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SOHO中國欲砍掉爛尾樓業(yè)務能力有待觀察 http://m.ssvihum.com 2012-02-21 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　戒掉爛尾需付出代價

　　不過，當品牌內(nèi)涵越來越稀釋的時候，非理性繁榮只會產(chǎn)生“溫水煮青蛙”的效果，潘石屹顯然已意識到了危機。

　　潘石屹認為，1998年-2010年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的高速成長期是行業(yè)發(fā)展的“上半場”，房地產(chǎn)商注意力基本上都放在“圈地”、“融資”和“研究政策”上。如果說2011年是“中場休息”的話，2012年則進入“下半場”。

　　根據(jù)潘石屹的觀點，進入下半場后，以前通過圈地、捂盤坐等土地溢價收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式將不再奏效，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸平均利潤率。屆時，房地產(chǎn)商將注重產(chǎn)品的設計水準及項目品質(zhì)的提升。因此，SOHO中國從今年起將不再收購“爛尾樓”和在建工程。不過SOHO中國已深陷爛尾樓中。

　　熊市中，SOHO中國銷售大幅放緩。根據(jù)SOHO中國最新透露的銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，SOHO中國共實現(xiàn)銷售108億元，而2010年同期則為192.9億元。

　　銷售的放緩引發(fā)了投行對SOHO中國業(yè)績的擔憂，高盛在12月8日發(fā)表研究報告稱，SOHO中國從9月份起整體銷售已漸見放緩，并將SOHO中國2011至2012年度每股盈利預測下調(diào)52%、17%，以反映對其銷售預期降35%及36%。

　　高通智庫咨詢公司總經(jīng)理張宏對SOHO中國的商業(yè)模式定義為：投行+超級銷售員。他解釋說，張欣投行出身，收購項目擅長，潘石屹是明星式賣房，兩者構成SOHO獨有的商業(yè)模式。

　　但去年末的“欠薪門”事件折射出SOHO中國賴以生存的超級銷售員體系正在發(fā)生震蕩。

　　2009年-2010年，SOHO中國董事會中五位執(zhí)行董事離職兩位，高級管理層中兩位副總裁離職，公司董秘魏偉峰亦離職。而在2009年底營運總裁蘇鑫離開8個月后，SOHO中國銷售人員開始減少。SOHO中國財報披露，2009年12月31日，銷售與租務人員392人；2010年北京和上海的銷售與租務人員320人；2011年上半年，北京和上海的銷售與租務人員縮水至164人。

　　新華聯(lián)地產(chǎn)副總呂行告訴本刊記者，SOHO中國實質(zhì)上已顛覆了銷售體系。業(yè)績好的銷售人員在沒有項目銷售狀態(tài)下，可以選擇離開或到租務中心協(xié)助客戶出租商鋪，待新項目開盤銷售后，銷售人員可選擇重新去賣樓。

　　與此同時，隨著前幾年SOHO中國收購速度加快，負債和存貨屢創(chuàng)新高。

　　2008年之前，SOHO中國每年收購項目的金額控制在20億元以內(nèi)。2006年、2007年、2008年，SOHO中國的投資現(xiàn)金流凈額分別為0.41億元、1.38億元、21.47億元。2009年和2010年，SOHO中國的投資猛增，分別達到76.21億元、66.76億元。

　　SOHO中國一直優(yōu)良的負債結構也出現(xiàn)了變化。SOHO中國的流動比率在2007年和2009年一直維持在2.7，2010年下降到2.03，2011年上半年下降到1.56。

　　在SOHO中國的資產(chǎn)負債表中，不斷攀升的負債另一面是不斷堆積的存貨。2011年上半年，SOHO中國存貨達到歷史高點，為228.99億元。

　　“戒掉”爛尾樓將使公司短期內(nèi)周轉(zhuǎn)率下降、ROE變臉，成為SOHO中國難以回避的陣痛。

北京望京SOHO著火網(wǎng)友微博通知潘石屹

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