在經(jīng)歷了一場痛苦的蛻變后，宋衛(wèi)平認(rèn)為，綠城必須認(rèn)清形勢，調(diào)整自己，要將這一年的首要目標(biāo)鎖定在：力求生存。

　　密集出售資產(chǎn)“救命” 或只是開始

　　自去年下半年一直處于風(fēng)口浪尖的綠城集團(tuán)終于迎來了大動作，昨日晚間在官方微博一口氣發(fā)出了3條項目轉(zhuǎn)讓結(jié)果，其中7000萬元出售所持有的綠城墅 園的35%股權(quán)，后者主要資產(chǎn)為杭州新華造紙廠項目;以1.25億元出售所持有的綠城錦玉之50%股權(quán)，綠城錦玉主要持有并開發(fā)杭州蘭園項目;以4900 萬元出售了旗下上海靜宇的49%股權(quán)，后者是上海東海廣場項目的股東方。上述三項交易接盤方均未具體透露。但據(jù)記者從綠城首席財務(wù)官馮征處了解，洽談 的企業(yè)都是國內(nèi)或浙江省知名房企。

　　而在昨日下午5點，綠城還聯(lián)手融創(chuàng)一起發(fā)布公告稱，以5100萬元向融創(chuàng)出售旗下無錫綠城湖濱置業(yè)的51%股權(quán)。資料顯示，無錫綠城湖濱置業(yè)主要負(fù)責(zé)無錫蠡湖新城地塊的開發(fā)，該地塊由綠城房產(chǎn)于2009年競得，土地面積22.26萬平方米，成交總價29億元。

　　按此計算，綠城通過轉(zhuǎn)讓四個項目的股權(quán)，總計可套現(xiàn)2.95億元。加上上月底出售上海外灘地王的股權(quán)，綠城在短期之內(nèi)通過甩賣股權(quán)回籠資金13億元。

　　數(shù)字的背后或透露出另一種信息。根據(jù)記者的了解，綠城昨日轉(zhuǎn)讓的兩個杭州的項目均為綠城高價所獲地塊，其中新華造紙廠地塊成交于2009年9月 3日，土地面積3.74萬平方米，成交總價20.05億元，折合樓面價22361元/平方米;綠城 蘭園地塊成交于2009年10月10日，土地面積 4.45萬平方米，成交總價29.1億元，折合樓面價20963元/平方米。目前，新華造紙廠地塊目前尚未動工，而綠城 蘭園已于2011年4月25日開 盤，推出263套房源，開盤均價57000元/平方米。截至目前，綠城 蘭園總共只賣出了96套房源。

　　不過根據(jù)上述數(shù)字，讓人心生疑竇的是，僅新華造紙廠板塊和無錫蠡湖新城地塊的地價，就已接近50億元，而綠城不足2億元就出售項目，這是否屬于壯士 斷腕之舉?對此，九龍倉杭州公司一位曹姓經(jīng)理揭示了其背后的秘密，他分析認(rèn)為，別看表面，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款僅僅是“小頭”，一般而言億元左右的項目公司注冊資金 不足掛齒，綠城真正看重的是后續(xù)的“大頭”，因為接盤方也將按照對應(yīng)的股權(quán)將原本綠城借給項目公司的股東借款還給綠城。

　　綠城中國首席財務(wù)官馮征昨日晚間回答記者提問時也稱，綠城出售上述項目的價格其實是根據(jù)投入的資本金加利息的平價出售，不存在虧本的問題。但他也強(qiáng)調(diào)，綠城信息中的項目轉(zhuǎn)讓資金額，并不是整個項目投資額。項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易完成后，融創(chuàng)將以股東借款的形式將對應(yīng)股權(quán)比例的土地款項及相關(guān)的財 務(wù)成本等，將錢轉(zhuǎn)給綠城。但對于具體的金額，馮征稱是商業(yè)機(jī)密，目前不方便透露。“我們沒有賺他們錢，也沒有虧錢給他們。”馮征總結(jié)道。

　　據(jù)此推算，綠城回籠的資金將超過20億元。加上此前已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的外灘證大地王項目，綠城回籠的總金額為數(shù)不小。對此，馮征也承認(rèn)稱，“可以稍微輕松一點。”

　　馮征還表示，無論如何，綠城的現(xiàn)金流正在好轉(zhuǎn)。10月份以來，綠城已經(jīng)開始支付此前拖欠的款項。

　　不過目前雖然已經(jīng)籌集了36個億，但與公司測算出來的紓解資金壓力的的50億元左右的回籠款，還有一定距離，綠城仍存在危機(jī)。馮征表示，雖然公司借款沒有進(jìn)一步增加，但由于現(xiàn)金減少，目前公司的負(fù)債率超過了年中報時的163%。

　　這或許也意味著，綠城連日來的股權(quán)轉(zhuǎn)讓都只是開始，接下來綠城為了“救命”還會有相關(guān)動作。相關(guān)分析指出，考慮到明年市場行情依舊不放松，按照綠城目前的處境仍將吃不消，而且綠城土地儲備眾多，沒有錢開發(fā)還不如直接賣掉。綠城尚有位于上海及二三線城市的地塊在轉(zhuǎn)讓計劃之中，以上海為例，位于長寧區(qū)的 “上海綠城廣場”就盛傳將被轉(zhuǎn)手。2010年2月份，綠城與馬鞍山華龍置業(yè)聯(lián)合體以15.4億元底價，獲取長寧區(qū)天山路街道98街坊地塊，折合樓面地價 15000元/平方米。目前該地塊未開工。

　　摩根大通近日的報告亦證實，由于較難獲得外部資金，綠城手上大部分項目都依靠內(nèi)部資源，日后還需出售更多資產(chǎn)，維持該股跑輸大市。

　　大面積降價渠道或被打通

　　事實上，上文中提及的“騰挪掉幾個項目”，在綠城去年下半年開始的修正戰(zhàn)略中，早已有跡可循。在去年9月，宋衛(wèi)平拋出著名的“三步走”稱，首先是努力銷售，把房子賣出去;第二是“看看能不能騰挪掉幾個項目”;最后一個階段，“如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就 不再做房地產(chǎn)了。”

　　綠城內(nèi)部知情人士向網(wǎng)易財經(jīng)透露稱，這個“三步走”有可能是并列的，換言之，不排除第一步和第二步同時操作。用宋衛(wèi)平的話來講，綠城對自己的要求，是做國內(nèi)做好的住宅，宋衛(wèi)平的完美主義個性使得他對于房產(chǎn)的品質(zhì)可謂是吹毛求疵。不過到了調(diào)控關(guān)口，國內(nèi)最好的住宅正在面臨賣不出去的窘迫局面。2011 年前10個月，綠城除了在青島、合肥、北京、杭州等城市成交表現(xiàn)差強(qiáng)人意之外，其他區(qū)域銷售可謂慘淡收場。

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