“舊改王”廣州掘金史
富力是中國少有的從“舊改”起家并躋身一線的開發(fā)商。依靠對(duì)市場以及政策脈搏的精準(zhǔn)把握，香港人李思廉和廣州人張力，帶領(lǐng)富力完成了從廣州“舊改王”到“CBD霸主”的進(jìn)化。
去年12月6日，富力東山新天地全球發(fā)售。這是富力廣州楊箕村舊改項(xiàng)目的首秀，在歷經(jīng)三年的拆遷與改造后，終于作為富力20年的豪宅旗艦面市。5萬元/平方米起的售價(jià)，8529元/平方米的樓面價(jià)，利潤空間巨大，讓富力再一次嘗到“舊改”的甜頭。
富力的舊改故事，已經(jīng)成為地產(chǎn)界傳奇。自1994年介入廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項(xiàng)目始，富力在舊廠改造之路上一路高歌猛進(jìn)，原廣州銅材廠、同濟(jì)化工廠、老殯儀館、建材廠等變?yōu)橐粋�(gè)個(gè)富力樓盤。業(yè)界甚至流傳著這樣一句話，“每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。到2001年末，完成廣州舊廠改造總面積超過250萬平方米。
在廣州不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，富力聯(lián)席董事長張力和李思廉當(dāng)時(shí)敢于嘗試舊廠房改造項(xiàng)目，是因?yàn)槊翡J地看到了當(dāng)時(shí)廣州市政府推行城市功能轉(zhuǎn)變的機(jī)遇。
2010年，廣州新一輪三舊改造正式啟動(dòng)，舊城擬拆除建筑1050萬平方米，涉及整體拆除重建地塊的用地約5.53平方公里。富力借機(jī)再次先后拿下獵德村、同和村、楊箕村的城中村舊改項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)展了在廣州老城區(qū)的版圖。
“開發(fā)商墊付資金、政府出臺(tái)政策、村委會(huì)協(xié)助的‘獵德模式’被富力運(yùn)用到其他城中村項(xiàng)目中。” 合富輝煌首席分析師黎文江指出，甚至?xí)r任廣州市政府常務(wù)副市長蘇澤群都公開聲稱其他城中村改造方案“借鑒這種模式”。
珠江新城某開發(fā)商中層則向時(shí)代周報(bào)記者表示，富力是一個(gè)深諳政商關(guān)系的企業(yè)。良好的政府關(guān)系、善于對(duì)舊改項(xiàng)目的評(píng)估及豐富的談判技巧，讓富力在舊改上表現(xiàn)突出、收獲頗多，“像楊箕村那么好的地段，一般開發(fā)商肯定拿不到”。
富力憑什么能拿到位于廣州大道、寸土寸金的楊箕村舊改項(xiàng)目？
“在楊箕村2007年啟動(dòng)舊改方案后，富力就出現(xiàn)并有諸多接洽，如雙方在2010年簽署了舊改協(xié)議，村里先期3億元的拆遷費(fèi)用也是富力出的，”楊箕村村委某工作人員曾向時(shí)代周報(bào)記者透露，一般都認(rèn)為楊箕村項(xiàng)目已是富力囊中之物，但村民意見“極大”，擔(dān)心協(xié)議出讓會(huì)讓楊箕村被“賤賣”，要求采取公開拍賣的形式。
最后，2010年12月，楊箕村舊改項(xiàng)目出讓公告出現(xiàn)在廣州市國土資源房管局網(wǎng)站上。不過這份公告對(duì)競拍者提出了諸多要求：如注冊(cè)資本在8億元以上、在周邊區(qū)域自持物業(yè)15萬平方米以上、不接受聯(lián)合競拍。滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉向時(shí)代周報(bào)記者表示，此條件堪稱嚴(yán)格，在廣州僅富力、越秀、保利幾家符合條件。
競拍之前，一直有傳言稱保利要與富力角逐該地塊，但保利最后并未出現(xiàn)。“富力在楊箕村扎得很深了，并墊付了很多拆遷資金，保利再參與競拍，顯得不合時(shí)宜。”廣州一位業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者指出，如保利競拍成功，不僅要支付富力墊付的拆遷費(fèi)用，舊改方案還要與楊箕村重新談判一次，這將異常尷尬。
最終，富力如愿以償。2011年1月18日，富力作為唯一競拍者，以4.73億元底價(jià)拍得楊箕村27.38萬平方米的土地，加上18.8億元的改造成本，折合地價(jià)為8529元/平方米。
富力地產(chǎn)董事長助理陸毅曾公開表示：“在中國，社會(huì)關(guān)系還是最大的生產(chǎn)力。政府關(guān)系好的話，你可以第一時(shí)間獲得很多很準(zhǔn)確的信息。政府起著全面調(diào)控的作用，你必須讓政府更好地理解、了解你的想法。這樣的話，企業(yè)的很多決策就能準(zhǔn)確地配合整個(gè)城市的發(fā)展步伐。”陸毅說，在富力各個(gè)職能層面，一直跟各級(jí)政府保持非常良好的關(guān)系，包括我們老板張力，他是全國政協(xié)委員，經(jīng)常就城市建設(shè)的各種問題，向中央以及省市領(lǐng)導(dǎo)提交了很多提案，得到政府部門的高度重視。
李思廉也曾感嘆，舊改項(xiàng)目十分復(fù)雜，需與當(dāng)?shù)卣休^好的關(guān)系才會(huì)有信心。富力曾一度決定，不碰外地項(xiàng)目，就是因?yàn)樵诖酥�，富力希望介入武漢舊改項(xiàng)目，無奈在招、拍、掛市場上輸給上海復(fù)地。
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