不過(guò)，這并不能改變外界對(duì)SOHO中國(guó)上海戰(zhàn)略收縮的質(zhì)疑。不難發(fā)現(xiàn)，從數(shù)量上看，一旦上海三個(gè)項(xiàng)目完成出售，北京和上海的權(quán)重將發(fā)生變化�；谀壳暗那闆r，屆時(shí)SOHO中國(guó)在上海的項(xiàng)目將僅剩下SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO和古北項(xiàng)目三大項(xiàng)目。北京方面，則維持前門大街項(xiàng)目、望京SOHO塔三、光華路SOHO II和麗澤SOHO四大項(xiàng)目。
事實(shí)上，自宣布從“銷售”轉(zhuǎn)型至“自持”以來(lái)，SOHO中國(guó)一直在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而出售物業(yè)是其重要調(diào)整手段之一。
出售上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目，是一筆劃算的買賣。那么，轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在的這三個(gè)項(xiàng)目，到底能為SOHO中國(guó)帶來(lái)多少收益？ 發(fā)布會(huì)上，SOHO中國(guó)方面并未給出明確答案。不過(guò)，時(shí)代周報(bào)記者按照保守價(jià)格初步測(cè)算，屆時(shí)總價(jià)在153億元起，是最近這筆交易的5倍。
具體到每個(gè)項(xiàng)目上，天山廣場(chǎng)項(xiàng)目體量最大，總建筑面積約17萬(wàn)平方米，按照4萬(wàn)元/平方米測(cè)算，總價(jià)在68億元起。排其次的是上海凌空SOHO，該項(xiàng)目?jī)赡昵暗膯蝺r(jià)就已經(jīng)近3萬(wàn)元/平方米，目前擁有的產(chǎn)權(quán)面積為12.8萬(wàn)平方米，照此預(yù)估總價(jià)在38.4億元起。至于虹口SOHO，建筑面積9.38萬(wàn)平方米，單價(jià)預(yù)估在5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為46.9億元。
從出售上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)上看，手持大把現(xiàn)金的潘張二人在選擇上依舊謹(jǐn)慎。賣樓后得來(lái)的錢要怎么用？張欣給出的答案是建議董事會(huì)同意用于特殊派息來(lái)回報(bào)股東，在她看來(lái)，公司的負(fù)債已經(jīng)非常低，沒(méi)有必要讓大量的現(xiàn)金閑置。“決定之后我們?cè)俑蠹抑v。”她補(bǔ)充說(shuō)明。
不過(guò)，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析，手持大把現(xiàn)金的SOHO中國(guó)可能在等待著新的投資機(jī)會(huì)。
輸出資產(chǎn)
從8月17日發(fā)布會(huì)釋放的信息看，SOHO中國(guó)顯然并不滿足于出售資產(chǎn)。四年前，從宣布轉(zhuǎn)型開(kāi)始，潘石屹就表示過(guò)，未來(lái)公司的盈利主要來(lái)源就是租金收入。
既然自持的模式已經(jīng)被敲定，壓軸的大戲再一次聚焦在SOHO 3Q這款產(chǎn)品上。
它是在去年年底被推向市場(chǎng)的，瞄準(zhǔn)的是聯(lián)合辦公市場(chǎng)。簡(jiǎn)而言之，為流動(dòng)人群提供O2O辦公場(chǎng)所，SOHO中國(guó)旗下的寫字樓辦公室以短租的形式對(duì)外出租。在SOHO中國(guó)設(shè)計(jì)的模式里，預(yù)訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在線上完成，還可以享受餐點(diǎn)、咖啡、復(fù)印打印等服務(wù)。
截至今年6月底，SOHO 3Q在北京和上海開(kāi)辦了16個(gè)中心，提供13603個(gè)座位，預(yù)計(jì)到2015年底總座位數(shù)將達(dá)約1.6萬(wàn)個(gè)。潘石屹在本次半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，要下定決心把SOHO 3Q做到底，北京上海成熟之后，要到別的城市去發(fā)展。
不過(guò)，這并不意味著SOHO中國(guó)會(huì)進(jìn)行標(biāo)地上的投資。按照SOHO中國(guó)總裁閻巖當(dāng)天的解釋，“合作的模式上，將以在第三方辦公或在商業(yè)里面以合作的形式命名SOHO 3Q。”
這意味著是進(jìn)行管理上的輸出，即時(shí)下熱門的“輕資產(chǎn)”概念。
SOHO 中國(guó)已經(jīng)在加強(qiáng)和外界的合作。早在去年年底，綠地控股已經(jīng)成為其合作的小伙伴。按照當(dāng)時(shí)簽訂的戰(zhàn)略協(xié)議，未來(lái)綠地不僅僅會(huì)在自持的物業(yè)里引入SOHO 3Q，還會(huì)讓SOHO 3Q幫忙運(yùn)營(yíng)銷售物業(yè)，以上海和北京為起點(diǎn)向全國(guó)進(jìn)行輻射。
至于SOHO 3Q到底能貢獻(xiàn)多少的營(yíng)收額，目前無(wú)法給出明確的數(shù)值。按照SOHO 中國(guó)方面的說(shuō)法，SOHO 3Q的營(yíng)收占比相對(duì)比較小，甚至還未到會(huì)計(jì)原則上的分開(kāi)披露的境地。
而SOHO中國(guó)方面還是對(duì)SOHO 3Q產(chǎn)品寄予了厚望。對(duì)于城市的選擇上，SOHO中國(guó)方面也有著自己的算盤，“SOHO 3Q接下來(lái)考慮的城市將是互聯(lián)網(wǎng)和新經(jīng)濟(jì)投資比較火熱的城市，或者是高校集中火熱等這些城市，當(dāng)然可能比較代表性的，比如像深圳、杭州、成都、西安這些城市，但是我們每一個(gè)城市的速度也會(huì)有所控制，不會(huì)到處開(kāi)花” 。閻巖對(duì)媒體解釋道。
對(duì)于SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后的主線，管理層一直用心良苦。自SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型自持后，租金收入是業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，也關(guān)乎SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型是否徹底成功。不過(guò)最后轉(zhuǎn)型的效果如何，歸根結(jié)底需要時(shí)間的沉淀，做商業(yè)地產(chǎn)更是需要一定的培育期。
SOHO中國(guó)不是不明白個(gè)中道理。在一個(gè)新舊交替的時(shí)代，任何一個(gè)微小的失誤都可能葬送一家偉大的公司。在光明到來(lái)前，如何忍受黑暗，培養(yǎng)耐心，更是一門學(xué)問(wèn)。
時(shí)代周報(bào)記者 楊靜 發(fā)自上海
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