3月29日，北京保利就位于朝陽區(qū)石佛營附近的保利東方中心項目與第一太平戴維斯簽約，宣布由對方代理銷售該項目兩座寫字樓。

　　“這將是2015年在CBD東擴核心區(qū)域唯一入市銷售的純新寫字樓。”但在雙方雄心勃勃的簽約背后，卻是散售商業(yè)無法回避的“紅與黑”。

　　目前，北京寫字樓市場仍以開發(fā)商自持和大型公司整購為主，適于個體投資者的散售寫字樓供應(yīng)較少，核心商圈及新興商圈的散售甲級寫字樓則更為稀缺，在2011年的寫字樓市場，租金行情的水漲船高也帶動散售型寫字樓一路飄紅。

　　而在硬幣的另一面，散售商業(yè)物業(yè)的積弊也是有目共睹。由于散售模式投資者中小買家比較多，業(yè)權(quán)分散對于后期物業(yè)管理和物業(yè)長期升值有著不利影響，讓散售模式備受質(zhì)疑。已經(jīng)高調(diào)宣布將配合集團投資結(jié)構(gòu)逐步提高商業(yè)地產(chǎn)比重的北京保利，為何將進軍商業(yè)地產(chǎn)的首戰(zhàn)選在散售型寫字樓上？

　　未來會逐步增持商業(yè)物業(yè)

　　“可以說在2012年，保利的目光會轉(zhuǎn)向北京的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。”保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男說。今年年初，保利在北京啟動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，宣布全面啟動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)并重，并逐步提高商業(yè)地產(chǎn)在公司開發(fā)項目中所占的比例，配合整個保利地產(chǎn)集團達到住宅與商業(yè)“70∶30”的新投資結(jié)構(gòu)。

　　進入北京市場多年來，保利地產(chǎn)一直都是以開發(fā)住宅項目為主，在北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有表現(xiàn)。但在住宅市場遭遇“史上最嚴厲”調(diào)控的市場環(huán)境下，選擇多元化產(chǎn)品開發(fā)模式，幾乎成為所有大型房企不得不重點考慮的一條發(fā)展道路。

　　早在2002年，保利地產(chǎn)就提出過在核心城市核心區(qū)域打造商業(yè)地產(chǎn)的計劃。2007年，保利再次提出未來5年內(nèi)提高商業(yè)投資比例，并適度增加持有型物業(yè)比例。目前，保利地產(chǎn)已經(jīng)在廣州、上海、長沙等多個城市開發(fā)商用物業(yè)樓宇品牌——保利國際廣場。

　　“這是一個全新的產(chǎn)品，寫字樓散售項目也是我們的一個全新嘗試。”在王英男眼中，考慮到保利東方中心所屬區(qū)域的可售寫字樓供需結(jié)構(gòu)，將北京保利的第一個入市的商業(yè)寫字樓項目主打散售，或可找到市場的空白點，打響進軍北京商業(yè)地產(chǎn)的頭炮。

　　王英男向記者表示，選擇將保利東方中心散售是出于對市場供需預(yù)判的選擇，與北京保利乃至集團的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略并不矛盾。從項目個體來看，將于今年5月正式開盤入市的保利東方中心處于CBD東擴核心區(qū)，是CBD、燕莎、望京等核心商務(wù)區(qū)交會處，區(qū)域市場內(nèi)在2015年前可能都不會有同類產(chǎn)品入市。此外，從保利集團全國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗上看，位于廣州、佛山的散售寫字樓項目也都有比較好的市場銷售反饋。

　　“商業(yè)物業(yè)增加的持有部分，不會局限于寫字樓部分，可能更多會是零售百貨、酒店類，甚至是養(yǎng)老地產(chǎn)，這些都是需要長期沉淀的商用業(yè)務(wù)。”王英男同時透露，位于大望京區(qū)域總建筑面積40萬平方米的保利國際廣場，未來入市之后會選擇自持相當(dāng)比重的綜合商業(yè)物業(yè)，甚至已經(jīng)擬定為北京保利的公司總部。

　　求解散售之殤

　　在住宅限購的背景下，越來越多的資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，相對合理穩(wěn)定的租金收益率也使得寫字樓的投資屬性日益突出。

　　回顧2011年的北京寫字樓市場，全年北京甲級寫字樓租金上漲幅度超過44%，凈租金達到歷史最高值每月278.2元/平方米；空置率下降至歷史最低點4.2%，金融街等核心商務(wù)區(qū)空置率更是低至0.2%。

　　與此同時，散售型寫字樓的市場表現(xiàn)也頗為顯眼，包括北三環(huán)馬甸橋金澳國際、西二環(huán)國投廣場、亦莊力寶廣場等寫字樓項目均有大比例成交。

　　但散售物業(yè)的火爆背后，并未掩飾其后期遺留的種種風(fēng)險。曾經(jīng)憑借散售模式在市場上取得成功的SOHO中國，近幾年一直備受外界對其散售商用物業(yè)遺留問題以及模式的質(zhì)疑，該公司旗下的北京建外SOHO、SOHO尚都等項目曾深陷各種安全事件和物業(yè)糾紛中。

　　散售型寫字樓一直存在較難有效地整合所有業(yè)主資源，難以取得統(tǒng)一后期管理理念的瓶頸。

　　“散售物業(yè)不是一定會做得很低端，在香港金鐘、中環(huán)也有很多很不錯的散售物業(yè)，已經(jīng)增值了好幾番。”第一太平戴維斯華北區(qū)董事長鄒錦標對此表示。

　　“我們不僅代理寫字樓銷售，同時也會根據(jù)投資者的需求提供后期的租賃以及全程資產(chǎn)管理服務(wù)。”作為北京保利首個入市的商業(yè)寫字樓項目的銷售代理方，第一太平戴維斯北京投資部董事紀剛也坦承，對于后期的散售業(yè)權(quán)的物業(yè)管理確實也是雙方在簽約前重點討論的問題。

　　“最小可售單位是200平方米以上，按照目前預(yù)計約3萬元/平方米的入市價格，肯定會對業(yè)主有一定的層級考慮和目標門檻。”紀剛同時表示，對于投資型業(yè)主，會提供全程資產(chǎn)管理的服務(wù)，包括代租、代售，提供綜合租金指標，提供長期的周邊市場動態(tài)信息，租戶定位指導(dǎo)。

　　“畢竟寫字樓的整體物業(yè)做好、租金提升，業(yè)主的資產(chǎn)才會升值。如果有長期物業(yè)服務(wù)跟進，散售也會是一種成功的模式。”

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