明線與暗線
不過對(duì)于商場來說，內(nèi)部設(shè)計(jì)才是重頭戲。“商業(yè)動(dòng)線”是耳熟能詳?shù)膶I(yè)術(shù)語，但很多人所謂的動(dòng)線設(shè)計(jì)指的是顧客能看到的明線，其實(shí)還有顧客看不到的后臺(tái)暗線，兩者配合能最大限度發(fā)揮商場的引流和提升營業(yè)額的作用。
和橋機(jī)構(gòu)一份報(bào)告指出，商業(yè)綜合體內(nèi)應(yīng)通過合理、科學(xué)的立體與平面動(dòng)線設(shè)計(jì)，并遵循商業(yè)地產(chǎn)“可達(dá)性、昭示性、方向感”三項(xiàng)原則，使經(jīng)過店面的客流量最大化，銷售額與客流量成正比。對(duì)大型商業(yè)綜合體而言，平面和垂直交通組成內(nèi)部人流交通動(dòng)線的重要交通節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃是否合理起著引流的關(guān)鍵作用。
記者采訪數(shù)位設(shè)計(jì)師、商場經(jīng)營者后了解到，商場難免有死角，合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)能規(guī)避或減少死角，提升租金。根據(jù)上述原理，明線分為四大類——單動(dòng)線、環(huán)形動(dòng)線、十字或T字動(dòng)線和復(fù)合動(dòng)線。單動(dòng)線被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最佳設(shè)計(jì)，即在一長方形商場內(nèi)，從寬的一頭出發(fā)單線行走到另一頭。這類動(dòng)線看似簡單，但優(yōu)點(diǎn)極多，其單一動(dòng)線行走使視線無遮擋，易激發(fā)消費(fèi)可能，且安全性高，消防檢驗(yàn)易通過�？蓡蝿�(dòng)線對(duì)商場的進(jìn)深、地塊形狀都有要求，因此很多商場難以做單動(dòng)線。
于是環(huán)形動(dòng)線被廣泛應(yīng)用，環(huán)形動(dòng)線即將商場中間空出，行走路線環(huán)繞商場一圈，這類設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)是不走回頭路，但缺點(diǎn)是因中間空出后可能會(huì)有景觀或立柱遮擋視線，人們難以看到對(duì)面店鋪，且因中間空地屬“亞安全區(qū)”，因此較難符合消防審批。但對(duì)體量極大的項(xiàng)目而言，環(huán)形動(dòng)線是頗為清晰的布局，畢竟大項(xiàng)目內(nèi)商鋪眾多，不可能單線到底。上海環(huán)球港就是環(huán)形動(dòng)線設(shè)計(jì)。
“為提高消防審批通過率、規(guī)避商鋪視線遮擋，于是一種十字或T字動(dòng)線產(chǎn)生。這類動(dòng)線是以商場對(duì)角線畫出交叉十字或T字，客流按十字或T字行走，當(dāng)人們走到商場中心交叉點(diǎn)時(shí)，所有商鋪一目了然，因無‘亞安全區(qū)’，所以消防較易通過，但缺點(diǎn)是人們需走回頭路。萬科在上海七寶的購物中心就是十字形動(dòng)線，杭州萬象城則是T字形動(dòng)線。”孫義寧告訴記者，復(fù)合動(dòng)線則是將上述幾種動(dòng)線集合，這類設(shè)計(jì)在迪拜和加拿大的不少商場中很常見。
但是，哪種動(dòng)線最好呢?
“很難一概而論，假如是生活社區(qū)商場則適合環(huán)形線設(shè)計(jì)，因?yàn)閷?duì)附近居民而言，其已非常熟悉各商鋪位置，即便視線有遮擋也無妨，居民需快速通過商場，不走回頭路。而核心商圈商場則適合十字形和T形動(dòng)線，因這類項(xiàng)目內(nèi)品牌不可有遮擋，盡管走回頭路有些累，但關(guān)鍵是提升銷售額。還有些位于十字路口的項(xiàng)目則很適合做十字動(dòng)線，因?yàn)槿藗冇袝r(shí)為抄近路會(huì)從商場內(nèi)通過，這就給商場增加了客流和消費(fèi)可能。”零售資深人士、太平洋百貨市場部負(fù)責(zé)人朱先生說。
再說暗線，這是消費(fèi)者看不到的，卻與經(jīng)營者息息相關(guān)。作為先行招商的大賣場，其對(duì)收銀線、倉庫和卸貨區(qū)等都有硬性要求，因此在賣場后場須留約1000平方米卸貨區(qū)，且卸貨區(qū)要設(shè)計(jì)4米高12米長的通道線，并配大貨車轉(zhuǎn)彎通道，以便配送車進(jìn)出。若是高端購物中心引入中小型進(jìn)口超市，則后場配送動(dòng)線的高度和寬度數(shù)字都會(huì)小一些，讓中型貨車通過即可。此外，齒科等醫(yī)療業(yè)態(tài)還需設(shè)計(jì)專門的醫(yī)學(xué)排污暗線。
暗線中最重要的是餐飲后場設(shè)計(jì)。由于如今購物中心越來越強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)，餐飲業(yè)態(tài)占比從以往的約10%上升到約30%，這意味著商場須重點(diǎn)考慮餐飲后場專用暗線設(shè)計(jì)。
但擺在業(yè)者面前的問題是，因租金水平相當(dāng)，餐飲常會(huì)與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、二三線品牌服飾設(shè)在鄰近區(qū)域，于是餐飲后場所產(chǎn)生的油煙異味甚至老鼠等隱患會(huì)“串”到鄰近其他業(yè)態(tài)。比如上海五角場的特力商場內(nèi)就有培訓(xùn)機(jī)構(gòu)與餐飲店一墻之隔，導(dǎo)致老鼠“串門”。
“這就要看商場的運(yùn)營管理了。”孫義寧指出，一個(gè)約10萬平方米購物中心的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)包括行政、市場、工程、保潔和保安部，其中保潔和保安或外包或自營，若外包則商場無需設(shè)淋浴間等設(shè)備，可省成本，但人員管理或有影響，而商場要解決組合業(yè)態(tài)后場矛盾則需通過加強(qiáng)運(yùn)營管理來處理，或者業(yè)主愿意犧牲前場經(jīng)營面積，加大后場面積以提升后臺(tái)運(yùn)作。
和橋機(jī)構(gòu)研究指出，商業(yè)動(dòng)線的規(guī)劃是體現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)者對(duì)商業(yè)理解程度的標(biāo)志。據(jù)統(tǒng)計(jì)，好的動(dòng)線設(shè)計(jì)會(huì)使商業(yè)項(xiàng)目的客流增加15%~20%。
不容忽視的附加設(shè)施
在商場設(shè)計(jì)中，主導(dǎo)人流走向的電梯、各方向大門等都是必不可少的設(shè)施，這些設(shè)計(jì)也至關(guān)重要。
“電梯是直接引流工具，現(xiàn)在購物中心越造越高，從6層延到8層，越往高層則人流越少，因此電梯一定要積極將人流向高處輸送。在設(shè)計(jì)電梯時(shí)可采取直接一路往上法，而非每層都要繞一圈后再往上，因?yàn)檫@樣會(huì)影響人們向上的意識(shí)。”朱先生如是說。
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