深度掘金工業(yè)地產(chǎn)，繼續(xù)強(qiáng)化萬(wàn)通控股在“大萬(wàn)通”體系中的角色，都顯示出馮侖輕資產(chǎn)的規(guī)劃正在步步落實(shí)
紅商網(wǎng)訊：從萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖與匯源集團(tuán)董事長(zhǎng)朱新禮握手相賀的一刻起，萬(wàn)通掘金工業(yè)地產(chǎn)的腳步又一次提速。
2012年春節(jié)前夕，萬(wàn)通控股與匯源簽署了一份工業(yè)地產(chǎn)合作備忘錄，宣布將結(jié)合各自的優(yōu)勢(shì)在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作，“共同實(shí)現(xiàn)對(duì)匯源集團(tuán)旗下工業(yè)地產(chǎn)資源的整合，確定在2012年度達(dá)成首批工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合作意向”。
早在2011年初的萬(wàn)通投資者年會(huì)上，馮侖宣布卸任萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職時(shí)，就表示將專心做好萬(wàn)通控股（萬(wàn)通地產(chǎn)母公司）。萬(wàn)通控股目前有三大塊業(yè)務(wù)，分別為工業(yè)地產(chǎn)、基金與資產(chǎn)管理、海外業(yè)務(wù)，其中工業(yè)地產(chǎn)為重中之重。與匯源的合作，意味著萬(wàn)通控股在整個(gè)“大萬(wàn)通”體系中將逐漸成為主角。
萬(wàn)通人士稱，在此次合作中，萬(wàn)通將依靠專業(yè)開(kāi)發(fā)能力，盤(pán)活工業(yè)用地，收取租金及管理費(fèi)用，而這種輕資產(chǎn)模式亦符合馮侖對(duì)萬(wàn)通的規(guī)劃。2011年初，萬(wàn)通實(shí)業(yè)更名為萬(wàn)通控股，顯示出變革決心。“萬(wàn)通的未來(lái)是投資+控股，將變身為一家投資公司。”馮侖說(shuō)。
工業(yè)地產(chǎn)梅開(kāi)二度
與國(guó)內(nèi)果汁巨頭匯源的合作，并非萬(wàn)通首次“跨界聯(lián)姻”，早在2008年，萬(wàn)通便與家電巨頭TCL聯(lián)手，進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。并在2年后，簽署《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》。
隨后萬(wàn)通控股（持股55%）和TCL集團(tuán)（持股45%）合資成立萬(wàn)通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司（下稱“萬(wàn)通新創(chuàng)”）進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嘗試。依協(xié)議約定，TCL陸續(xù)向合資公司注入旗下工業(yè)物業(yè)，萬(wàn)通提供種子資金發(fā)起基金，為萬(wàn)通新創(chuàng)進(jìn)一步整合資產(chǎn)提供充足資金支持。
作為當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)第一家專門(mén)從事工業(yè)地產(chǎn)投資的公司，萬(wàn)通新創(chuàng)開(kāi)辟了一個(gè)全新的方向與模式。萬(wàn)通人士表示，“萬(wàn)通新創(chuàng)通過(guò)自身的工業(yè)地產(chǎn)招商能力、物業(yè)管理能力和開(kāi)發(fā)能力，將從TCL集團(tuán)收購(gòu)項(xiàng)目的空置面積一年內(nèi)即完全消化，達(dá)到95%的出租率。更通過(guò)改造提升物業(yè)品質(zhì)，在2011年度獲得了比較好的市場(chǎng)回報(bào)。”
對(duì)萬(wàn)通來(lái)說(shuō)，與匯源的合作和TCL類(lèi)似，雙方初步確定“部分售后回租+增值管理”的模式，上述萬(wàn)通人士表示，“目前沒(méi)有太多細(xì)節(jié)，具體的合作項(xiàng)目，可能也需要2年左右才清晰。”
分析人士稱，匯源集團(tuán)遍布國(guó)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)資源，“將助力萬(wàn)通控股快速擴(kuò)張其在本土工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)份額”。
馮侖在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》專訪時(shí)曾多次表示看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，“從全球視野來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)也屬于商用不動(dòng)產(chǎn)，在美國(guó)商用地產(chǎn)股票市場(chǎng)(NAREIT)中的總市值排在第三位，僅次于寫(xiě)字樓與商業(yè)零售。”馮侖說(shuō)。以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)比較，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的租金僅為東南亞以及國(guó)際上成熟市場(chǎng)租金的三分之一，擁有很大的上升空間。
跨界路徑
萬(wàn)通股份與匯源集團(tuán)的合作，目前雖無(wú)更多細(xì)節(jié)，但其與TCL的“聯(lián)姻”在歷經(jīng)4年市場(chǎng)考驗(yàn)后，已有一條相似的清晰路徑。
“工業(yè)用地價(jià)格一直都不高，但專門(mén)投資工業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)上卻拿不到地。因?yàn)榈胤秸猩潭际菫榱薌DP，往往愿意把一些產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來(lái)。”萬(wàn)通控股副總經(jīng)理鄭沂說(shuō)。
這樣做的一個(gè)結(jié)果是，大量制造企業(yè)拿到廉價(jià)的產(chǎn)業(yè)用地，而專業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司并無(wú)入場(chǎng)機(jī)會(huì)。
TCL便是如此。長(zhǎng)期關(guān)注TCL的分析人士透露，TCL全國(guó)土地儲(chǔ)備在百萬(wàn)平方米以上。
巨量土地儲(chǔ)備在手，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資本涉足利潤(rùn)豐厚的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就在所難免。
2008年，萬(wàn)通與TCL開(kāi)始談合作，逐步完成這次“跨界聯(lián)姻”。
鄭沂表示，萬(wàn)通與TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相當(dāng)于TCL把資產(chǎn)賣(mài)給萬(wàn)通，然后把資產(chǎn)回租回去。對(duì)TCL而言，土地持有超過(guò)10年，升值很多。“而且TCL認(rèn)為十幾年長(zhǎng)期大量持有資產(chǎn)對(duì)企業(yè)是不利的，所以慢慢想做輕資產(chǎn)，把資產(chǎn)剝離出來(lái)。”
另外，接近TCL董事長(zhǎng)李東生的人士表示，李東生認(rèn)為公司應(yīng)專注于家電主業(yè)，“從資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和企業(yè)資金集中來(lái)看，都有好處”。
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