紅商網(wǎng)訊：近日，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布了包括萬科、保利 、龍湖、綠城中國等24家主流開發(fā)商2013年發(fā)展策略。將各家房企公開內(nèi)容匯總到一起通讀，你會發(fā)現(xiàn)兩個關(guān)鍵詞：“商業(yè)地產(chǎn)”和“二線城市”。

　　“外來主流房企吞噬著市場份額，本土房企在資金、品牌影響上都有差距……”昨日，我市某房企營銷總監(jiān)告訴記者。 主流房企的動態(tài)也實(shí)實(shí)在在牽掛著本土房企的心。

　　“弱肉強(qiáng)食”的競爭面前，重慶本土房企也在“被迫”轉(zhuǎn)型。

　　加大商業(yè)地產(chǎn)“自持”

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，像萬科、保利、龍湖、金地集團(tuán)等9家房企，會將商業(yè)地產(chǎn)作為2013年開發(fā)重點(diǎn)，尤其是“自持”比重還在加大。

　　以龍湖地產(chǎn)為例，報告顯示，未來5~15年，龍湖地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)的收入提升至100億，并將利潤從原來的5%提升至30%;未來3年每年都有至少1個區(qū)域購物中心開業(yè)。

　　而華潤置地也將商業(yè)地產(chǎn)自持項(xiàng)目對公司總盈利的貢獻(xiàn)率，從目前的20%逐步提高為40%。

　　對于主流房企加大對商業(yè)投入，本土房企一方面不敢放棄商業(yè)，但苦于實(shí)力差距，在商業(yè)“自持”上也不敢像主流房企那樣“霸氣”。

　　晉愉地產(chǎn)副總經(jīng)理王加利說，和主流大房企全面自持不一樣，晉愉會有一定自持比例，像主力店、旗艦店等公司會自持。

　　本土“招架”二線加速

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，綠城中國、招商地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、花樣年等5家房企，都將在2013年加大在二線城市布局。

　　其中，恒大地產(chǎn)發(fā)展策略將從三四線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線;而花樣年也將持續(xù)加大對一二線城市的開發(fā)力度，同時將減少對三四線城市的土地儲備。

　　重慶西南大學(xué)教授邱道持認(rèn)為，二線城市處于高速城鎮(zhèn)化階段，供給需求旺盛，加上開發(fā)成本較一線城市低，房企為了謀求土地增值，所以紛紛加速布局二線城市。

　　而三四線城市過剩風(fēng)險也給房企心中蒙上了陰影。

　　保利地產(chǎn)董事長余英也曾在微博上表示，“去年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的。”

　　中指院報告指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮(zhèn)化，但部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風(fēng)險。

　　眾所周知，萬科、保利地產(chǎn)以“短平快”銷售策略聞名天下，本土房企該如何在激烈市場環(huán)境下分得一杯羹?

　　晉愉地產(chǎn)副總經(jīng)理王加利直言，“延長產(chǎn)品線，在保證現(xiàn)金流的同時追求利潤。”

　　在潤江地產(chǎn)策劃部經(jīng)理李治看來，只能從產(chǎn)品上突破。李治認(rèn)為，一是做性價比高的產(chǎn)品，萬科、保利、恒大都是做剛性類產(chǎn)品，要拼他們只能從性價比入手，比如贈送面積這塊。二是可以往更遠(yuǎn)的二環(huán)去，等待地段升值。

　　市場面臨“大換血”

　　住宅受調(diào)控，商業(yè)好乘涼，2013年，主流房企仍將商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作其開發(fā)重點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年1~10月重慶完成商業(yè)地產(chǎn)投資344.51億元，同比增長40.5%，而供應(yīng)還在進(jìn)一步加大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)中國購物中心將以每年300家的速度增長，到2015年， 中國購物中心總量將達(dá)4000家。

　　不過，隨著商業(yè)供應(yīng)量的激增，空置率將會加大。

　　以各地購物中心空置率衡量，表現(xiàn)最好的是杭州，僅1%。最差的是沈陽，空置率高達(dá)24.3%。而重慶的10.9%排在居中的位置。

　　“商業(yè)不能僅看數(shù)據(jù)，應(yīng)該更看重現(xiàn)實(shí)。”王加利直言，總體來看，當(dāng)前二線城市的商業(yè)存在嚴(yán)重不足，尤其是整個社區(qū)中心型商業(yè)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)城加速，當(dāng)前商業(yè)的檔次、地位、輻射能力都嚴(yán)重不足，需要提檔升級。

　　2013年主流房企將商業(yè)作為開發(fā)重點(diǎn)，商業(yè)市場上將面臨新一輪的整合，低檔次的被淘汰，整個商業(yè)的檔次將會提升。

　　李治也表示，“商業(yè)不是人人能玩，要玩商業(yè)地產(chǎn)必須"招商先行"，這樣才會有市場號召力，萬科、龍湖等主流房企依托其品牌招商優(yōu)勢，強(qiáng)者越強(qiáng)。”

　　另外，隨著主流房企加大二線城市布局，“寡頭時代”也在加速到來。

　　王加利告訴記者，“主流房企加大在二線城市的布局，對本土房企肯定是有沖擊的。今后將是一個大型房企和小型特色房企并存的時代。”

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