報告顯示，保利地產2011年的毛利率、凈資產收益率等盈利能力指標也保持了較高水平，且相比上年有一定幅度的提升，其中毛利率為37.20%，同比提高3.08個百分點；凈資產收益率為20.20%，同比提高2.18個百分點。

　　其中，房地產結算收入451.32億元，同比增長30.06%，結算毛利率36.17%，同比回升2.95個百分點。

　　另外，報告還稱，期內保利地產保持了較好的成本費用控制能力，將管理費用和銷售費用占營業(yè)收入的比例控制在1.6%和2.7%的較低水平。

　　除成本有降低外，保利地產的財務狀況亦有改善。

　　報告期內，保利地產的資產負債率為78.43%，較2010年下降了0.55個百分點；期末負債總額1529.50億元，其中預收賬款709.28億元，扣除預收賬款后，其他負債占總資產的比例為42.06%，較2010年降低了3.08個百分點。

　　保利稱，負債結構中一年內到期的有息負債為139.25億元，占有息負債的20.42%，短期償債壓力較��；2011全年新增借款369億元，償還借款278億元；今年公司將進一步加大銷售回籠和信貸融資管理，創(chuàng)新融資模式，努力降低資產負債水平。

　　商住并舉

　　在對期內經營情況回顧的闡述中，保利地產表示，面對復雜多變的市場形勢，公司堅持快速周轉、以中小戶型普通住宅開發(fā)為主的經營策略，取得了良好的經營業(yè)績。

　　報告顯示，期內公司商品房銷售中住宅占比達78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套數占比達90%。

　　據介紹，這一策略使保利地產的市場份額穩(wěn)步提升。2011年，保利地產在廣州地區(qū)銷售額首次突破百億元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5個城市的銷售額均超過50億元。

　　此外，保利地產已進駐城市的市場占有率為4.7%，其中當地市場占有率進入前三名的城市達15個。

　　除在住宅開發(fā)方面獲得增長，保利商業(yè)地產的貢獻也進一步加強。報告稱，期內，保利地產實現商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元，同時公司商業(yè)物業(yè)經營初具規(guī)模，全年共實現物業(yè)租賃、展覽服務、商場和酒店經營等收入超8億元。

　　截至2011年末，保利地產已有廣州保利中心、廣州保利中環(huán)廣場、佛山保利水城、佛山保利洲際酒店、成都保利皇冠酒店、廣州保利世貿中心等大型商業(yè)體投入運營，實際運營面積超50萬平方米。

　　事實上，除了傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，保利地產近來對商業(yè)地產和養(yǎng)老地產頗為重視。今年2月份，保利地產曾在北京舉行品牌發(fā)布會，公布了下一個十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　保利地產表示，公司將以北京作為試點區(qū)域，在養(yǎng)老地產等新地產業(yè)態(tài)形式方面實現突破，同時未來十年保利將在北京加大商業(yè)地產的比重，今后會逐步提高商業(yè)地產在公司開發(fā)項目中所占的比例，配合整個保利地產集團達到住宅與商業(yè)投資“70：30”的新投資結構。

　　對于養(yǎng)老地產和商業(yè)地產的發(fā)展，保利地產曾在年報中表示，公司將完成商業(yè)公司平臺搭建，推動養(yǎng)老地產在北京、上海、廣州等地項目落實，積極提升物業(yè)管理整合力度，同時大力促進專業(yè)公司發(fā)展，助力房地產主業(yè)做大做強。

　　以搶為先

　　不過，相比營業(yè)總收入和凈利潤的較大增長，保利地產2011年的銷售金額增長幅度卻相對較小。

　　報告顯示，2011年全年，保利地產實現銷售簽約金額732.42億元，同比增長10.69%；銷售簽約面積達650.29萬平方米，同比下降5.54%；而這兩項數據在上一個財政年度曾同比分別增長30.7%和52.5%。

　　伴隨著銷售增速放緩，保利地產同時減少了拿地的動作。2011年保利地產購地款約為240億，占全年732億銷售金額的33%。

　　而在2009年，保利地產曾投入410億元購買土地，占到當年銷售額的近95%；2010年，保利地產全年新增土地權益面積高達1441萬平，投資近500億，占當年銷售額的76%。

　　2011年，保利地產新進入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等6個城市，新項目拓展23個，新增規(guī)劃容積率面積933萬平方米，新增權益容積率面積677萬平方米，新拓展項目平均樓面地價2582元/平方米。

　　對于保利地產2011年的銷售增長情況，有分析師曾評價，保利2011年銷售業(yè)績主要來源城市是二線城市，但由于二線城市限購，公司的銷售難免受到較大影響，但公司今年積極調整產品結構，加大了商業(yè)地產的布局，因此保利積極開發(fā)其他產品形式以應對住宅市場寒冬期的經營策略，有助于公司順利挺過市場低迷期，預計在市場轉暖時保利有可能率先爆發(fā)。

　　事實上，關于二線城市的問題，保利地產相關高層也曾對觀點地產新媒體表示，保利今后還是會堅持以二線城市為主，因為這些城市一般都是各個區(qū)域的核心城市，市場容量和購買力相對三四線城市更強，而發(fā)展?jié)摿Ρ纫痪�城市更大。

　　或許，正是意識到2011年銷售有所放緩，保利在年報中就提及，今年將緊跟形勢，以搶為先，全力落實年度經營任務。公司將打好銷售攻堅戰(zhàn)，深入一線，以銷定產，確保全年經營任務圓滿完成。

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