商業(yè)地產(chǎn)的供大于求和同質(zhì)化，早已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。2014年針對(duì)35個(gè)大中城市的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告顯示，銀川、呼和浩特、沈陽(yáng)、成都等19個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩。
但不少發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，卻將目光投向了三四線城市。
2015年12月18日，位于福建省莆田市的某個(gè)商業(yè)總體量超過(guò)40萬(wàn)平方米的大型綜合體項(xiàng)目正式開業(yè)，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天吸引了46.8萬(wàn)人流量，截至當(dāng)天閉店，全天營(yíng)業(yè)額突破3800萬(wàn)元。
該項(xiàng)目的開發(fā)商是即將要把總部搬到上海的福建房企正榮集團(tuán)。這個(gè)名為莆田正榮財(cái)富中心的項(xiàng)目被正榮定義為商業(yè)戰(zhàn)略起航的標(biāo)桿項(xiàng)目，隨后，正榮財(cái)富中心還將繼續(xù)在福州的馬保、馬尾、南平等城市落地，而正榮長(zhǎng)沙財(cái)富中心和西安的正榮彩虹谷也將在近期陸續(xù)開業(yè)。
上述布局區(qū)域均是二三線甚至是三四線城市。正榮集團(tuán)董事、總裁黃仙枝表示，3年內(nèi)將開業(yè)10個(gè)購(gòu)物中心，未來(lái)5-10年可達(dá)30-50個(gè)購(gòu)物中心。
正榮并非孤例。新城控股近年來(lái)加快了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐，并明確對(duì)外表示，商業(yè)地產(chǎn)將重點(diǎn)布局三四線城市，每年新增商業(yè)項(xiàng)目至少10-15個(gè)，2017年累計(jì)開發(fā)40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，到2020年，商業(yè)綜合體開業(yè)及在建項(xiàng)目達(dá)到80個(gè)以上。嘉凱城則更加下沉，選擇在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的小城鎮(zhèn)發(fā)展商業(yè)，首家城市客廳位于浙江諸暨市的店口鎮(zhèn)，其更是計(jì)劃計(jì)劃3年內(nèi)投資600億建設(shè)上百個(gè)類似的項(xiàng)目。
多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，當(dāng)下三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇，在于傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，部分城市急需更優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)式購(gòu)物中心。
但不可否認(rèn)的是，縱觀整體，商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩壓力猶存。世邦魏理仕的調(diào)查結(jié)果顯示，2014年全球在建購(gòu)物中心總面積為3900萬(wàn)平方米，其中，亞太區(qū)在建購(gòu)物中心面積超過(guò)3200萬(wàn)平方米，并且超過(guò)60%的面積都在中國(guó)。在全球十大最活躍在建購(gòu)物中心市場(chǎng)排名中，中國(guó)占據(jù)九席。
對(duì)正榮等房企而言，同樣不缺前車之鑒。曾經(jīng)大規(guī)模布局三四線城市的寶龍地產(chǎn)，自2013年底開始再次回歸一線，2014年將一半的投資額放到了上海，但轉(zhuǎn)型成效尚不明顯。
房企重金布局三四線
“雖然我們是商業(yè)新兵，但對(duì)自己的要求很高。”正榮集團(tuán)商業(yè)管理總公司總經(jīng)理張子玉透露，正榮商業(yè)對(duì)標(biāo)的是美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，希望學(xué)習(xí)西蒙在商業(yè)上的長(zhǎng)期持有戰(zhàn)略和精細(xì)化管理。西蒙是美國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿。
目前正榮的綜合體開發(fā)面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，商業(yè)資產(chǎn)突破300億元，覆蓋了上海、福州、莆田、西安、南昌、長(zhǎng)沙、宜春、南平等8個(gè)城市，包括13個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
2015年，正榮確立了全新的商業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略，莆田正榮中心便是首個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。張子玉介紹說(shuō)，在進(jìn)入莆田之前，正榮對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研：莆田是著名的僑鄉(xiāng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)需求旺盛，但此前這里卻沒(méi)有一個(gè)真正意義上的大型體驗(yàn)式商業(yè)綜合體項(xiàng)目，“很多在外打拼賺錢的莆田人回鄉(xiāng)消費(fèi)都沒(méi)有合適的場(chǎng)所，只能將消費(fèi)需求釋放到福州、廈門等城市，我們要把這部分消費(fèi)需求留在本地。”
和新城、萬(wàn)達(dá)的模式類似，正榮發(fā)展商業(yè)采用了現(xiàn)金流滾資產(chǎn)的方式，通過(guò)可售物業(yè)覆蓋持有物業(yè)的現(xiàn)金流。目前，正榮旗下的商業(yè)物業(yè)自持和出售的比例基本上為4:6，有的是5:5，這取決于項(xiàng)目的定位和培育預(yù)期，比如對(duì)標(biāo)桿項(xiàng)目就傾向于長(zhǎng)期持有。“未來(lái)，正榮商業(yè)會(huì)注意往輕資產(chǎn)方向發(fā)展，適度減少自持面積和比例，以便更快的擴(kuò)大規(guī)模和整合平臺(tái)資源。”張子玉表示，希望能進(jìn)行品牌和管理輸出，到2019-2020年，正榮預(yù)計(jì)全國(guó)增至20-50個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括5-10個(gè)管理輸出項(xiàng)目。
為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的三四線城市確立優(yōu)勢(shì)，正榮制訂了“星欣榮”計(jì)劃，為投資者提供資產(chǎn)托管、租售建議、消費(fèi)追蹤、決策支持等，該計(jì)劃將不斷改進(jìn)升級(jí)并運(yùn)用到正榮集團(tuán)后續(xù)開業(yè)的商業(yè)綜合體中。
據(jù)了解，正榮已經(jīng)擁有一支由近200人的國(guó)內(nèi)商業(yè)精英組成的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，全面負(fù)責(zé)旗下項(xiàng)目的招商、后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理等工作。此外，目前已有3000多家國(guó)內(nèi)外知名品牌商家與正榮集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，品牌資源覆蓋時(shí)尚餐飲、國(guó)際奢尚、生活?yuàn)蕵?lè)、精品零售、親子樂(lè)園五大消費(fèi)區(qū)域。
除了正榮，剛剛順利B轉(zhuǎn)A的新城控股，也重金布局三四線城市。新城控股董事長(zhǎng)王振華此前對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，希望用約5年的時(shí)間進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例將逐年遞增。
新城希望迅速搶占三四線城市，截至目前，新城已經(jīng)有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，另有15個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目正在規(guī)劃建設(shè)中。據(jù)了解，為了給商業(yè)“輸血”，新城旗下的第一個(gè)商業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品預(yù)計(jì)將很快在上交所掛牌。
值得一提的是，對(duì)這些房企而言，在三四線城市并不是盲目布局，經(jīng)濟(jì)能力和消費(fèi)能力是兩個(gè)重要的衡量指標(biāo)。以嘉凱城為例，為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，嘉凱城聯(lián)合浙江省商業(yè)集團(tuán)成立了“浙江長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)發(fā)展數(shù)據(jù)研究院”，打造長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)數(shù)據(jù)庫(kù)，有一套嚴(yán)格的選址標(biāo)準(zhǔn)：什么樣的鎮(zhèn)，多少人口，多少財(cái)政收入，多少人均可支配收入，多少零售業(yè)的消費(fèi)指數(shù)，可以造多大的項(xiàng)目，均照著數(shù)據(jù)來(lái)。
機(jī)遇：傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)三四線城市的商業(yè)機(jī)遇在哪里？
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