與住宅開發(fā)相比,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)并不需要一定要有住宅開發(fā)的資質(zhì),而與日俱增的地價(jià)、房?jī)r(jià)、租房?jī)r(jià)讓各行各業(yè)感到了“地”的珍貴。仿佛早有約定,其他行業(yè)的也在之后的2011年瘋狂涌入。這些進(jìn)入者或者做農(nóng)業(yè)出身,或者做食品飲料起家,或者做電子商務(wù)發(fā)展,不少企業(yè)在原來的行業(yè)里也是一方諸侯,他們的加入,給原本就火熱的商業(yè)地產(chǎn)帶來了更高的溫度。
然而,世界上沒有一件商品的價(jià)格是只漲不跌。當(dāng)所有企業(yè)都陷入這樣的怪圈,本身就已然是最大的危機(jī)。
風(fēng)險(xiǎn)積聚
各行各業(yè)瘋狂進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),促使近幾年商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出大躍進(jìn)式的發(fā)展。動(dòng)輒上百萬平米的綜合體項(xiàng)目如雨后春筍,全國(guó)5~6萬個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目爆發(fā)式同時(shí)開發(fā)。巨量開發(fā)和不同基因企業(yè)的涌入,使得中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)表面空前繁榮、其實(shí)已經(jīng)是危機(jī)四伏的階段。
目前,北京、上海等一線城市新供應(yīng)土地越來越少,商業(yè)配套幾近飽和,一線城市已進(jìn)入以存量房交易為主“存量時(shí)代”。 262127條,這是易鋪網(wǎng)二手商業(yè)房產(chǎn)交易平臺(tái)2013年6月25日下午1點(diǎn)14分的數(shù)據(jù),這些每時(shí)每刻都在增長(zhǎng)的數(shù)據(jù),顯示出商業(yè)地產(chǎn)逐步進(jìn)入成熟期。
根據(jù)易鋪中國(guó)發(fā)布的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告”,“2005~2012 年,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額持續(xù)增加,從0.3萬億元增加到1.27萬億元,增長(zhǎng)4.5倍,新開工面積從0.9億平方米增加到2.8億平方米,增長(zhǎng)3 倍,而銷售面積上漲幅度不到1倍,遠(yuǎn)低于新開工面積,顯示出全國(guó)范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展,供應(yīng)速度加快,而去化速度相對(duì)較慢。同時(shí),絕大多數(shù)城市沒有商業(yè)規(guī)劃引導(dǎo), 開發(fā)商各自為戰(zhàn),導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目面積普遍偏大。 三線四線城市商業(yè)配比甚至超過一線城市!”易鋪中國(guó)董事長(zhǎng)陳建明對(duì)《商業(yè)價(jià)值》說:“北京人均規(guī)劃商業(yè)面積達(dá)到2.5平方米/人,國(guó)內(nèi)二三四線城市整體高于北京水準(zhǔn)!而美國(guó)人均商業(yè)面積僅達(dá)到1.5平方米/人!”
“在全國(guó)性商貿(mào)城的大躍進(jìn)投資中,不少商鋪寥無人煙,更無生意。一些地方的商業(yè)地產(chǎn),白天冷冷清清,夜晚只有燈光閃亮。有的項(xiàng)目甚至沒見錢回來,又被拆遷。”陳建明說:“碰上完全不管商業(yè)運(yùn)營(yíng)的商鋪,商鋪?zhàn)兂蓚?lsquo;鋪’!”
上海的海華商時(shí)代廣場(chǎng)的“投資滑鐵盧”就是一個(gè)典型案例。 2009年10月,一群滿懷憧憬的投資客將目光投向閔行七寶板塊的華商時(shí)代廣場(chǎng),以為在周邊家樂福、巴黎春天等商業(yè)體的帶動(dòng)下,迎來的將是高額的投資回報(bào)率。然而華商時(shí)代廣場(chǎng)建成之初采取商鋪散售的形式,項(xiàng)目有超過40%的產(chǎn)權(quán)在小業(yè)主手中。自2010年交房以來,只有零零散散幾家商鋪開業(yè),因生意冷清,無奈之下,租客只好關(guān)門。租客陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)駐,又陸陸續(xù)續(xù)搬離,現(xiàn)在該廣場(chǎng)被業(yè)主們戲稱作“死城”。
據(jù)“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告”,商業(yè)地產(chǎn)在一二線城市的大發(fā)展之后,目前國(guó)內(nèi)三、四、五線城市出現(xiàn)大量簡(jiǎn)單效仿的”似曾相識(shí)”項(xiàng)目,已經(jīng)成為一些三四線城市灰暗的風(fēng)景。規(guī)模近45萬平米的寧夏穆斯林商貿(mào)城簡(jiǎn)單模仿江浙商貿(mào)流通項(xiàng)目,因?yàn)槿狈κ袌?chǎng)支撐,始終處在困苦的邊緣,無論是招商還是營(yíng)銷都深陷困局。
其實(shí),造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目折戟的原因,還在于目前國(guó)內(nèi)急缺專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才,中國(guó)沒有培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)學(xué)校,萬達(dá)的人都是香餑餑,到處被高薪挖角。而電子商務(wù)的出現(xiàn),更給商業(yè)地產(chǎn)帶來了危機(jī)感(見本刊1月《商業(yè)地產(chǎn)的電商試驗(yàn)》一文)。更重要的,商業(yè)地產(chǎn)需要大量的現(xiàn)金流,但目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資金通道是相對(duì)封閉的,主要還是依賴住宅銷售,通過賣住宅或賣商鋪來養(yǎng)商業(yè),這樣,商業(yè)受住宅市場(chǎng)調(diào)控的影響較大。
諸多原因,都造成了商業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)模式不能和現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)相結(jié)合,而這正是商業(yè)地產(chǎn)商跨不過去的門檻。正如一位曾任萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的高層人士在一次高級(jí)別的關(guān)門研討會(huì)上坦言的,“中國(guó)眾多的商業(yè)綜合體或商業(yè)地產(chǎn)公司在商業(yè)模式上還沒有完全打通,沒有類似Reits這樣的出口通道,意味著企業(yè)的自有資金、外部投資和溢價(jià)無法收回,不能折現(xiàn),資金全部押在最后一個(gè)環(huán)節(jié),變成沉淀成本”。
在這場(chǎng)瘋狂盛宴中,折戟的不只是房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)公開資料,成都某零售企業(yè)因手里有不少現(xiàn)金流, 2012年初終于大手筆涉足,在成都市中心準(zhǔn)備上演一出商業(yè)地產(chǎn)大戲。但戲還未上演,意外就來了。由于市中心的原商業(yè)城的拆遷、補(bǔ)償數(shù)目完全超出了這家企業(yè)的預(yù)算,再加上政府對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的嚴(yán)格調(diào)控,以及成都商業(yè)地產(chǎn)本身競(jìng)爭(zhēng)慘烈,這家企業(yè)的項(xiàng)目遲遲開不了工,之前的招商計(jì)劃也都泡湯,關(guān)鍵是資金鏈也緊張起來,目前貨款已經(jīng)拖欠供應(yīng)商近半年了。無奈之下,這家企業(yè)只好向員工進(jìn)行了第二次集資,更可悲的是,他們自己也不知道,該項(xiàng)目能否正常啟動(dòng)。
空置的商業(yè)地產(chǎn),壓在投資者的心,壓在開發(fā)者的心,也壓在城市管理者的心。盤活這些空置的商業(yè)地產(chǎn),已然成為眾望所歸的事。
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商業(yè)地產(chǎn)投資放緩 標(biāo)桿房企加碼北京商業(yè)地產(chǎn)
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