紅商網(wǎng)訊：日前，全球知名房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的2012年第三季度《亞太地區(qū)資本市場(chǎng)觀察報(bào)告》顯示，2012年第三季度，亞太地區(qū)主要房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。其中，中國(guó)仍是外國(guó)投資者的投資天堂之一。海外機(jī)構(gòu)投資者尤其是保險(xiǎn)和養(yǎng)老基金對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的強(qiáng)勁需求，帶動(dòng)了跨境投資額的增長(zhǎng)，推動(dòng)跨境交易量環(huán)比上漲22%。

　　值得注意的是，由于中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)有限、收益率走高，這些海外投資者正將目光鎖定在該領(lǐng)域。此外，這些資金對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的青睞也一如既往。

　　在全球經(jīng)濟(jì)放緩與歐洲債務(wù)危機(jī)的背景下，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)緣何受到全球資本的關(guān)注?海外資本在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)優(yōu)選物業(yè)類(lèi)型的標(biāo)準(zhǔn)是什么?如何看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱和超量供應(yīng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)?針對(duì)這些問(wèn)題，此前從未接受中國(guó)媒體采訪(fǎng)的世邦魏理仕全球服務(wù)部總裁麥克·拉菲特(Mike Lafitte)和世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官蒲敬思(Chris Brooke)接受了本報(bào)記者的獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)。

　　“未來(lái)5年，海外資本仍會(huì)加重中國(guó)市場(chǎng)投資比例”

　　記者：全球經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景，將對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生什么樣的影響?應(yīng)該如何判斷未來(lái)一段時(shí)間，海外資本進(jìn)入中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)?

　　麥克·拉菲特：從中長(zhǎng)期來(lái)看，全球資本流動(dòng)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的影響是積極的。目前，雖然在投資過(guò)程中面臨著包括投資物業(yè)品種的選擇問(wèn)題、賣(mài)方產(chǎn)品的定價(jià)問(wèn)題及投資交易結(jié)構(gòu)在內(nèi)的諸多問(wèn)題，但由于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展持積極樂(lè)觀的態(tài)度，投資者依然保持對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的強(qiáng)烈興趣，我們預(yù)計(jì)，未來(lái)5年，海外投資者會(huì)不斷加大在中國(guó)市場(chǎng)的投資比例。

　　目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的潛在資本，包括境內(nèi)的和境外的資本流動(dòng)都非常充足。市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資，包括股權(quán)和債權(quán)的需求都非常旺盛。關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的投資者主要包括私募基金、擁有高凈值資產(chǎn)的富人以及投資機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司等，但它們的投資驅(qū)動(dòng)各不相同，但主要是機(jī)會(huì)型和核心投資型兩類(lèi)。

　　蒲敬思：由于全球經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響，我們注意到三個(gè)方面的隱憂(yōu)：首先是美國(guó)的財(cái)政懸崖對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不利影響;其次，目前在歐元區(qū)，雖然英國(guó)已完全擺脫了低迷的狀態(tài)，但歐洲大陸的其他國(guó)家都還在調(diào)整的過(guò)程中;第三，新興的發(fā)展中國(guó)家包括中國(guó)，在短期都會(huì)有超量供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　但得益于中國(guó)政府?dāng)U大內(nèi)需的政策，中國(guó)的汽車(chē)、醫(yī)療、醫(yī)藥、高科技、金融、零售、能源等行業(yè)將加大擴(kuò)張的步伐，政府也加大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，所以中國(guó)與基礎(chǔ)建設(shè)相關(guān)的行業(yè)將會(huì)有很大的發(fā)展前景。

　　“零售、辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)均受關(guān)注”

　　記者：目前，海外投資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的資產(chǎn)中，最受關(guān)注或者說(shuō)預(yù)期回報(bào)最高的投資類(lèi)型是什么?

　　麥克·拉菲特：投資機(jī)會(huì)在各個(gè)領(lǐng)域都會(huì)有，商業(yè)地產(chǎn)中零售、辦公樓乃至工業(yè)地產(chǎn)都會(huì)受到廣泛關(guān)注。在零售方面，中國(guó)政府?dāng)U大內(nèi)需，提高老百姓的購(gòu)買(mǎi)力，使得投資者非常關(guān)注零售市場(chǎng);在辦公樓方面，北京、上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓表現(xiàn)非常好，很多投資者也非常青睞。省會(huì)城市近年來(lái)發(fā)展迅速，也受到了很多投資者的關(guān)注。在住宅市場(chǎng)方面，二三線(xiàn)城市仍有很大發(fā)展機(jī)會(huì)。雖然中國(guó)的工業(yè)和物流還處在初期的階段，但也越來(lái)越多地受到一些國(guó)外投資者的關(guān)注。

　　蒲敬思：目前，盡管中國(guó)許多省會(huì)城市擁有大量在建辦公樓項(xiàng)目，但我們認(rèn)為辦公樓領(lǐng)域的投資仍有重大機(jī)會(huì)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、國(guó)內(nèi)服務(wù)業(yè)的發(fā)展及跨國(guó)公司在中國(guó)的進(jìn)一步擴(kuò)張，承租方對(duì)辦公樓空間的需求將持續(xù)增強(qiáng)。因此，我們預(yù)測(cè)投資主要市場(chǎng)例如北京、上海、廣州和深圳的甲級(jí)辦公樓及一些省會(huì)城市成熟商圈的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，將獲得更多機(jī)會(huì)。承租方更關(guān)注質(zhì)量、效率及靈活性，這也正是中國(guó)許多城市的租戶(hù)追求更高品質(zhì)辦公環(huán)境的證明。盡管短期內(nèi)即2013年和2014年間，許多省會(huì)城市將面臨租金下行壓力及結(jié)構(gòu)性空置率上升，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的基本面將對(duì)供應(yīng)量提供支撐。

　　記者：除了物業(yè)類(lèi)型，海外投資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)還關(guān)注哪些因素?

　　麥克·拉菲特：目前，市場(chǎng)上有足夠的資本來(lái)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。我們認(rèn)為海外投資者進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，首先要關(guān)注的是市場(chǎng)透明度問(wèn)題，包括他們進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)等;其次，全球的投資者非常關(guān)注投資產(chǎn)品地域分配的多樣性，他們都希望能將中國(guó)市場(chǎng)納入他們的資產(chǎn)配置當(dāng)中。

　　蒲敬思：目前，外資進(jìn)入中國(guó)主要有以下三個(gè)問(wèn)題：首先，好的投資機(jī)會(huì)非常少;其次，國(guó)內(nèi)與國(guó)外的定價(jià)模型有很大不同;最后就是外匯管制的問(wèn)題。相對(duì)于海外投資者，本地投資者有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。另外就是外資在收購(gòu)了物業(yè)以后，他們面臨的另一個(gè)問(wèn)題就是如何進(jìn)行資產(chǎn)升值、保值及管理。

　　“中國(guó)市場(chǎng)的超量供應(yīng)主要存在于二三線(xiàn)城市”

　　記者：中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在備受全球資本關(guān)注的同時(shí)，又該如何評(píng)估中國(guó)在短期內(nèi)超量供應(yīng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)?

　　麥克·拉菲特：由于辦公樓開(kāi)發(fā)的周期性問(wèn)題，短期內(nèi)供應(yīng)和需求不匹配是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。我們注意到中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)中，零售市場(chǎng)的物業(yè)業(yè)態(tài)正處在從百貨向購(gòu)物中心演變，這也是中國(guó)二線(xiàn)城市出現(xiàn)短期內(nèi)超量供應(yīng)問(wèn)題的原因，短期內(nèi)會(huì)給零售業(yè)的租金帶來(lái)壓力。但從長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為市場(chǎng)的需求及城鄉(xiāng)居民購(gòu)買(mǎi)力的提高將逐步消化供應(yīng)，近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已向世界證明了其有能力在短時(shí)間內(nèi)消化這些超量供應(yīng)。

　　蒲敬思：中國(guó)一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)非常成熟，也沒(méi)有超量供應(yīng)的問(wèn)題，短期內(nèi)的超量供應(yīng)主要存在于二三線(xiàn)城市。但是隨著時(shí)間推移，在未來(lái)12個(gè)月或24個(gè)月中，這些供應(yīng)將慢慢被吸納。我們注意到，在過(guò)去的一兩年中，二線(xiàn)城市辦公樓租戶(hù)所需的租賃面積已有大幅增長(zhǎng)。例如，成都，辦公樓租戶(hù)所期望的租賃面積已從過(guò)去的100平方米提高到現(xiàn)在的幾百甚至上千平方米。

　　但在購(gòu)物中心領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心項(xiàng)目要注重差異化。一個(gè)成功的購(gòu)物中心需要專(zhuān)業(yè)的零售物業(yè)知識(shí)支持，包括前期的產(chǎn)品定位、研究和設(shè)計(jì)，以及后期的運(yùn)營(yíng)和管理。我們所說(shuō)的差異化主要來(lái)自于前期的定位，包括對(duì)于市場(chǎng)的研究。

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