北京和上海的角力
潘石屹沒有點明的是SOHO中國在上海的步伐逐漸慢下來的事實。時代周報記者通過多方了解到，賣樓背后同時也是SOHO中國在北京和上海兩個城市權(quán)重的PK。
北京和上海兩個市場彼此之間的競爭一直存在。
長期以來，SOHO中國已經(jīng)有了一套成熟的夫妻檔搭配模式：潘石屹負(fù)責(zé)前期找地找項目并借助強大的銷售團隊退出套現(xiàn)，張欣負(fù)責(zé)提升建筑設(shè)計的品位。
究其原因，首先，自2009年開始，SOHO中國在北京的拿地難度愈發(fā)增加。北京招拍掛市場還給SOHO中國下了一道封殺令—原則上不允許散售。
為此，SOHO中國不得不轉(zhuǎn)向?qū)�尾樓的收購，當(dāng)時的上海東海廣場就是它看中的一塊標(biāo)的。
2009-2013年間曾是SOHO中國在上海攻城略地的風(fēng)光時期，風(fēng)格甚為兇猛。4年時間里，在其所收購的12個項目中，僅在上海長寧區(qū)就占了4個。也正是在這一年，SOHO中國通過收購的方式，開始將業(yè)務(wù)中心轉(zhuǎn)移到上海。
SOHO中國有收購的底氣和財力。2007-2009年可以稱得上是SOHO中國的黃金期，營銷和融資上發(fā)力不少。憑借此前營銷上的優(yōu)勢，SOHO中國對于收購的項目可以迅速進行貼牌溢價出售，回籠資金。比如2009年收購的北京嘉盛中心，買入價是23.4億元，收購兩個月后賣出，平均售價4.3萬元/平方米，高出收購價89%，最終項目實現(xiàn)11億元的盈利。
資本市場的大展拳腳是另外一個方面。2007年IPO時，SOHO中國集資總額達到129億港元，是少數(shù)能在證券市場高點完成上市的企業(yè)。
盡管散售能帶來快進快出的現(xiàn)金流，但短視的弊端也日漸顯現(xiàn)，也同步暴露了SOHO中國以住宅思路運行商業(yè)地產(chǎn)的弊端。
按照王凱的回憶，進入上海的同時也是潘張二人在權(quán)力上的轉(zhuǎn)移。張欣已經(jīng)掌握了對公司的主要話語權(quán)。潘石屹器重的銷售團隊被嚴(yán)重壓縮，部分人員甚至以培訓(xùn)方式轉(zhuǎn)崗到管理部門。
彼時，具體到公司的經(jīng)營上，潘張二人也存在分野。主流房企所追求的規(guī)模與高周轉(zhuǎn)并不是潘石屹關(guān)心的指標(biāo)，他更為在乎的是在項目上一次性的高回報率。而張欣則主張SOHO中國進行規(guī)模的擴張，然后借助資本市場實現(xiàn)資產(chǎn)的大幅增值。
從后來看，在2012年那個時間節(jié)點上，張欣完全占據(jù)了上風(fēng)。SOHO中國啟動轉(zhuǎn)型。
不得不轉(zhuǎn)
轉(zhuǎn)型已經(jīng)是大勢所趨。SOHO中國不得不轉(zhuǎn)。
2012年是整個市場地王頻出的年份，地價在上漲。拋開和張欣的分野，對于素來謹(jǐn)慎的潘石屹來說，SOHO中國需要一個安全的道路。
不過，金融人士黃立沖此前認(rèn)為，SOHO的轉(zhuǎn)型是從自己的弱項進行突破，原先在營銷的優(yōu)勢失效。
不難發(fā)現(xiàn)，此前的SOHO中國擁有著超強的銷售能力和渠道，面對的是來自山西、內(nèi)蒙古和浙江一帶的投機性資本。轉(zhuǎn)型后，面對的是通過節(jié)約成本轉(zhuǎn)來賺錢的租賃市場。
水土不服的癥狀開始顯現(xiàn)。2012年SOHO中國在上海曝出欠薪門。此后，為了爭奪外灘8-1地塊，SOHO中國與上海本地巨頭復(fù)星對簿公堂，二審結(jié)果是SOHO中國敗訴。在上海靜安區(qū)東八塊地塊的爭奪中，SOHO中國敗北，失手于美資房企。
慶幸的是，這兩年，潘張二人的主張在媒體的公開報道中，開始出現(xiàn)一致。他們公開站臺，在資本市場上維護SOHO中國的利益。
轉(zhuǎn)型的初衷源于對中國經(jīng)濟形勢的預(yù)判，潘張認(rèn)為，中國經(jīng)濟正在從投資型向消費型轉(zhuǎn)變。而在過去三年里，互聯(lián)網(wǎng)的興起和消費產(chǎn)業(yè)提升也確實造就了一批數(shù)量龐大的消費能力極強的中產(chǎn)階級。
潘石屹曾表示，持有北京和上海的優(yōu)質(zhì)辦公空間是公司的長期業(yè)務(wù)模式，這點不會變。為了優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將在適當(dāng)?shù)臅r機出售相對不太核心的資產(chǎn)，同時購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以實現(xiàn)在上海和北京市場投資比重各占一半的目標(biāo)。
事實是，與一度以300億元“光速進軍上海”相反，SOHO中國卻上演了“反轉(zhuǎn)”戲碼。當(dāng)然，這已經(jīng)不是第一次，不過也符合潘石屹此前的表述。
按照公開資料顯示，SOHO中國三年來已經(jīng)在上海套現(xiàn)超過100億元。在2013年和2014年，潘石屹已經(jīng)分別出售了位于上海曹家渡板塊的靜安廣場、虹口區(qū)的海倫廣場以及虹口SOHO，另外還出售了虹橋凌空SOHO一半的項目，套現(xiàn)83億元。
從近些年的業(yè)績來看，SOHO的轉(zhuǎn)型業(yè)績呈現(xiàn)上，有著低負(fù)債率和較高現(xiàn)金流的兩大特點。按照2015年財報顯示，SOHO中國的凈負(fù)債率為24%，現(xiàn)金和銀行存款共計90.12億元。
不過，在2014年和2015年出現(xiàn)了整體營收上出現(xiàn)顯著下滑。財報的解釋為，“本年度公司完工項目較少，結(jié)算的建筑面積減少”。
相反，SOHO中國在租金收入、新出租物業(yè)上有了大幅的增加。2015年SOHO中國租金收入約10.52億元，相比2014年的4.25億元，大幅上漲148%，公司2015年新出租物業(yè)達到28.78萬平方米，完成預(yù)期目標(biāo)的128%。此外，公司2015年毛利潤率約為74%，相比2014年也提升了24個百分點。
對于匯率風(fēng)險上，SOHO中國也進一步進行了把控。據(jù)6月6日的公告信息，公司贖回所有尚未償還本金總額為2.53億美元，于2022年到期的票據(jù)。加上溢價及利息，SOHO中國此次贖回美元債的總代價為2.82億美元。
不過高策顧問公司董事長李國平認(rèn)為，SOHO中國的轉(zhuǎn)型姿勢大于實際。他撰文指出，老潘在許多“新概念”都是“走在行業(yè)的前端。SOHO中國的“轉(zhuǎn)型故事”，不能說明房企的轉(zhuǎn)型沒有出路，而是非常明確地說明，沒有實質(zhì)價值轉(zhuǎn)變的“轉(zhuǎn)型”沒有意義，也沒有出路！
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