10月23日，農(nóng)歷九月初四，二十四節(jié)氣中的霜降。作為秋季的最后一個節(jié)氣，霜降意味著天氣漸冷、初霜初現(xiàn)，冬天即將來臨。
潘石屹選擇在這樣一個日子將上海凌空SOHO全部賣掉。
10月23日晚間，SOHO中國公告宣布，與基匯資本旗下一家于香港注冊成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項(xiàng)目公司的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議。初始代價基于訂約方協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價值50.08億元厘定，主要根據(jù)于2017年8月31日目標(biāo)公司及其附屬公司的營運(yùn)資金凈值及凌空SOHO項(xiàng)目公司的未償還境內(nèi)銀行貸款本金進(jìn)行調(diào)整。
據(jù)此，建議出售事項(xiàng)的初始代價為29.54億元，算上于公告日期凌空SOHO項(xiàng)目公司未償還境內(nèi)銀行貸款本金19.90億元，基匯資本此番接盤代價達(dá)到49.44億元，較訂約方協(xié)定的SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價值人民幣50.08億元尚有6400萬元差距。
回顧凌空SOHO的“前半生”，尚未開業(yè)SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程，在持有三年之后，凌空SOHO仍難逃被出清的命運(yùn)，而在這背后，包括雙方的交易對價，該項(xiàng)買賣的交易本身，都顯現(xiàn)出買賣雙方在辦公物業(yè)投資上的考量與博弈。
49.44億再售凌空SOHO
潘石屹每年一賣的慣性動作在今年似乎有所加劇，在6月底宣布以35.7億將上海虹口SOHO售予吉寶置業(yè)、7月初宣布正式啟動北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩項(xiàng)目整售的三個多月后，仿佛是為了兌現(xiàn)承諾，亦或是為了加速推出，潘石屹再度出手，49.44億出清凌空SOHO。
10月23日晚間，SOHO中國公告宣布，于2017年10月17日，搜候（香港）（公司的全資附屬公司）（作為賣方）、SOHO中國（作為擔(dān)保人）與基匯資本旗下一家于香港注冊成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司（作為買方）就建議出售目標(biāo)公司的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議，而目標(biāo)公司間接持有凌空SOHO項(xiàng)目。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，框架協(xié)議于2017年10月23日賣方收取誠意金后生效。經(jīng)框架協(xié)議的訂約方公平磋商后，初始代價基于訂約方協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價值50.08億元厘定，參考凌空SOHO項(xiàng)目于2017年6月30日的評估賬面值46.41億元厘定，主要根據(jù)于2017年8月31日目標(biāo)公司及其附屬公司的營運(yùn)資金凈值及凌空SOHO項(xiàng)目公司的未償還境內(nèi)銀行貸款本金進(jìn)行調(diào)整。于公告日期，未償還境內(nèi)銀行貸款本金為19.90億元。
據(jù)此，建議出售事項(xiàng)的初始代價為29.54億元。換言之，算上未償還境內(nèi)銀行貸款本金，基匯資本此番接盤代價達(dá)到49.44億元，較訂約方協(xié)定的SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價值50.08億元尚有6400萬元差距。
SOHO中國稱，根據(jù)集團(tuán)的未經(jīng)審核賬目，凌空SOHO項(xiàng)目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元，且其協(xié)定價值50.08億元較其截至2017年6月30日的總成本高約85%。
由于凌空SOHO項(xiàng)目已經(jīng)重估賬面價值，基于凌空SOHO項(xiàng)目于2017年6月30日的賬面值及根據(jù)框架協(xié)議協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目的資產(chǎn)價值，預(yù)期集團(tuán)將自建議出售事項(xiàng)錄得毛利約3.67億元。
資料顯示，2010年8月，SOHO中國通過掛牌出讓取得凌空SOHO的土地使用權(quán)，對價為15.62億元。凌空SOHO位于位于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，總建筑面積約34.3萬平方米，總規(guī)劃可售/可租建筑面積22.83萬平方米，包括辦公室面積19.44萬平方米及商業(yè)物業(yè)3.39萬平方米。
2014年9月，SOHO中國宣布將凌空SOHO 10萬平米物業(yè)出售給攜程旅行網(wǎng)，用作其未來業(yè)務(wù)發(fā)展的辦公室，交易金額為30.5億元人民幣。出售完成后，公司仍持有凌空SOHO的剩余面積12.82萬平米作為投資物業(yè)，包括辦公區(qū)約103，014平方米及商業(yè)區(qū)約25，161平方米。
2014年11月，凌空SOHO正式開業(yè)，此后SOHO中國持有其三年，直至今年7月初，SOHO中國突然宣布，啟動該項(xiàng)目與北京光華路SOHO整售。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，凌空SOHO出售后，SOHO中國在全國仍擁有22個項(xiàng)目近380萬平方米投資物業(yè)，大部分均位于北京、上海的核心地段。
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