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“輕裝”萬(wàn)通：深度掘金工業(yè)地產(chǎn) http://m.ssvihum.com 2012-03-10 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　而從萬(wàn)通的角度看，恰好有做工業(yè)地產(chǎn)的打算。鄭沂說(shuō)，與擁有大量工業(yè)用地又只打算做精主業(yè)的制造企業(yè)合作，是萬(wàn)通做工業(yè)地產(chǎn)的切入點(diǎn)。

　　“我們不會(huì)把廠房拆了蓋房子去賣(mài)，是通過(guò)持有租金，把租金做成房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化，更好地與資本市場(chǎng)相匹配。”鄭沂說(shuō)。

　　這也是萬(wàn)通做工業(yè)地產(chǎn)的主要思路。即萬(wàn)通將土地買(mǎi)下后，還會(huì)出租給TCL以外的其他企業(yè)，引進(jìn)其他企業(yè)的任務(wù)當(dāng)然落在萬(wàn)通身上。“首先我們是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司，可以控制成本，可以招租，負(fù)責(zé)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理；園區(qū)價(jià)值提升后，本身又可以做一個(gè)金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也是我們的初衷。”

　　2009年7月，萬(wàn)通收購(gòu)TCL占地27萬(wàn)平方米的無(wú)錫項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行再次開(kāi)發(fā)。之后TCL集團(tuán)回租一半面積，租期6年。經(jīng)過(guò)一年運(yùn)營(yíng)，園區(qū)其他部分分租給了美的、速必達(dá)物流等公司，出租率從一年前的60%增長(zhǎng)到90%。

　　“這個(gè)模式不是在炒地，也不是投機(jī)，而是國(guó)外已經(jīng)形成的很成熟的產(chǎn)業(yè)模式。”鄭沂說(shuō)。

　　按照西方模式，工業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分支，其做成的金融衍生品已經(jīng)非常成熟。在美國(guó)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品的市場(chǎng)份額排名中，寫(xiě)字樓、零售與工業(yè)地產(chǎn)都曾各領(lǐng)風(fēng)騷。

　　對(duì)于以美國(guó)地產(chǎn)模式為師的萬(wàn)通而言，這無(wú)疑是一個(gè)美妙的未來(lái)。鄭沂表示，萬(wàn)通控股下一步動(dòng)作是收購(gòu)一些工業(yè)資產(chǎn)包，每年的租金收入預(yù)計(jì)達(dá)到1億元。“打算做成基金形式，成熟后謀求上市或做成REITs產(chǎn)品。”

　　借機(jī)轉(zhuǎn)型

　　萬(wàn)通控股在“大萬(wàn)通”體系中的重要性凸顯，與馮侖的刻意為之有關(guān)。萬(wàn)通地產(chǎn)人士表示，“萬(wàn)通地產(chǎn)這一塊已經(jīng)非常成熟了，所以馮侖可以放手，專(zhuān)心搞非上市公司萬(wàn)通控股。”

　　按照馮侖的說(shuō)法，“從06年上市后，董事會(huì)一直在討論定位問(wèn)題，在行業(yè)的上中下游如何選擇”。他認(rèn)為萬(wàn)通最終要到上游去，整合金融產(chǎn)品，這是萬(wàn)通下一步的工作。

　　自重組5年以來(lái)，萬(wàn)通公司體系至2011年終于架構(gòu)完畢。其中上市公司萬(wàn)通地產(chǎn)仍然是旗艦，但萬(wàn)通控股的角色將變得更重要。“爭(zhēng)取3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)海外上市”。馮侖說(shuō)，未來(lái)萬(wàn)通的定位類(lèi)似于聯(lián)想控股。馮侖將其稱(chēng)為“中國(guó)的凱德”，并稱(chēng)萬(wàn)通將變身為一家投資公司。

　　2011年3月，在萬(wàn)通投資者大會(huì)上，厚樸投資董事長(zhǎng)方風(fēng)雷表示，“馮侖未來(lái)就不管產(chǎn)品是什么樣了，只管投資，這算是萬(wàn)通最大的轉(zhuǎn)型。”

　　針對(duì)萬(wàn)通的轉(zhuǎn)型，萬(wàn)通地產(chǎn)獨(dú)立董事、貝塔咨詢(xún)中心合伙人杜麗虹提出了兩個(gè)概念，即新鴻基的香港模式和嘉德置地的新加坡模式，她認(rèn)為這將同時(shí)在萬(wàn)通控股發(fā)展中出現(xiàn)。

　　杜麗虹表示，前者的核心是以?xún)?nèi)部現(xiàn)金流來(lái)實(shí)現(xiàn)資金平衡，對(duì)資產(chǎn)要求高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。“以售養(yǎng)租”，萬(wàn)達(dá)是這個(gè)模式的代表。而后者需要借助第三方，PE和Reits，同時(shí)收取管理收益和權(quán)益收入。但對(duì)外部金融環(huán)境的要求高。華潤(rùn)和中糧屬于這一模式。

　　按馮侖的設(shè)想，萬(wàn)通地產(chǎn)將以新鴻基為模板，銷(xiāo)售住宅。但目前還處于孵化階段，剛剛進(jìn)入轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備期。而新鴻基從開(kāi)發(fā)到持有、從售到租的轉(zhuǎn)型，用時(shí)15年。萬(wàn)通控股則要走嘉德模式，依靠外部基金來(lái)擴(kuò)張，以直接投資的權(quán)益收入和管理費(fèi)用為收入，最終達(dá)到產(chǎn)品的類(lèi)金融化。

　　工業(yè)地產(chǎn)，則成為這一設(shè)想的最優(yōu)實(shí)現(xiàn)方式。

　　調(diào)控大背景下，2011年住宅價(jià)格普遍走低，商用不動(dòng)產(chǎn)租金卻大幅上揚(yáng)。萬(wàn)通提供的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)通新創(chuàng)旗下“萬(wàn)通工社”無(wú)錫項(xiàng)目所在地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)租金2011年上漲15%?30%；北京寫(xiě)字樓租金2011年上漲約30%?50%——可以預(yù)見(jiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資將更受青睞。

　　萬(wàn)通方面稱(chēng)，目前有多家實(shí)體企業(yè)與其接洽，并對(duì)售后回租的合作開(kāi)發(fā)模式表示出濃厚的興趣。“萬(wàn)通控股未來(lái)也會(huì)與其他實(shí)體企業(yè)進(jìn)行合作，快速?gòu)?fù)制這種工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。”

　　馮侖表示，萬(wàn)通控股力爭(zhēng)在3年內(nèi)，使工業(yè)物業(yè)的可出租建筑面積達(dá)到300萬(wàn)平米以上，年租金收入達(dá)到8億元以上，從而成為國(guó)內(nèi)最大工業(yè)物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)商之一。“與此同時(shí)，萬(wàn)通控股還將按照國(guó)際慣例以REITs或公司形式IPO上市對(duì)接資本市場(chǎng)。”

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