景下，監(jiān)管部門通過信托公司對開發(fā)商的債務(wù)償還能力進(jìn)行摸底，對信托融資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)潛在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的未雨綢繆。

　　囤地苦果

　　據(jù)媒體報(bào)道，2006年7月，綠城上市之初，土地儲備總建筑面積為800多萬平方米，同年11月，上市不過4個(gè)月的綠城就發(fā)行了7年期4億美元的高息債券。2007年，綠城又接連增發(fā)新股及可轉(zhuǎn)債，融資四五十億元，資金主要用于擴(kuò)大土地儲備。2008年8月，綠城土地儲備量增至1988萬平方米。2010年底，綠城累計(jì)土地儲備的總建筑面積超過3700萬平方米。截止目前綠城集團(tuán)土地儲備達(dá)到驚人的4069萬平方米。

　　而綠城在無錫的土地儲備也是手筆極大，2009年在無錫拿下的XDG-2009-41地塊成交價(jià)達(dá)到29億元，溢價(jià)超過80%，地塊面積達(dá)到了222616.8平方米。

　　誠然，土地的價(jià)值對開發(fā)商不言而喻，到處圈錢為囤地提供支撐，而囤地則意味著能夠圈到更多的錢，但如此瘋狂的土地儲備也讓綠城承擔(dān)了超負(fù)荷的重?fù)?dān)，因高息債券而深陷資金泥潭。也難怪綠城房地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南在日前的記者會上透露綠城現(xiàn)在的戰(zhàn)略是縮減土地，加大銷售。

　　商業(yè)負(fù)累

　　眼下，綠城正在緊鑼密鼓地準(zhǔn)備北京京杭廣場的開盤，綠城希望通過打造京杭廣場積累經(jīng)驗(yàn)，逐步加大北京、上海持有型物業(yè)比例。而此前，宋衛(wèi)平亦明確提出，將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，以北京、上海、杭州等重點(diǎn)城市核心，重點(diǎn)拓展二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)此，綠城還成立了專門的商業(yè)管理公司。

　　然而，在銷售低迷且高昂的負(fù)債和利息之下，綠城期望在商業(yè)地產(chǎn)范疇內(nèi)分得一杯羹的舉動(dòng)，引起國內(nèi)在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營操作上具有豐厚經(jīng)驗(yàn)的人士的強(qiáng)烈質(zhì)疑。該名人士指出，做商業(yè)地產(chǎn)這種長期持有的產(chǎn)品，需要一定量的沉淀資金，但是綠城負(fù)債如此之高，銀行不會借錢融資，而尋找信托，25%的收益率相當(dāng)于高利貸，這樣就算是經(jīng)過10年也無法回本。

　　業(yè)內(nèi)表示，國內(nèi)在商業(yè)地產(chǎn)方面運(yùn)營相當(dāng)出色的發(fā)展商，也是需要經(jīng)歷十多年努力才能形成今天的成功模式，綠城在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面還要經(jīng)歷相當(dāng)長的一段摸索期。上述人士甚至指，負(fù)債高企的房企當(dāng)市場出現(xiàn)變化，為了減少支出，就會“偷工減料”，項(xiàng)目的質(zhì)量也就隨之下滑，如此一來則會嚴(yán)重影響公司的招牌。而巧合的是，近期，綠城項(xiàng)目屢屢傳出質(zhì)量問題。

　　故此，綠城背負(fù)著如此高負(fù)債來做持有型物業(yè)，“只能說它是很勇敢。”