北京第三店難產(chǎn)

　　西單店用了短短四年就在京城站穩(wěn)了腳跟，巨大的成功給了中糧集團(tuán)信心，同時(shí)也開啟了大悅城的全國復(fù)制之路，不過接下來的一系列事實(shí)卻表明，中糧集團(tuán)距離勾勒出的商業(yè)帝國夢(mèng)仍有很長的一段路要走。

　　盡管早在去年就將安定門店納入了未來三年的開業(yè)計(jì)劃內(nèi)，但這家門店能否現(xiàn)身仍存變數(shù)。記者昨日從中糧集團(tuán)方面獲悉，由于臨近地壇古建筑群，項(xiàng)目層高等受限，安定門大悅城的改建工程依然處于審批狀態(tài)。而這一狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了近一年。

　　據(jù)一位接近大悅城的人士透露，如果商場(chǎng)層高等環(huán)節(jié)和預(yù)期落差過大，導(dǎo)致項(xiàng)目投資回報(bào)率不達(dá)標(biāo)，中糧集團(tuán)方面有可能放棄安定門大悅城的建設(shè)計(jì)劃。耐人尋味的是，留守三利百貨的一位工作人員稱，盡管商場(chǎng)將改建成大悅城的消息甚囂塵上，但至今三利百貨的員工仍未接到任何關(guān)于“改建”的正式通知。

　　記者昨日走訪三利百貨也看到，已于去年4月1日關(guān)閉的三利百貨和閉店之初相比幾乎沒有變化。記者昨日撥打“停業(yè)通知”提供的電話號(hào)碼也一直無人接聽。

　　體量受限回報(bào)存疑

　　三利百貨的改建計(jì)劃面臨夭折的傳言并非臆想。 出于保護(hù)古建筑群考慮，臨近地壇古建筑群的三利百貨可能會(huì)在改建時(shí)受到層高限制。記者了解到，目前三利百貨共有五層，地下一層、地上四層，但層高偏低，總經(jīng)營面積約1萬平方米。在業(yè)界看來，受限于體量，安定門大悅城未來的回報(bào)率可能很難達(dá)到中糧集團(tuán)的預(yù)期。

　　以東方新天地、西單大悅城等北京主流購物中心為例，百貨、超市、餐飲、休閑和娛樂業(yè)態(tài)組合是購物中心的標(biāo)配，而這需要3萬-5萬平方米的體量作為支撐。一位大型購物中心的高層認(rèn)為，在綜合類購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成比例中，服裝服飾應(yīng)占25%-30%，正餐、快餐應(yīng)占18%-20%，家居、親子類占到10%-12%，此外還應(yīng)選擇性引入電玩城、電影院、美容美發(fā)護(hù)理等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)。

　　亞洲購物中心協(xié)會(huì)輪值主席、中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，1萬平方米的體量中可以做一個(gè)3000平方米的生活超市、再搭配一些洗染店、照片沖洗店等生活服務(wù)業(yè)態(tài)。但生活類商戶承租能力較弱，可能難以達(dá)到開發(fā)商的投資回報(bào)率需求。

　　商業(yè)帝國夢(mèng)遇阻

　　按照中糧集團(tuán)的計(jì)劃，未來大悅城品牌將占據(jù)中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的三成，資產(chǎn)規(guī)模近千億元。不過，從品牌初創(chuàng)階段的風(fēng)生水起，到發(fā)力階段安定門大悅城建設(shè)遇阻，大悅城的現(xiàn)實(shí)發(fā)展軌跡卻為這一宏偉的商業(yè)帝國夢(mèng)增添了諸多不確定因素。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，僅僅用了短短五年，中糧集團(tuán)就已經(jīng)將大悅城從北京復(fù)制到上海、天津等國內(nèi)主要城市，并且在當(dāng)?shù)卣痉�(wěn)了腳跟。從擴(kuò)張速度看，大悅城品牌的確是國內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域迅速成長的典范。不過，在最能檢驗(yàn)品牌成色的北京市場(chǎng)，大悅城還沒能真正證明自己。盡管西單大悅城的年銷售業(yè)績達(dá)到約30億元，已經(jīng)成為北京時(shí)尚領(lǐng)域的商業(yè)地標(biāo)，這得益于商場(chǎng)合理的業(yè)態(tài)配置和品牌結(jié)構(gòu)，但西單商圈對(duì)商場(chǎng)成長的貢獻(xiàn)同樣功不可沒。目前，西單大悅城“一枝獨(dú)秀”的現(xiàn)狀仍未改變。即便是資歷較老的朝陽大悅城，也仍和西單大悅城的業(yè)績存在較大差距。據(jù)記者了解，朝陽大悅城亮相第一年的經(jīng)營業(yè)績超過10億元，但這卻是用幾乎兩倍于西單大悅城體量的代價(jià)實(shí)現(xiàn)了1/3的收益。而且，朝陽大悅城取得的這一成績還是在去年進(jìn)行了定位調(diào)整后的結(jié)果。

　　一位資深商業(yè)專家認(rèn)為，在全國范圍內(nèi)，類似于西單商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源已越發(fā)稀缺，大悅城要想真正實(shí)現(xiàn)批量復(fù)制、資產(chǎn)變現(xiàn)的商業(yè)帝國夢(mèng)，需要培育一家更具模板意義的商場(chǎng)。

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