長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略梳理發(fā)現(xiàn)，從去年12月底到今年1月初，當(dāng)代置業(yè)完成了三筆收購(gòu)，數(shù)額近25億元。而截至2018年6月30日期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入約為人民幣48.59億元，占比超過(guò)一半。
具體為，2017年12月27日，當(dāng)代置業(yè)全資子公司當(dāng)代節(jié)能置業(yè)從湖州東方新型城市建設(shè)發(fā)展有限公司手中分別購(gòu)得湖州東雋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司89.8%股權(quán)及湖州東聚建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司84.73%股權(quán)，收購(gòu)金額分別為1.99億元及5.25億元。其中湖州東雋與湖州東聚各持有一宗地塊，占地面積分別為3.7萬(wàn)平方米和9.8萬(wàn)平方米。
12月30日，當(dāng)代置業(yè)向嘉興綠信股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（合伙）收購(gòu)火箭智業(yè)投資80%的股權(quán)，代價(jià)約2.61億元。并于同日訂立補(bǔ)充協(xié)議，據(jù)此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)或有估值約5405.20萬(wàn)元，總代價(jià)最高為3.15億元。
2018年1月8日，當(dāng)代置業(yè)全資附屬公司遠(yuǎn)景鴻業(yè)向獨(dú)立第三方收購(gòu)北京愛(ài)麗華物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及債務(wù)，代價(jià)為15.5億元。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，類似收購(gòu)也是為了實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，當(dāng)前傳統(tǒng)土地招拍掛市場(chǎng)其實(shí)有很多問(wèn)題，包括拿地的資金審核嚴(yán)格等，這或使得此類企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向并購(gòu)市場(chǎng)，這樣機(jī)會(huì)也相對(duì)多一點(diǎn)。
謝逸楓則認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)完成這幾筆收購(gòu)總體上是利好的，一定程度上有利于增加營(yíng)業(yè)收入，也有利于提升品牌影響力，最關(guān)鍵是可以增加現(xiàn)金流，現(xiàn)在進(jìn)行收購(gòu)應(yīng)該是最好的時(shí)機(jī)，整體成本也比較低。
高杠桿下利潤(rùn)壓縮，凈負(fù)債攀升至83%
高速擴(kuò)張也帶來(lái)融資成本增加，利潤(rùn)壓縮和負(fù)債攀升。
據(jù)2017年年報(bào)顯示，當(dāng)代置業(yè)2017年凈負(fù)債率為83.1%，與2016年的68.9%和2015年的75.99%相比有所增加。據(jù)公開(kāi)資料顯示，當(dāng)代置業(yè)2016年底和2015年底的杠桿率分別為34%和23%，而在2017年年底升至46%。
利潤(rùn)同樣在下降。當(dāng)代置業(yè)2017年的毛利率為21%，而2013年該公司上市初期毛利率約40%。另外，2017年，該公司的收益同比增長(zhǎng)0.6%至85.06億元；股東應(yīng)占溢利同比增長(zhǎng)6.2%至7.06億元；核心凈利率為2.9%，較2016年下降2.11個(gè)百分點(diǎn)。
在土儲(chǔ)方面，當(dāng)代置業(yè)方面強(qiáng)調(diào)，公司每一年獲取土地的總貨值均要求超過(guò)當(dāng)年的銷售額，為下一年穩(wěn)定的增長(zhǎng)率做準(zhǔn)備，2016年當(dāng)代置業(yè)獲取的15宗土地總貨值超過(guò)了當(dāng)期整體銷售額3倍以上。為此，當(dāng)代置業(yè)擴(kuò)大了公司負(fù)債規(guī)模。2016年底，公司有息負(fù)債規(guī)模超過(guò)100億元，上一年期末有息負(fù)債為53億元，幾乎翻倍增長(zhǎng)，其中約有1/4會(huì)要求在一年內(nèi)償付。
針對(duì)核心財(cái)務(wù)狀況等問(wèn)題，上周，長(zhǎng)江商報(bào)記者聯(lián)系到當(dāng)代置業(yè)方，但截至發(fā)稿時(shí)并未得到回復(fù)。
記者查閱2018年中期業(yè)績(jī)顯示，上半年該集團(tuán)獲得合計(jì)人民幣200億元的銀行戰(zhàn)略授信，不僅為公司下半年的發(fā)展提供了充足的資金保障，更實(shí)現(xiàn)了金融資本的提升，融資成本下降至7.6%，凈負(fù)債率也由截至2017年12月31日的83.1%降至80.1%。
“當(dāng)代置業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該是比較高的，與資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)煊兄苯雨P(guān)系。此外與銷售回款的速度比較緩慢，持有的現(xiàn)金比較少也有一定的關(guān)系。”謝逸楓認(rèn)為。
“現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家都在追求高速度、高增長(zhǎng)、規(guī)模高周轉(zhuǎn)，這也是當(dāng)代置業(yè)的追求和奮斗的目標(biāo)。”張鵬也坦承，“負(fù)債并不可怕，可怕的是產(chǎn)品質(zhì)量不好，產(chǎn)品差銷售不出，流動(dòng)性沒(méi)有就會(huì)陷入困境。當(dāng)代置業(yè)周轉(zhuǎn)得很快，一時(shí)相對(duì)高的負(fù)債其實(shí)也并不可怕，當(dāng)代置業(yè)還得繼續(xù)提升周轉(zhuǎn)速度”。
長(zhǎng)江商報(bào) 記者 江楚雅
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