昨日，海印股份發(fā)布2011年業(yè)績公告顯示，期內(nèi)營業(yè)收入18.3億元，同比增長39.0%，凈利潤3.9億元，同比增長50.1%。值得注意的是，該公司的三大主營業(yè)務(wù)中，商業(yè)物業(yè)運營業(yè)務(wù)收入為115910.23萬元，占公司總體主營業(yè)務(wù)收入的63.42%，凈利潤為37848.45萬元，占公司總體凈利潤的97.76%。

　　“租賃價格水漲船高，許多靠商業(yè)物業(yè)租賃為主的企業(yè)利潤率逐步上漲，但這卻導(dǎo)致零售業(yè)以往以 輕資產(chǎn) 運營模式的優(yōu)勢喪失。”廣東一家零售企業(yè)副總經(jīng)理告訴記者，而在這種壓力之下，不少企業(yè)加速擴大自持物業(yè)比例的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　2011年，向來重視輕資產(chǎn)運營的天虹百貨開始在自持物業(yè)上發(fā)力，除了新開7家自營店、1家加盟店外，其在門店擴張上最突出的表現(xiàn)是，先后在福建廈門和江西南昌購買了兩處物業(yè)用于開設(shè)門店。運作此項目的正是該公司旗下的專業(yè)地產(chǎn)運營子公司。其公司戰(zhàn)略中明確指出，要借此推進公司拿地自建、合作開發(fā)、購置物業(yè)、并購?fù)瑯I(yè)企業(yè)等拓展模式。

　　正在如此轉(zhuǎn)型的并非天虹百貨一家。目前自持物業(yè)比例還不到20%的廣百集團董事長荀振英也曾多次公開表示，未來將加大自持物業(yè)的比重。茂業(yè)國際方面透露，截至去年年底，集團自有物業(yè)建筑面積占比為63.5%（不計管理店建筑面積），租賃關(guān)聯(lián)方比例為27.3%，租賃獨立第三方比例為9.1%。而過去幾年，公司租金物業(yè)成本也呈逐年下滑趨勢。

　　“此舉的目的是為了優(yōu)化公司的資產(chǎn)配比。”上述零售企業(yè)副總經(jīng)理分析，自持物業(yè)在門店規(guī)劃和設(shè)計等方面，有更大的自主權(quán)，更有利于未來的發(fā)展。且在適當(dāng)?shù)臅r機，增加一些在核心商圈的自持物業(yè)比例，對資產(chǎn)本身來說也是一種保值增值的做法。

　　不過，自持物業(yè)比重的加大，更多的則是企業(yè)應(yīng)對目前租金上漲壓力的應(yīng)對之策。

　　過去幾年，中國GDP的高速增長帶給零售業(yè)的是不斷飄紅的業(yè)績。許多企業(yè)盡管還未完全擺脫市場和品牌區(qū)域化的行業(yè)瓶頸，仍已開始嘗試進行全國性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。“具備一定實力后，企業(yè)都開始以規(guī)模取勝。”上述零售企業(yè)副總經(jīng)理指出，特別是如今三四線城市的消費力開始爆發(fā)，企業(yè)借著渠道下沉的步伐，擴張速度比以往快了很多，在擴張過程中，企業(yè)仍然以輕資產(chǎn)的模式為主。

　　但同樣迎來迅猛發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)市場，也推高了商業(yè)物業(yè)租賃的價格，顯露出百貨企業(yè)輕資產(chǎn)模式的弊端。“商業(yè)地產(chǎn)不受宏觀政策影響，物業(yè)租金價格不斷上漲，特別是一些核心黃金商圈的物業(yè)租賃成本年均增幅達到兩位數(shù)。”上述零售企業(yè)副總經(jīng)理透露，而大型商業(yè)的租賃期限一般在10~20年，小型商業(yè)的簽約時間更短，中國零售市場從2004年放開至今，不少企業(yè)的物業(yè)租賃合同到期或即將到期。不僅如此，新簽項目中，租金門檻更比以往高出許多，而快速擴張的眾多門店，則將企業(yè)的租金成本迅速推高。

　　該人士的說法得到眾多企業(yè)的證實。茂業(yè)國際2011年年報顯示，該集團經(jīng)營租金開支為2.16億元，同比上漲25.1%，經(jīng)營租金開支占銷售所得款項總額的比例為2.1%。而2010年、2009年，該集團經(jīng)營開支漲幅分別約為31%和7.4%。記者查詢廣百股份、廣州友誼等百貨類企業(yè)年報也都發(fā)現(xiàn)，過去幾年，各類百貨企業(yè)的租金成本漲幅基本保持在兩位數(shù)。

　　“目前，百貨企業(yè)成本包括庫存貨物成本、租賃場地成本、員工成本、能源消耗成本、折舊攤銷成本等。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛介紹，一般來說，其中物業(yè)租賃費占百貨企業(yè)費用比例為17%左右。而這種占比，讓租金成本成為企業(yè)客觀運營環(huán)境中的又一座“大山”。

　　不過，重資產(chǎn)模式將十分考驗企業(yè)的資金實力，上述零售企業(yè)副總經(jīng)理表示，百貨門店的市場投資回報周期相對較長，而若背負上過重的重資產(chǎn)壓力，可能會給企業(yè)運營帶來更大的麻煩。殷旭飛也認為，企業(yè)自持物業(yè)與租賃物業(yè)的比例根據(jù)不同企業(yè)的情況而存在不同，只有在正常運營自身業(yè)務(wù)開支的基礎(chǔ)上，還有大量資金留存時購買房產(chǎn)物業(yè)，才能達到既減少租賃成本，又可用作投資價值，讓公司的資產(chǎn)配比更加優(yōu)化。

購物中心愛“劈腿” 與百貨牽手或到盡頭

50家百貨公司首季業(yè)績放緩 家電珠寶最慘淡

高德闖關(guān)百貨業(yè) 珠江新城隱形富豪蘇萌謀上市

上海五角場大西洋百貨3.6億高身價被收購

丹尼斯洛陽擬五年內(nèi)開12家大賣場和百貨

合肥百貨：收回合家福超市及樂普生股權(quán)

贛州春天百貨被指變相強撤商戶

百貨業(yè)下一出口：購物中心、電商、金融？

聯(lián)邦地產(chǎn)3.6億全資收購上海大西洋百貨

高德置地開西蒙百貨 廣州3家店已在籌備

重慶百貨：百貨支撐公司銷售增長

杭州黃金地段折扣店億港百貨閉門歇業(yè)

利群百貨IPO障礙漸消 集團法人股占比激增

金華市百貨業(yè)逐漸進入“大牌”時代

莊勝百貨6826萬購礦產(chǎn)勘探公司16.6%股權(quán)

重慶百貨擬4.69億競拍重慶大竹林項目

仙臺市三越百貨石卷店災(zāi)后重新開張

春天百貨旗下第三家奧特萊斯將于沈陽開業(yè)

百貨業(yè)渠道加速下沉 崛起靠合作與創(chuàng)新

北京望京西路NOVO百貨生意冷淡欲轉(zhuǎn)型

搜索更多: 百貨