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買賣雙方的商用博弈
回顧凌空SOHO的“前半生”，尚未開業(yè)SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程，在持有三年之后，凌空SOHO仍難逃被全部出清的命運，而在這背后，包括雙方的交易對價，該項買賣的交易本身，都顯現(xiàn)出買賣雙方在辦公物業(yè)投資上的考量與博弈。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，SOHO中國每年賣一次資產(chǎn)幾乎已成慣例，2014年2月52.32億售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場予金融街控股；2014年9月30.5億售上海凌空SOHO部分物業(yè)予攜程網(wǎng)；2016年7月32.22億售上海世紀廣場國華人壽保險；2017年6月35.73億售上海虹口SOHO予吉寶置業(yè)等，都是此間范例。
但步入2017年，潘石屹變賣資產(chǎn)的速度似乎正在加速。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，早在2016年中期業(yè)績會的時候，潘石屹就高調(diào)宣布，將上海的天山廣場、虹口SOHO、凌空SOHO三個項目劃入非核心物業(yè)范圍，拿出來銷售。
到了2017年年初的全年業(yè)績會上，潘石屹又反口，說不賣了，理由是外匯管制之下出售資產(chǎn)回收的資金沒有更好的投資路徑，“持有境內(nèi)資產(chǎn)好過持有人民幣”。
但僅僅過了三個月時間，潘石屹就違反了“諾言”，將虹口SOHO以35.7億賣給了吉寶置業(yè)，緊隨其后還宣布將北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO納入整售行列當(dāng)中。
觀察潘石屹近幾年的出售路徑會發(fā)現(xiàn)，老潘賣的幾乎都是上海的資產(chǎn)，此次凌空SOHO出售完成后，SOHO中國在上海將只剩下SOHO天山廣場、外灘SOHO、SOHO中山廣場、SOHO東海廣場四個項目，總建面55.45萬平方米。
頻繁出售上海資產(chǎn)，是否意味著老潘不看好上海的辦公市物業(yè)租賃市場呢？
對此，SOHO中國在公告中就表示，出售事項是鑒于中國近期房地產(chǎn)市場發(fā)展，董事認為，從出售凌空SOHO項目將產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流及利潤來看，建議出售事項為集團以公平值變現(xiàn)其于凌空SOHO項目投資收益的良機。
有意思的是，此次的交易雙方，SOHO中國可以說是賣賣賣的看空派，而基匯資本卻稱得上是買買買的典型代表。SOHO中國認為是賣的好時機，基匯資本卻認為是買的好機會。
細數(shù)近年來基匯資本在內(nèi)地的收購史，就包括聯(lián)手太古地產(chǎn)收購北京三里屯、收購瑞安旗下“翠湖天地”御苑18號公寓、收購北京盈科中心、與華發(fā)股份聯(lián)合投資開發(fā)華發(fā)新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。
而就本次買入的凌空SOHO而言，公告披露，2015年及2016年全年，凌空SOHO項目分別錄得經(jīng)審核收入（即租金收入）約7000萬元及1.43億元。截至2017年6月30日止六個月，凌空SOHO項目的未經(jīng)審核租金收入約為9000萬元。
假如基匯資本的意圖是未來長期持有凌空SOHO，而凌空SOHO未來年租金收入定在1.8億元，撇除資產(chǎn)未來可能有的增值空間和運營成本不計，按照49.44億元的買入價計算，基匯資本將需要超過27年才能夠收回投資。
但作為著名的世界級資產(chǎn)炒家，基匯資本會否長期持有凌空SOHO項目仍然具有極大的不確定性，剛剛過去的7月份，基匯資本就曾將香港觀塘一間商廈的半數(shù)業(yè)權(quán)10億港元出售給一家基金公司。
或許，凌空SOHO的“下半生”，仍難逃繼續(xù)流轉(zhuǎn)的命運。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 共2頁 上一頁 [1] [2] 潘石屹武漢推廣共享辦公 稱武漢辦公空置率達50% 地產(chǎn)周報：明年建103座萬達廣場 潘石屹跑路？ 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商望突圍 潘石屹稱中國商業(yè)地產(chǎn)已過剩 SOHO中國反套路轉(zhuǎn)型：潘石屹甩賣資產(chǎn) 瞄上共享辦公 潘石屹與SOHO轉(zhuǎn)型這五年：變現(xiàn)的錢還貸后用于轉(zhuǎn)型 搜索更多: 潘石屹 |
