潘石屹又賣樓了！ SOHO3Q項(xiàng)目是SOHO中國(guó)的未來(lái)么？

　　10月23日，SOHO中國(guó)有限公司發(fā)布公告稱，以49.44億元出售凌空SOHO。該交易完成后，SOHO中國(guó)在上海僅剩SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO中山廣場(chǎng)、SOHO東海廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目。

　　公告顯示，SOHO中國(guó)與基匯資本旗下一家于香港注冊(cè)成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項(xiàng)目公司的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議。建議出售事項(xiàng)的初始代價(jià)為29.54億元，加上截止到公告日期凌空SOHO項(xiàng)目公司未償還境內(nèi)銀行貸款本金19.90億元，買方基匯資本此番接盤(pán)代價(jià)達(dá)到49.44億元。

　　SOHO中國(guó)稱，根據(jù)集團(tuán)的未經(jīng)審核賬目，凌空SOHO項(xiàng)目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元，基于凌空SOHO項(xiàng)目于2017年6月30日的賬面值及根據(jù)框架協(xié)議協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值，預(yù)期集團(tuán)將自建議出售事項(xiàng)錄得毛利約3.67億元。

　　早在今年7月4日，SOHO中國(guó)在北京和上海同時(shí)召開(kāi)渠道溝通會(huì)時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就宣布啟動(dòng)光華路SOHO2、凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售。當(dāng)時(shí)，潘石屹表示：“低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規(guī)律，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和走勢(shì)不斷優(yōu)化產(chǎn)品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態(tài)。”

　　易觀研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)表示，SOHO中國(guó)的商務(wù)樓宇的并購(gòu)和轉(zhuǎn)讓的節(jié)奏是比較快的，這也符合此類企業(yè)這幾年的經(jīng)營(yíng)思路，即通過(guò)此類樓宇的高頻交易，進(jìn)而賺取更高的差價(jià)。“類似套現(xiàn)機(jī)制也有助于此類企業(yè)保持比較活躍的資產(chǎn)組合調(diào)整。”

　　賣樓是為了輕資產(chǎn)

　　今年以來(lái)，SOHO中國(guó)出售資產(chǎn)的節(jié)奏明顯加快。今年6月起，上海虹口SOHO，光華路SOHO2、凌空SOHO項(xiàng)目相繼被出售。對(duì)于這種頻繁的賣樓舉動(dòng)，SOHO中國(guó)在今年的半年業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱：目前商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率相對(duì)較低，但資產(chǎn)價(jià)格保持高位，擇機(jī)高位出售套現(xiàn)為明智之舉。

　　“頻頻出售還很難說(shuō)SOHO中國(guó)對(duì)于上海辦公市場(chǎng)的不看好，反而是說(shuō)明其對(duì)于辦公資產(chǎn)的流動(dòng)性是看得比較重的，這其實(shí)還是要得益于上海辦公資產(chǎn)高流動(dòng)性和高增值的優(yōu)勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，SOHO中國(guó)看似頻頻操作，其操作更多的是在類似上海等大城市，而在其他城市似乎動(dòng)靜是不大的，甚至也沒(méi)有并購(gòu)物業(yè)的沖動(dòng)，說(shuō)明SOHO中國(guó)對(duì)此類優(yōu)質(zhì)城市還是秉持總體看漲的心態(tài)，拋售則有助于其積極回籠資金和尋找新的并購(gòu)標(biāo)的。

　　潘石屹曾經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)，SOHO中國(guó)售賣項(xiàng)目，根本目的在于向輕資產(chǎn)模式，共享經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展。事實(shí)上，在輕資產(chǎn)之前，眾多房地產(chǎn)公司采用的是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。通過(guò)自有資金投入支持商用物業(yè)，然而隨著房地產(chǎn)進(jìn)入緊縮期，單純依靠原有的重資產(chǎn)模式，已經(jīng)很難快速擴(kuò)大規(guī)模。

　　除了SOHO中國(guó)，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科集團(tuán)也已經(jīng)走上輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。前一段時(shí)間萬(wàn)達(dá)售賣酒店和文旅項(xiàng)目，在地產(chǎn)界引起不小的轟動(dòng)。當(dāng)時(shí)的萬(wàn)達(dá)，也有回籠資金的需求。而SOHO中國(guó)的出售資產(chǎn)，同樣的也有回籠資金的需求。

　　在今年的半年業(yè)績(jī)會(huì)上，SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂表示，賣樓收益主要用來(lái)償還項(xiàng)目本身的負(fù)債、補(bǔ)充公司的流動(dòng)性，以及股東分紅。而潘石屹則補(bǔ)充說(shuō)：“第一用于還貸，尤其是境外的貸款優(yōu)先，降低負(fù)債率。不想承擔(dān)過(guò)多的匯率風(fēng)險(xiǎn)，收入和負(fù)債都是以人民幣計(jì)價(jià)。”

　　SOHO中國(guó)相關(guān)媒體負(fù)責(zé)人向《商學(xué)院》記者確認(rèn)了潘石屹的論述。同時(shí)她表示，目前所有問(wèn)題都由潘石屹本人發(fā)言，她不能代表公司回答記者的問(wèn)題。

　　SOHO3Q是SOHO中國(guó)的未來(lái)么？

　　SOHO中國(guó)的輕資產(chǎn)模式從共享經(jīng)濟(jì)開(kāi)始。今年SOHO中國(guó)推出了3Q項(xiàng)目。其具體的操作方式是將SOHO中國(guó)的寫(xiě)字樓辦公室以短租的形式對(duì)外租出去，預(yù)訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在線上完成。在SOHO3Q，用戶可以租一個(gè)星期、一個(gè)月，可以租一個(gè)辦公桌、一個(gè)獨(dú)立辦公室，可以隨時(shí)隨地手機(jī)上預(yù)約、付款，還可以享受餐點(diǎn)、咖啡、復(fù)印打印等服務(wù)，只需要帶著手機(jī)和電腦來(lái)工作。

　　SOHO3Q項(xiàng)目的核心就是移動(dòng)辦公、共享辦公。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，SOHO3Q的項(xiàng)目未來(lái)會(huì)成為SOHO中國(guó)發(fā)力的重要內(nèi)容，但是后續(xù)的盈利問(wèn)題，要在增加租賃規(guī)模和租金等方面下功夫。

　　“其中租賃規(guī)模需要不斷做營(yíng)銷，同時(shí)盡量提供全國(guó)較多網(wǎng)點(diǎn)的且有標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目。而在租金方面，則要和具體的租戶進(jìn)行分析，以提供更富有匹配度的產(chǎn)品和服務(wù)。另外也要防范類似辦公項(xiàng)目拋售所帶來(lái)的租客波動(dòng)的影響。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　文/新浪 《商學(xué)院》王倩

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