在新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷看來，三四線城市存在非常好的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，特別是以購物中心為主的新型商業(yè)地產(chǎn)。三四線城市占到全國(guó)城市人口的53%，但是三四線城市的購物中心只占到全國(guó)城市購物中心的16.5%，三四線城市購物中心數(shù)量少，消費(fèi)模式急需升級(jí)換代，消費(fèi)者的體驗(yàn)感受也亟待提升。
寶龍集團(tuán)總裁許華芳此前在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的采訪時(shí)直言，如今，不同城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入不同階段，一二線城市發(fā)展更加精細(xì)化和特色化，比如由于城市發(fā)展不斷外延，區(qū)域中心的不斷出現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)更受青睞，由于綜合體激烈的競(jìng)爭(zhēng)，具有鮮明特色的購物中心更受市場(chǎng)歡迎，而三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的原動(dòng)力在于商業(yè)的升級(jí)，處于“改變?cè)斜容^落后的商業(yè)”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。“回顧中國(guó)這些年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，其實(shí)市場(chǎng)上仍然缺乏優(yōu)質(zhì)的綜合體和購物中心。”許華芳評(píng)價(jià)說。
仲量聯(lián)行的研究數(shù)據(jù)顯示，據(jù)估計(jì)，在中國(guó)8300萬平方米已經(jīng)建成的購物中心總量中，僅有10%-15%符合國(guó)際物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這與美國(guó)4.05億平方米的同類物業(yè)總量形成鮮明對(duì)比；換句話說，在美國(guó)平均每1000人擁有1500平方米的零售物業(yè)面積，而中國(guó)每1000人擁有的面積僅為235平方米。
需求未被填滿，綜合來看，高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)管理和差異化經(jīng)營(yíng)的體驗(yàn)式綜合體項(xiàng)目，是三四線城市的商業(yè)趨勢(shì)所在。
隨著越來越多的開發(fā)商想要抓住三四線商業(yè)的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)也發(fā)生了微妙的變化。
盈石集團(tuán)研究中心針對(duì)全國(guó)124個(gè)城市的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2015年中國(guó)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)信心指數(shù)提升10個(gè)點(diǎn)至124.8，顯示市場(chǎng)進(jìn)一步趨向樂觀，其中，一線城市取得最高值129.1，三線城市是123.2，三線城市的市場(chǎng)信心指數(shù)和消費(fèi)者意愿增長(zhǎng)預(yù)期均已經(jīng)超過二線。
此外，根據(jù)盈石研究中心跟蹤的五大快時(shí)尚品牌(優(yōu)衣庫，ZARA，H&M，C&A，GAP)數(shù)據(jù)顯示，三線城市已經(jīng)成為快時(shí)尚品牌市場(chǎng)拓展的熱點(diǎn)區(qū)域，2014年五大快時(shí)尚新開門店中，一二線城市新開門店數(shù)超過了一線城市的3倍，三線城市占比最高。
風(fēng)險(xiǎn)猶存
歐陽捷將未來10年稱之為“最后的機(jī)遇”：“以一個(gè)三線城市為例，三線城市平均人口520萬，按照城市化率50%來計(jì)算，260萬人口在城市里面，一個(gè)購物中心覆蓋20萬人，它可以覆蓋130個(gè)購物中心，一二三四線城市全部算上來，全國(guó)大概能達(dá)到6500個(gè)購物中心，現(xiàn)在已經(jīng)有4700個(gè)購物中心，購物中心的建設(shè)可能不到10年，我們的天花板就到了。”
但他反復(fù)強(qiáng)調(diào)，必須注意到三四線城市商業(yè)地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)和陷阱。
在他看來，這些陷阱包括：第一是新城市商圈很難再有春天；第二，城鎮(zhèn)化的增速在放緩，大體量的商業(yè)在三四線城市很難做好，滿鋪開業(yè)是非常困難的，甚至招商都非常困難；第三，主力店鋪多會(huì)導(dǎo)致投資回報(bào)率降低，知名品牌的主力店雖能帶來客流，但需要更多的裝修補(bǔ)貼，同時(shí)還有免租期，因此降低回報(bào)率尤其是一些大超市，平效很低且浪費(fèi)了大量的資源；第四方面，電商可以導(dǎo)流，也可以分流。
招商難、投資回報(bào)低等問題確實(shí)是三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的困擾所在。克而瑞研究中心通過比對(duì)發(fā)現(xiàn)，同樣的品牌，在三四線城市的客單價(jià)和平效基本僅是一二線城市的60%左右。
更大的風(fēng)險(xiǎn)，來自于整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)。盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)表明，2015年上半年中國(guó)20大城市商業(yè)物業(yè)存量超過9700萬平方米，其中二線城市占據(jù)了63%，到2018年，預(yù)計(jì)仍然將有6146萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)開業(yè)入市，占現(xiàn)有存量的63%，而新增供應(yīng)中的58%將在二線城市的非核心商圈開出，其存量和未來供應(yīng)壓力并存，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及招商壓力上行。（來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 謝敏敏）
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