商用房地產(chǎn)發(fā)展商SOHO中國(0410.HK)8日在香港發(fā)布2015年業(yè)績報(bào)告。期內(nèi)營業(yè)額約9.95億元人民幣(下同)，同比下降83.68%。公司2015實(shí)現(xiàn)權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤約5.38億元，同比下降86.82%。租金收入約10.52億元，比2014年上漲約148%，毛利約7.34億元，毛利潤率約為74%，派末期息0.348元。
針對凈利潤大跌，SOHO中國首席執(zhí)行官張欣向智通財(cái)經(jīng)表示，系因公司由“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型而至，去年無銷售收入支撐，使凈利相對下降。她接著說出頗令人破解的一句話，“利潤降低恰恰代表轉(zhuǎn)型成功”。
三年前轉(zhuǎn)型出租持有 現(xiàn)在重操賣樓舊業(yè)
SOHO中國自三年前宣布轉(zhuǎn)型，由“銷售”轉(zhuǎn)為“持有出租”，現(xiàn)今為止已擁有北京、上海兩地核心地段170萬平方米的辦公物業(yè)，其中上海占比60%，北京占比40%。
去年租金同比上漲，主要由于望京SOHO塔三、SOHO復(fù)興廣場、凌空SOHO和光華路SOHO II的平均出租率較去年同期增加，同時(shí)本年度新落成的虹口SOHO和外灘SOHO也有新租金貢獻(xiàn)。
然而，隨著中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，以及預(yù)計(jì)今年會有相當(dāng)數(shù)量的創(chuàng)業(yè)公司倒閉，市場認(rèn)為北京、上海等地的寫字樓物業(yè)將可能供給過剩，這將直接對SOHO中國造成不小的沖擊。
SOHO中國董事長潘石屹向智通財(cái)經(jīng)回應(yīng)稱，SOHO中國2009年到上海去的時(shí)候，市場聲音說上海物業(yè)辦公量非常大，但其實(shí)情況和大家想的不一樣，上海辦公樓市場租的速度很快。北京的辦公樓市場，相對上海更好。比如望京SOHO，預(yù)計(jì)租金一天能到3元就能賺錢，而目前項(xiàng)目租金已經(jīng)超過10元錢。
雖然不擔(dān)心租賃市場趨弱，但SOHO中國近來也準(zhǔn)備重操賣樓舊業(yè)。潘石屹表示，近日北上廣深房價(jià)不斷上漲，集團(tuán)已決定將發(fā)展成熟的個(gè)別項(xiàng)目于月底試出售。他透露，第一個(gè)擬出售的項(xiàng)目鎖定于上海世紀(jì)廣場，希望回籠一些利潤。該項(xiàng)目位于陸家嘴地區(qū)，面積4.2萬平方米，銷售價(jià)格尚未決定，現(xiàn)租金已升至每日每平方米10元以上。
“世道好，為何不銷售呢?能賺錢是好事情。”他說。
不考慮海外拓展 對進(jìn)一步投資不感興趣
談及辦公樓租金情況，潘石屹并于記者會表示，上海、北京兩地辦公樓租金增長速度可觀，五年內(nèi)上海租金上漲近一倍，北京更達(dá)兩倍。
加之考慮到“京津冀一體化”政策的推進(jìn)，潘石屹認(rèn)為這項(xiàng)措施將把北京功能性用地紓解出去，政府亦會相繼減少北京城區(qū)土地供應(yīng)，故而相信北京辦公樓租金上漲幅度將更為強(qiáng)勁。
首席執(zhí)行官張欣同時(shí)表示，集團(tuán)暫不考慮于海外擴(kuò)展業(yè)務(wù)，目前為止仍只出租自有房產(chǎn)，不考慮額外購買。“我們目前的任務(wù)是要把手上房子蓋完，并租出去。”她說道。
2015年9月，張欣在接受華爾街日報(bào)采訪時(shí)就曾表示，目前海外主要城市的房產(chǎn)過于昂貴，目前不會投資海外房地產(chǎn)，對在中國進(jìn)一步投資土地也不感興趣。她當(dāng)時(shí)表示，她的公司對在中國進(jìn)行進(jìn)一步的土地投資不感興趣。
據(jù)張欣透露，目前集團(tuán)仍有3個(gè)項(xiàng)目在建中，2個(gè)在上海，1個(gè)在北京。
力避匯兌損失 外債占比降至16%
債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，soho中國一度海外債占比較大，因一直以來海外融資成本較低。但隨近些年人幣貶值壓力增大，對于一間收入皆以人民幣結(jié)算的企業(yè)來講，承擔(dān)著較大匯兌損失風(fēng)險(xiǎn)。故而集團(tuán)由一年前已開始改變債務(wù)結(jié)構(gòu)，由外債減趨轉(zhuǎn)為內(nèi)債占主導(dǎo)。
集團(tuán)管理層亦在記者會上表示，現(xiàn)于國內(nèi)發(fā)債成本已沒有以前高，故而集團(tuán)已將外債比例降至16%，在人民幣貶值的情況下，亦不擔(dān)心匯兌損失。智通財(cái)經(jīng)獲悉，該集團(tuán)近期剛發(fā)行一筆30億元的人民幣債券，利率為3.45%。（智通財(cái)經(jīng) 騰訊證券）
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