突破的路徑
美國哈佛商學院的唐納薩爾說過：外部環(huán)境發(fā)生急劇的變化時，昔日的成功模式可能成為今日的障礙。
其實，從進入商業(yè)地產(chǎn)起，一些企業(yè)的命運就已經(jīng)發(fā)生了轉變。曾以為是一場華麗的轉身，但迎接它們的卻是一場“血拼”的戰(zhàn)爭。曾盼望成功轉型，但進入之后才發(fā)現(xiàn)，自己闖進的是一個能決定自身未來發(fā)展甚至生死的商業(yè)地產(chǎn)訓練營。
在經(jīng)過了10年的發(fā)展之后，中國的商業(yè)地產(chǎn)模式幾乎沒有太多改變。雖然與10年前相比，以萬達為代表的一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，從單純做購物中心改為商業(yè)地產(chǎn)、酒店、文化產(chǎn)業(yè)、百貨、旅游度假等多產(chǎn)業(yè)的“全產(chǎn)業(yè)鏈”的布局，但其主要的資金籌措方式依然是自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長期抵押貸款等，現(xiàn)金流依然實行的是“長短搭配”方式——依托其產(chǎn)品線中的住宅銷售回款，獲得短線資金，利用符合抵押要求的商業(yè)資產(chǎn)和較高的信用等級，獲得長期的現(xiàn)金流。
然而，今非昔比。且不說隨著國家的客觀調(diào)控，依托住宅銷售回款獲得長期現(xiàn)金流的方式變得艱難，銀行貸款受阻、上市遙遙無期和電商給商業(yè)地產(chǎn)帶來的沖擊更是讓房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。
事實上，除了上市和以上資金籌措方式，商業(yè)地產(chǎn)商最主要的應該是改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營，以創(chuàng)造更高商業(yè)價值。畢竟，對金融資源掌握的程度，決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的市場份額和主體地位。如果房地產(chǎn)商沒有自己的發(fā)展模式，只是利用一些概念來爭取較低的地價，最后將被沉重的商業(yè)運營成本和利息拖垮。
對于這一點，以速度和規(guī)模著稱的萬達早已開始布局。據(jù)說，從2011年開始，萬達就大規(guī)模染指房地產(chǎn)信托融資。據(jù)公開資料顯示，截至目前萬達約有10只信托產(chǎn)品成立或正在推介、募集。上述信托產(chǎn)品中，大部分為股權信托，其中部分產(chǎn)品披露的信托規(guī)模在5億～15億元。
在業(yè)界，“商業(yè)地產(chǎn)到底賣不賣”一直存在爭議。有很多項目，被分割成小面積的商鋪，3平方米，5平方米，10平方米，許諾以高回報，可以高價格賣掉。且不說售后包租是不允許的，這樣操作的項目多數(shù)都做壞，包租成功的更是鳳毛麟角。但如果這些商鋪不賣，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流就會受到影響。對于這點，有業(yè)內(nèi)人士表示：商業(yè)地產(chǎn)要賣，但不能像上面那樣賣，未來商業(yè)地產(chǎn)的銷售將趨于證券化——即通過金融渠道發(fā)行基金和信托產(chǎn)品，或委托進行股權收購。
從資金籌措上創(chuàng)新的方式固然可以解決房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展問題，但從某種程度上，這種以商業(yè)模式倒逼企業(yè)徹底打通現(xiàn)金流的方式是危險的——以企業(yè)的現(xiàn)金流決定商業(yè)模式，才是企業(yè)不死的秘密。而要做到這一點，需要的不僅僅是能抵制住低價拿地的誘惑的平常心，更需要以退為進，放慢速度，精雕細琢的細心。
觀察中國商業(yè)地產(chǎn)做的較好的企業(yè)，無疑不是隨著市場變化不斷調(diào)整自己的設計和業(yè)態(tài)組合。“我不知道大家有沒有這樣的感覺：以前，我們是想好我們需要一樣什么東西，然后去商店里面把它買回來，但是現(xiàn)在，越來越多的時候，是我們不知道需要什么東西，在逛的過程中，非計劃性地購買，這就是體驗式消費的趨勢。”萬達集團董事長王健林在接受有關媒體采訪時這樣表示。也正是基于這一原因，萬達在調(diào)整業(yè)態(tài)布局的同時，收購院線資源，即是豐富體驗式消費的產(chǎn)品線，讓人更長時間地停留在購物中心當中。
2012年，區(qū)域購物中心被弱化成為階段性趨勢，重新定義Mall品牌管理以更加契合市場需求顯然更加重要。于是，一些品牌企業(yè)適時對項目進行了調(diào)整，僅北京就有包括北京賽特奧萊、I.T、朝陽大悅城等主力店鋪在內(nèi)的購物中心進行集中調(diào)整。而為了迎合消費者的嗜好，朝陽大悅城和家等購物中心更是通過微信、微博等手段不斷增強與老客戶、目標客戶的互動，帶動購物中心的人氣和銷售。
誠然，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是無定式的，因為每一個商業(yè)地產(chǎn)項目都是獨一無二的。業(yè)界曾有一些由于定位不符、運作不佳導致的空置項目，但根據(jù)自己的特點，以創(chuàng)新和細心，加上足夠的耐心，積極調(diào)整，同樣也在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的割據(jù)戰(zhàn)中謀了一席之地。
我們無法判斷 5年后，誰還在做商業(yè)地產(chǎn)。我們可以確定的是，只有舍棄原有的一些傳統(tǒng)思路，不斷創(chuàng)新，以持久的細心和足夠的耐心，利用最新的互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)等超越時空限制的諸多工具，重新設計商業(yè)模式，才是踏入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)們在5年后仍能笑傲江湖的唯一出路。甚至我們可以預判：在經(jīng)過此次 “血拼”之后，進入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)們將變得更加成熟，而轉型之后中國經(jīng)濟新的格局也將隨之漸現(xiàn)端倪。
（商業(yè)價值 瀟棋）
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