紅商網(wǎng)訊：從進入商業(yè)地產(chǎn)起，一些企業(yè)的命運就已經(jīng)發(fā)生了改變。原以為是一場華麗的轉(zhuǎn)身，但迎來的是一場“血拼”的戰(zhàn)爭;而要轉(zhuǎn)型成功，就必須走出這個能夠決定自身發(fā)展甚至生死的商業(yè)地產(chǎn)“訓(xùn)練營”。
中國的商業(yè)地產(chǎn)正在變得越來越擁擠。
近日，紅星美凱龍集團宣布全面進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，到2020年欲建100個城市綜合體。幾乎在同一時間，娃哈哈董事長宗慶后在第10屆中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上宣布今年將正式進軍商業(yè)地產(chǎn)，并計劃在5年內(nèi)籌建100座商業(yè)綜合體。以此估算，不管是紅星美凱龍還是娃哈哈，均將以每年約20座——與萬達打造萬達廣場不相上下的速度介入商業(yè)地產(chǎn)。
除了房地產(chǎn)企業(yè)，到目前為止，娃哈哈、雨潤控股、蘇寧、長虹、紅星美凱龍、東方希望、新希望、京東商城等來自食品、零售商業(yè)、建材、農(nóng)業(yè)甚至互聯(lián)網(wǎng)等多個行業(yè)的企業(yè)，都在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有了實質(zhì)性舉動。6月25日，恒力房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司出售完成及買賣協(xié)議已完成交割。至此，為上市奮戰(zhàn)多年的萬達終于成功登陸香港資本市場，完成了多年的資本市場夢想，也更加助燃了眾多企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)的熱情。
在幾乎無企業(yè)不商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境下，大量的商鋪、寫字樓、公寓、廠房出現(xiàn)。一線城市蔓延到三四線城市，從最初的百貨店到現(xiàn)在的城市綜合體，從少有的幾家房地產(chǎn)企業(yè)到如今各行各業(yè)瘋狂殺入……據(jù)易鋪網(wǎng)的數(shù)據(jù)，中國目前有5萬多個商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)起云涌的開發(fā)，未來將有高達50億平方米的商鋪、寫字樓、公寓、廠房進入交易。
“10年前，大家在問什么是商業(yè)地產(chǎn)?5年前，大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)?現(xiàn)在，大家問誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)?5年后的今天要問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)?”如果說中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平一連串問句的前3句，精確地概括了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史，那么，最后一句就暗示出5年之后的未來。
圈地，還是圈地
談到中國商業(yè)地產(chǎn)，不得不提及萬達。
1997年，萬達在大連市的很多黃金地段都有地產(chǎn)項目，而那時麥當(dāng)勞要到大連開店，需求與供給的關(guān)系自然讓雙方走在了一起。1999年前后，沃爾瑪準(zhǔn)備進入東北。有了與麥當(dāng)勞合作經(jīng)驗的萬達就決定為這些世界級的商業(yè)企業(yè)開發(fā)地產(chǎn)項目，這樣做既不離地產(chǎn)本行，萬達的強項也得以發(fā)揮，萬達為這樣的為商業(yè)租戶服務(wù)的業(yè)務(wù)起名叫“商業(yè)地產(chǎn)”。
那時，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，商品房市場發(fā)展迅速。是像眾多的企業(yè)一樣開發(fā)住宅，還是進軍在中國尚無經(jīng)驗可循的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?在經(jīng)過充分研究后，萬達選擇了后者。
事實證明，萬達的策略是對的。2001年12月11日，中國正式成為世貿(mào)組織成員之后，各國零售業(yè)巨頭搶灘中國大都市的零售業(yè)市場，國際上流行的商業(yè)業(yè)態(tài)開始在中國興起�？鐕髽I(yè)進入中國后多采取租店經(jīng)營的方式，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明顯增加，做商業(yè)地產(chǎn)正好適應(yīng)了跨國企業(yè)的經(jīng)營規(guī)律。
于是，當(dāng)2003年6月18日，大連萬達集團進軍京城，第一個標(biāo)志性大型房地產(chǎn)項目——萬達廣場正式開工時，其訂單地產(chǎn)的模式、購物中心的新模式立刻引來業(yè)界關(guān)注，而“國外零售商業(yè)巨頭是如何選址的”亦成為業(yè)界一時的首要學(xué)習(xí)內(nèi)容。不可否認，萬達毫無疑問是最早做商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)企業(yè)之一，直到現(xiàn)在，不管現(xiàn)在外界是如何的議論， “學(xué)習(xí)萬達”，仍然是一些房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。
由于萬達的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式比只做住宅的開發(fā)模式要站得高，對欠發(fā)達城市而言，選擇萬達開發(fā)模式是最快的選擇。這種獨特戰(zhàn)略引來了眾多地方政府的欣賞，許多地方政府都伸出邀請之手，希望萬達到當(dāng)?shù)亻_發(fā)商業(yè)廣場，并給予極為優(yōu)惠的招商條件。
在全國土地價格一路高歌猛進的日子，這種以較低的價格拍得開發(fā)用地的做法無疑讓房地產(chǎn)企業(yè)們眼紅。盡管專家都在說商業(yè)地產(chǎn)消耗現(xiàn)金巨大，一向有“肉包子打狗，有去無回”的形象比喻，但其可以迎合地方政府需要，借著商業(yè)地產(chǎn)的名義，企業(yè)參加城市建設(shè)和商圈開發(fā)，可以收到曲線拿地的效果，而中國住宅市場經(jīng)過多年發(fā)展之后，國家開始調(diào)控，面對日趨激烈的競爭，利潤率下降，規(guī)避風(fēng)險的辦法顯然是轉(zhuǎn)型。這一趨勢越來越明顯，陸續(xù)有一些房地產(chǎn)企業(yè)加入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大軍。2009年11月16日，以萬科——這家曾經(jīng)聲稱只做住宅產(chǎn)品的企業(yè)，終于開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域為標(biāo)志，中國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域邁出了一大步。幾乎就在同一時間，中糧、保利、中海、富力、雅居樂、廣州城建也紛紛大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)。
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