紅商網(wǎng)訊：“現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)資金面緊張,有很多機(jī)會(huì),我們會(huì)抓緊這個(gè)時(shí)間,利用資金優(yōu)勢(shì)進(jìn)行收購(gòu)。”SOHO中國(guó)總裁閻巖29日在電話會(huì)議上如是說(shuō)。
根據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹當(dāng)天的表述,撇去40億元收購(gòu)資金,SOHO中國(guó)賬面上的現(xiàn)金還剩下130億元,此外,銷(xiāo)售回款還有107億元。
SOHO的算盤(pán)
事實(shí)上,今年SOHO的全部收購(gòu)心思都放在了上海。
“這是今年在上海收購(gòu)的第7個(gè)項(xiàng)目。”閻巖介紹,過(guò)去兩年,SOHO中國(guó)一共在中國(guó)收購(gòu)了10個(gè)項(xiàng)目。金額最大的就是外灘8-1這次收購(gòu)。在上�？偸召�(gòu)金額達(dá)228億元,今年支付了154億元收購(gòu)金額。
“旁邊就是SOHO的204地塊,就是說(shuō)在同一片區(qū)域擴(kuò)大范圍。SOHO的話語(yǔ)權(quán)會(huì)很大。”仲量聯(lián)行上海公司投資部總監(jiān)李凌昨日如是分析道。
204地塊,也就是曾備受爭(zhēng)議的“口琴樓”。
有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心外灘8-1的設(shè)計(jì)是否會(huì)延續(xù)口琴樓的“怪異”風(fēng)格。閻巖表示,“這個(gè)項(xiàng)目證大和復(fù)星做了很多前期工作,設(shè)計(jì)也到了政府的批準(zhǔn),拿到了開(kāi)工證。也在之前的幾個(gè)星期開(kāi)工了。大的設(shè)計(jì)修改不會(huì)出現(xiàn),小的肯定會(huì)有調(diào)整。”
潘石屹:不看好住宅
“我們還是對(duì)這個(gè)價(jià)格很滿意的。”閻巖透露,預(yù)計(jì)土地成本加上地下“可經(jīng)營(yíng)面積”,成本在3.3萬(wàn)元/平方米左右。
閻巖介紹,項(xiàng)目的地上可經(jīng)營(yíng)面積27萬(wàn)平方米,地下可經(jīng)營(yíng)面積5萬(wàn)平方米,可經(jīng)營(yíng)面積總共32萬(wàn)平方米。也就是說(shuō),預(yù)期的成本是105.6億元。
還有債務(wù)成本。
“債務(wù)沒(méi)在公告里,后續(xù)會(huì)公布。債務(wù)是普通貸款,用于項(xiàng)目公司土地支付款和發(fā)展。雖然股權(quán)對(duì)半,但是復(fù)星和SOHO承擔(dān)的債權(quán)并不完全相等。”閻巖說(shuō)。
另外,閻巖提到,“董事會(huì)成員人員(數(shù)量)來(lái)說(shuō)沒(méi)有變化,會(huì)把綠城和證大的董事?lián)Q成我們的。”
問(wèn)及項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)率,閻巖并沒(méi)有直接回答:“上海今年好地段的寫(xiě)字樓租金漲到18元/平方米/天。”
如此價(jià)值連城的寶地被三番轉(zhuǎn)讓,業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)SOHO持有的可能性更大。
“現(xiàn)金量太大是不利的,要加大持有物業(yè)比例,已經(jīng)確定的有4個(gè)。”潘石屹說(shuō)。
到底是銷(xiāo)售,還是出租,潘石屹并沒(méi)有明確,“要和復(fù)星一起協(xié)商。我們都很理智,畢竟雙方都是好幾十億的資金放在里面。”
“住宅市場(chǎng)和住宅用地明年都不看好。二三線城市商業(yè)地產(chǎn),也不會(huì)去做。”潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào),會(huì)繼續(xù)關(guān)注北京和上海核心地段的商業(yè)地產(chǎn)。
下一步要干凈的地
執(zhí)著于北京和上海的潘石屹,嘗到了甜頭。
“北京和上海的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)去半年時(shí)間寫(xiě)字樓租金上漲發(fā)瘋了。一個(gè)比較典型的項(xiàng)目,一個(gè)是(位于北京的)SOHO嘉盛中心,今年上半年是5塊1,現(xiàn)在是12塊。中關(guān)村的項(xiàng)目差不多也是這樣,基本上翻一番,半年時(shí)間就翻一番。”潘石屹此前表示。
“為什么只要北京、上海的核心地段商業(yè)？我覺(jué)得，下一步經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和市場(chǎng)的波動(dòng)大,從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,只有大型城市繁華地段房?jī)r(jià)抗跌性強(qiáng)。”潘石屹昨日如是解釋。
“好地段的商業(yè)地產(chǎn)基本面沒(méi)有變化。”潘石屹認(rèn)為,北京上海的租金市場(chǎng)雖然一直在漲,但很健康,沒(méi)有泡沫。
潘石屹表示,一旦房產(chǎn)稅征收,對(duì)住宅的影響大。商業(yè)反正一直都是在征的。
有意思的是,SOHO進(jìn)入上海市場(chǎng),起初都是選擇爛尾樓改造。
“原來(lái)進(jìn)入上海是跑步進(jìn)入,爛尾項(xiàng)目,建好的樓,所有的東西都收,收了9個(gè)。所以這是我們?cè)瓉?lái)的策略,這個(gè)策略對(duì)我們進(jìn)入上海還是起到一個(gè)很大的幫助作用。”潘石屹稱(chēng),下一步不再這樣做,這樣做太辛苦,連有的項(xiàng)目的名字都記不住。
潘石屹進(jìn)一步說(shuō),還是要把SOHO中國(guó)的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái),地塊的面積要大,位置要好,最好是直接從政府轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的地,干干凈凈的地,而不是人家做了方案,做了設(shè)計(jì),做了施工了。
“地塊已經(jīng)開(kāi)工,也就意味著這是作為在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,而不是凈地轉(zhuǎn)讓。”有上市房企的高管此前告訴早報(bào)記者,開(kāi)工后,不論是在財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)上還是外界的評(píng)判,都會(huì)有非常大的不同。
“這其實(shí)是業(yè)內(nèi)的一個(gè)潛規(guī)則"一定要弄成在建項(xiàng)目"。這說(shuō)明證大有一個(gè)十分成熟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。”上述高管分析,即使項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后,短期內(nèi)仍不會(huì)啟動(dòng)。
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