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在樓市庫存整體下降的大環(huán)境下，成都去庫存分化卻十分明顯：住宅項目開啟“小步快跑”模式，商業(yè)地產(chǎn)卻在龐大庫存陰影下“舉步維艱”。成都商業(yè)地產(chǎn)存量有多少?庫存到底有多嚴重?這是近兩年來業(yè)界爭論不休的論題。在“賣不動”和“租不起價”的局面下，有必要重新審視成都商業(yè)地產(chǎn)去庫存的問題。
庫存大 去化或需五年
成都商業(yè)地產(chǎn)存量到底有多少?很多業(yè)內(nèi)人士都給不出確切的答案。不過，5月10日第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)或許值得參考。“截至2015年底，成都存量寫字樓達484萬平方米，去化周期需5年之久。成都存量待出租的商務樓宇達225萬平方米，庫存量在國內(nèi)二線城市中居首位。”第一太平戴維斯公布的數(shù)據(jù)讓人吃驚不已。
此外，成都商鋪及零售市場也趨近飽和。據(jù)正合地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)主要商圈已運營的購物中心 (含百貨)體量已達540多萬平方米，且運營過程中面臨著銷售和經(jīng)營的雙重壓力。另據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，以商務樓宇為例，目前全市空置率高達41%，數(shù)年前紅紅火火的建設熱潮下，成都出現(xiàn)了大量的寫字樓、賣場、商業(yè)街，如今，市場積重難返。在這樣的大環(huán)境下，仁和春天、339歡樂頌、成都第一城、財富又一城、陽光新業(yè)中心、成都富力廣場、九方購物中心、地一大道地下商場等面臨著相似的困境。
最近，記者來到曾經(jīng)創(chuàng)下成都商業(yè)地產(chǎn)“銷售奇跡”的南城都匯新街里，這里的街區(qū)居然變成了停車場，由于沒有人氣，一些飯店的廚師和服務員在用餐高峰期圍著餐桌嗑瓜子聊天。除了開街較早的一街稍有人氣外，二街、三街面對荒蕪的四周，唯有黯然神傷。
少人要 租金逐年下跌
開發(fā)量、庫存量極大，卻沒有相應的買家和租戶來消化，這是成都商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的最大困境。成都商務樓宇的凈吸納量逐漸下降，租金也相應被整體拉低。
“自2012年二季度開始，成都寫字樓的租金便持續(xù)出現(xiàn)下跌。”據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，目前成都市寫字樓平均租金約98元/平方米每月，低于2005年的基準數(shù)據(jù)。而在成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的鼎盛時期，城南某寫字樓曾租出180元/平方米每月的高價。記者從新街里某中介處了解到，二樓商鋪租金60元/平方米每月，甚至低于寫字樓的租金。預計未來3年內(nèi)，成都還將至少供應130萬平方米商業(yè)，未來的市場吸納速度依然有限，空置率仍將保持在30%-40%的高位，租金水平也將繼續(xù)下行。
怎么辦 多角度轉換思路
在居高不下的庫存下，成都樓市應當如何突圍?開發(fā)商在激烈的競爭中應當如何轉換思路?第一太平戴維斯提出了三個解決方案：從宏觀層面，需要有政策的有效引導;從投資角度，需要善用新型投資工具;從運營方向，要求以產(chǎn)品及服務創(chuàng)新提升物業(yè)價格。
記者在采訪中了解到，成都也不乏成功案例，成都遠洋太古里通過對運動品牌、化妝品、護膚品、珠寶的布局調整，得到了很好的效果。一些寫字樓通過細分客戶，開創(chuàng)聯(lián)合辦公空間，吸引了不少小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)團隊和自由職業(yè)者入駐，再通過優(yōu)化物管服務，提升寫字樓物業(yè)價值，均取得不錯的效果�？梢姡ㄟ^清晰的策劃與明確的目標，可以極大落實樓宇去庫存化的機會，并確保新入市項目成功推動。而商業(yè)街的建造只要和運營前后關聯(lián)，便不會造成商業(yè)和地產(chǎn)的脫節(jié)。
此外，目前房地產(chǎn)界對不動產(chǎn)管理已經(jīng)開始出現(xiàn)一種新的思路，即將物業(yè)管理和資產(chǎn)管理相互結合，將物業(yè)管理的管理角色變?yōu)檫\營商角色。“將物業(yè)管理升級為資產(chǎn)管理，可以降低投資風險，合理化運營成本，建立和完善績效管理，提升資產(chǎn)價格，最大化投資回報。”第一太平戴維斯華西區(qū)物業(yè)管理部高級助理董事鐘偉明認為，資產(chǎn)管理是物業(yè)管理的新方法、新趨勢，有利于業(yè)主物業(yè)硬件的維護與資產(chǎn)的增值保值。（四川日報 記者 范瑞鳴）
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