對(duì)于這條消息，瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總裁尹焰強(qiáng)日前回應(yīng)表示，目前分拆一事只是在研究階段，還沒做出決定，若最終成事，仍需要幾個(gè)月的時(shí)間。至于打包資產(chǎn)是否包括各地的所有新天地品牌，及是否采用REITs形式上市，目前正在研究，尚未有定論。

　　資金需求量一直巨大

　　新天地何時(shí)能最終拆分上市尚不明確，但瑞安的拆分舉動(dòng)已不是第一次。瑞安集團(tuán)的首個(gè)上市公司為瑞安建業(yè)，主要從事房地產(chǎn)、建筑和水泥生產(chǎn)。2006年，在上海新天地開發(fā)大獲成功以后，瑞安集團(tuán)董事長(zhǎng)羅康瑞成立了瑞安房地產(chǎn)，作為在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)旗艦公司，致力于開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項(xiàng)目及綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目，并將其從瑞安建業(yè)中分拆出來獨(dú)立上市。

　　2004至2005年間，瑞安集團(tuán)開始收購(gòu)國(guó)內(nèi)的爛尾樓，并成立了中華匯公司，不斷加快收購(gòu)步伐。2007年，專注爛尾樓收購(gòu)的中華匯正式登陸倫敦證券交易所，并在兩年之后成功將中華匯私有化。在每次的分拆上市過程中，瑞安集團(tuán)總能募集到大量的資金。

　　此次傳出將新天地等項(xiàng)目拆分上市的消息，恐怕還是和瑞安集團(tuán)由來已久的資金饑渴狀況有關(guān)。自上海新天地大獲成功之后，瑞安繼續(xù)在上海楊浦、大虹橋等地區(qū)布局，并將“天地系列”向全國(guó)推廣，在重慶、武漢、杭州、佛山、大連等地打造本地的“新天地”，建設(shè)大型城市綜合體項(xiàng)目。戰(zhàn)線拉得如此之長(zhǎng)，對(duì)資金的要求可想而知。在市場(chǎng)行情看漲的時(shí)候，瑞安憑借自己的明星效應(yīng)可以通過銀行進(jìn)行融資。但在目前銀根吃緊的情況下，銀行的單一融資途徑就顯得勢(shì)單力薄了，瑞安必然會(huì)尋求其他方式緩解資金壓力。之前，瑞安就曾以6億元人民幣出售過創(chuàng)智天地的部分項(xiàng)目，這次計(jì)劃拆分項(xiàng)目上市，也是其一貫資金吃緊的又一次體現(xiàn)。就在傳出分拆上市一事當(dāng)日，瑞安房地產(chǎn)更同時(shí)宣布計(jì)劃額外發(fā)行定于2015年到期、票面利率9.75%的7500萬美元債券�？磥碓阢y根普遍吃緊的情況下，瑞安原本就不算寬裕的現(xiàn)金流受到了更嚴(yán)厲的考驗(yàn)。

　　拆分有利分工細(xì)化

　　除卻集資這一顯而易見的目的，拆分內(nèi)地項(xiàng)目上市還可以使瑞安目前的業(yè)務(wù)進(jìn)一步整合，使其各部門的分工更加細(xì)化。瑞安集團(tuán)在內(nèi)地不僅進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建造，也同時(shí)負(fù)責(zé)其項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)而言，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠已進(jìn)行下一步擴(kuò)張是開發(fā)商最為關(guān)心的問題，但對(duì)于長(zhǎng)期持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，通過運(yùn)營(yíng)管理提升物業(yè)價(jià)值，賺取穩(wěn)定的租金收益才是最成熟的運(yùn)作方式。所以瑞安的開發(fā)機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在投資回報(bào)上的需求是不一樣的。將“天地系列”等項(xiàng)目獨(dú)立拆分上市，可以募集更多的資金，從而培育項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。分拆后，瑞安集團(tuán)各上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)將會(huì)更清晰。

　　實(shí)際上，瑞安集團(tuán)計(jì)劃分拆內(nèi)地收租物業(yè)上市的想法由來已久。羅康瑞早在2009年底時(shí)就曾表示，在經(jīng)歷了金融風(fēng)暴之后，瑞安房地產(chǎn)將更重視資金流轉(zhuǎn)，未來會(huì)考慮將已建成的商業(yè)物業(yè)，如新天地項(xiàng)目等分拆出來為獨(dú)立的上市公司。2011年5月，羅康瑞指出，公司正積極研究分拆內(nèi)地收租物業(yè)業(yè)務(wù)上市，分拆模式目前還在探討。他同時(shí)也透露，瑞房已初步與投資銀行接觸，且接觸反應(yīng)理想。然而之后，有關(guān)拆分上市的消息一直沒有傳出。此次再傳出消息，不知離真正實(shí)行還有多長(zhǎng)時(shí)間。

　　瑞安房地產(chǎn)一直以來都傾向于長(zhǎng)期持有其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，個(gè)別項(xiàng)目被出售也主要是為了緩解其資金壓力。對(duì)于長(zhǎng)期持有培育的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，REITs可以說必須的。雖然目前我國(guó)還沒有開放REITs市場(chǎng)，但是作為一種國(guó)際主流的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資方式，REITs最切合成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式通過租金獲取收益的特點(diǎn)。如果瑞安最終獨(dú)立拆分項(xiàng)目，通過REITs在港上市，此舉對(duì)于瑞安來說也并不是因?yàn)橘Y金鏈吃緊才采取的應(yīng)對(duì)之策，而應(yīng)該是在確立了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的初始階段就該考慮的問題。

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