廣州CBD：“富力新城”？
憑借舊改上位積累的業(yè)績(jī)以及上市后的春風(fēng)得意，2007年富力以161億元銷售額排名房企第四位，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海，居“華南五虎”之首。也是憑借于此，張力以420億元身家，穩(wěn)居胡潤(rùn)百富榜前五位。
但激進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)和拿地戰(zhàn)略，將富力從高位上拉了下來(lái)。
商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)吸金黑洞，富力對(duì)這一點(diǎn)深有體會(huì)。
富力的商業(yè)地產(chǎn)之旅起源于廣州，更確切地說(shuō)，是在十年之前的珠江新城。
規(guī)劃了近10年卻仍一片沉寂的珠江新城，在2003年重新啟動(dòng)。當(dāng)年1月22日，廣州市政府發(fā)出通告，歷時(shí)5年的《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》替代原有規(guī)劃，由政府發(fā)布通告并正式實(shí)施，成為指導(dǎo)珠江新城下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理的文件依據(jù)。
2004年，珠江新城核心區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)，市政重點(diǎn)配套設(shè)施廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、超高雙塔（分東塔和西塔）等六大標(biāo)志性建筑紛紛布子珠江新城，且力保要在2010年“廣州亞運(yùn)年”前建成。
先知先覺(jué)的富力早已搶先一年捷足先登。在2003年9月30日的土地拍賣中，富力以7.7億元獨(dú)攬4幅地塊，樓面地價(jià)僅在2380元／平方米。之后一年內(nèi)，富力又拿到3塊地，總建筑面積達(dá)到52萬(wàn)平方米。富力放言，珠江新城的地“出一塊拿一塊”
“在當(dāng)時(shí)，同行們都覺(jué)得張力瘋了，”熟悉富力的人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，對(duì)于2005年香港上市之前全年銷售僅約為60億元的富力來(lái)說(shuō)，如此大手筆投資商業(yè)地產(chǎn)，有些冒險(xiǎn)。
但張力成竹在胸。“張力原先在天河區(qū)政府任職，并且參與了上世紀(jì)90年代廣州舊工廠的改造，積累了不少人脈資源和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。”黎文江認(rèn)為，富力對(duì)此可謂輕車熟路。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，也是富力擅長(zhǎng)給資本市場(chǎng)講的一個(gè)好故事。富力某離職中層張先生（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者回憶，富力地產(chǎn)香港IPO時(shí)的遠(yuǎn)景規(guī)劃是2010年及以后，銷售額是300億-350億元，同時(shí)有25億-30億元的年租金收入。
這一份在當(dāng)時(shí)內(nèi)地房企中少見(jiàn)的商業(yè)規(guī)劃，也使境外投資者在對(duì)富力保持每年100%高速綜合增長(zhǎng)率同時(shí)仍能維持穩(wěn)健現(xiàn)金流的狀況建立信心，使其股價(jià)從2005年7月發(fā)行時(shí)的10.8港元上漲至2007年9月21日的復(fù)權(quán)價(jià)134.8元。
2005年，富力H股上市，成為首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房企，并榮登市值最高公司之一。洶涌而來(lái)的輝煌，讓富力想在更多的地方插上自己商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。僅在廣州的CBD珠江新城，富力就接連拿下17個(gè)項(xiàng)目，坊間戲稱珠江新城為“富力新城”，而在北京、天津、成都、重慶等地，富力亦有相當(dāng)面積的商業(yè)物業(yè)體量。
富力學(xué)習(xí)的是新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來(lái)平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
“但富力并沒(méi)有累積足夠雄厚的資金實(shí)力，難以支撐租售并舉的模式，即使獲取了如此多的商業(yè)地產(chǎn)，也并不能長(zhǎng)線持有以獲取穩(wěn)定收益，依然要像賣住宅樓盤一樣去銷售商業(yè)項(xiàng)目，”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)時(shí)代周報(bào)記者評(píng)價(jià)，至今，他還沒(méi)有看到富力商業(yè)地產(chǎn)的品牌運(yùn)營(yíng)影響力。
果然，重倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)，讓富力數(shù)度面臨危機(jī)，最集中的一次爆發(fā)在2008年。這一年，富力商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度比例高達(dá)1∶1，激進(jìn)的發(fā)展策略讓富力地產(chǎn)的資金鏈幾乎繃斷，一度陷入破產(chǎn)危機(jī)。在當(dāng)時(shí)，富力的官方口徑喊道“要撐過(guò)明年”。
李思廉坦承，富力走了極端，有太多商業(yè)物業(yè)同期落成，大量資金被凍結(jié)，導(dǎo)致債務(wù)與資產(chǎn)比率比較高。在當(dāng)時(shí)，富力并不愿意將手中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廉價(jià)出售，為了解決商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)致的資金困局，富力多方面努力，例如打包REITs等，但商業(yè)項(xiàng)目均未成熟讓打包計(jì)劃久久不能成行。2008年，富力宣布，收回新項(xiàng)目開(kāi)工權(quán)，暫停大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
幸運(yùn)的是，在2008年及2010年兩次調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)。2012年-2013年，富力商業(yè)部分銷售提供了三成以上年度貢獻(xiàn)，并以54%的毛利率拉高富力整體毛利水平。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，樓板價(jià)為2751元/平方米的富力天域中心，去年均價(jià)為2.65萬(wàn)元/平方米，帶來(lái)業(yè)績(jī)7.24億元。而當(dāng)前銷售均價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米的富力盈凱廣場(chǎng)，樓板價(jià)僅為4308元/平方米。
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