|
企業(yè)新購不動(dòng)產(chǎn)僅可退3%契稅且分兩年抵扣，而出售不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的稅費(fèi)未有調(diào)整。
3月初，“營改增”傳出消息，企業(yè)新購不動(dòng)產(chǎn)可進(jìn)行抵稅，當(dāng)時(shí)業(yè)界憧憬不動(dòng)產(chǎn)全額價(jià)值抵扣營業(yè)收入，不少媒體以“商業(yè)地產(chǎn)迎來前所未有的機(jī)遇”來形容這一個(gè)利好。不過，5月起“營改增”在地產(chǎn)行業(yè)正式落地，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的推動(dòng)卻暫未顯現(xiàn)。據(jù)記者了解，由于“營改增”在地產(chǎn)行業(yè)落地時(shí)間較短，投資者對(duì)抵扣稅款的操作尚未太清楚，這是導(dǎo)致利好暫未顯效的原因之一。另外，可以抵扣銷項(xiàng)稅的僅僅是不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)仍不能在銷項(xiàng)稅中抵扣。
業(yè)界觀察
投資者還在觀望
長期看還是利好
鏈家滿堂紅商業(yè)部曾平連表示，最近監(jiān)控廣州市五大指標(biāo)寫字樓樓盤——海航寰城大廈、富力東山新天地、保利金融大都匯、金融城綠地中心、天盈廣場，發(fā)現(xiàn)5月后的網(wǎng)簽量與5月前的平均數(shù)并沒有多大差別。例如富力東山新天地，5月以來網(wǎng)簽量是15宗，而第一季度錄得110套的網(wǎng)簽量。從二手寫字樓網(wǎng)簽量也可見一斑，去年平均月均29宗寫字樓單位進(jìn)行二手交易網(wǎng)簽，今年第一季度二手寫字樓月均成交28宗。
曾平連透露，大面積的一手寫字樓單位通常是企業(yè)自用所購買。以購買一套500平方米的寫字樓單位來算，珠江新城超甲級(jí)寫字樓網(wǎng)簽價(jià)在4萬~5萬元/m2，總額2000萬元左右，契稅3%為60萬元，如果企業(yè)在5月1日后新購寫字樓，這60萬元可以在繳稅后的第一年和第二年進(jìn)行抵扣，第一年抵扣36萬元，第二年抵扣24萬元。
合富置業(yè)高級(jí)營業(yè)經(jīng)理李紅偉告訴記者，自“營改增”新規(guī)實(shí)施后，關(guān)注度漸增，詢問政策的人也增多，此新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一定利好作用，而購買寫字樓多為公司自用，所以新政對(duì)寫字樓會(huì)更有刺激作用。而購買商鋪多為出租，自己經(jīng)營的較少，所以對(duì)商鋪影響相對(duì)沒有那么大。
合富置業(yè)儲(chǔ)備分區(qū)營業(yè)經(jīng)理金志則表示，由于這一政策的實(shí)施，現(xiàn)在有很多公司注冊(cè)，但他們暫時(shí)沒有那么快下手，以觀望為主，這一政策長期來看是利好。目前已有業(yè)主提高價(jià)錢放售。
購買一套100萬元的寫字樓公寓單位，產(chǎn)生3萬元的契稅，這3萬元契稅可分兩年進(jìn)行抵扣，第一年是60%，第二年是40%，第一年可以在銷項(xiàng)稅中抵扣1.8萬元銷項(xiàng)稅，第二年抵扣1.2萬元。
一套商業(yè)物業(yè)買入價(jià)為3萬元/m2，以4萬元/m2售出，增值額為25%，那么應(yīng)按增值額1萬元/m2的30%征稅，稅費(fèi)為3000元/m2;若以5萬元/m2售出，增值幅度為66.7%，應(yīng)按第二級(jí)累進(jìn)稅率計(jì)算，按增值額2萬元/m2的40%征稅，每平方米需要被征8000元/m2的增值稅。
記者調(diào)查
進(jìn)項(xiàng)稅抵銷項(xiàng)稅僅是“毛毛雨”
記者了解到，由于“營改增”在地產(chǎn)行業(yè)落地時(shí)間較短，投資者對(duì)抵扣稅款的操作尚未太清楚，這是導(dǎo)致利好尚未顯效的原因之一。另外，當(dāng)初業(yè)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)全額價(jià)值抵扣營業(yè)收入的憧憬已落空，因可以抵扣銷項(xiàng)稅的僅是不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅，而讓不少投資者“望而生畏”的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，依然不能在銷項(xiàng)稅中進(jìn)行抵扣。
可抵扣的只是3%的契稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào))的規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。由此可見，企業(yè)新購不動(dòng)產(chǎn)可以抵稅需注意兩點(diǎn)：(1)不動(dòng)產(chǎn)抵稅必須是2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn);(2)抵稅僅是以購入不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅來抵扣經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅，并非以不動(dòng)產(chǎn)全額價(jià)值來抵扣營業(yè)收入。從企業(yè)新購不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的稅費(fèi)來看，這個(gè)過程只產(chǎn)生3%的契稅，抵稅效果不明顯。 共2頁 [1] [2] 下一頁 商業(yè)地產(chǎn)新攪局者 應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整期 賣不動(dòng)、租不起 成都商業(yè)地產(chǎn)該如何有效去庫存 杭州商業(yè)地產(chǎn)在售面積570萬平米 賣掉要50個(gè)月 “高庫存”市場下 杭州原點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)依舊稀缺 存量超270萬平 杭州商業(yè)地產(chǎn)如何去庫存？ 搜索更多: 商業(yè)地產(chǎn) |
