《法人》：您的建議對(duì)房地產(chǎn)方面有沒有一個(gè)系統(tǒng)的解決方式？
呂忠梅：我主要是從加強(qiáng)法治方面提出的建議，一個(gè)方面就是我們對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控理念，要由以前的依賴經(jīng)濟(jì)措施轉(zhuǎn)向法治，我個(gè)人覺得應(yīng)該從整個(gè)決策層面來進(jìn)行反思，改變?cè)瓉矸稚�、單�?dú)、各自、互相抵消的調(diào)控方式，形成有合力的調(diào)控機(jī)制。
另一個(gè)方面，就是要對(duì)現(xiàn)有的有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大概二、三十部法律、法規(guī)進(jìn)行梳理，看看他們之間是否存在沖突，沖突的原因是什么，哪些應(yīng)該銜接起來，哪些是可以建立協(xié)調(diào)機(jī)制解決的，哪些是屬于現(xiàn)行法律、制度不完善的，哪些是我們現(xiàn)有的法律沒有實(shí)施到位的，我們要把這些問題先搞清楚。
執(zhí)法體制也要發(fā)生相應(yīng)的變化，以前有專項(xiàng)行動(dòng)，動(dòng)輒就是一個(gè)部門牽頭十幾個(gè)部委參加，雷聲大，雨點(diǎn)小�，F(xiàn)在我們能不能在國家整體的框架下建立一個(gè)由國家相關(guān)職能部門、市場(chǎng)主體，還有行業(yè)協(xié)會(huì)共同來參與的治理機(jī)制。比如，工商發(fā)現(xiàn)非法廣告，現(xiàn)在的非法廣告用互聯(lián)網(wǎng)做的，這就涉及到信息產(chǎn)業(yè)部門，他們之間是不是要建立一個(gè)聯(lián)合溝通的機(jī)制；再如銀行和開發(fā)商的一些潛規(guī)則，既涉及到人民銀行的對(duì)口管理，也涉及到政府的行政管理，他們也可以建立一個(gè)協(xié)調(diào)機(jī)制。
法院要發(fā)揮作用。首先要把大門打開，讓老百姓進(jìn)得來。法院可以通過受理一些典型的案件，使得老百姓、社會(huì)看到我們的法律是對(duì)社會(huì)某一類關(guān)系產(chǎn)生影響力的，是真正有效的。
此外，對(duì)于政府的依法行政考核要加大力度，不僅僅是限購令的問題，因?yàn)榻鉀Q老百姓的住房問題是政府的責(zé)任，要從這些方面加大對(duì)其依法行政的考核。
另外還包括提高社會(huì)的、公民的法治意識(shí)，也要提供有效的法律服務(wù)。
在法治的框架下行動(dòng)，也許不會(huì)馬上見效，但是我相信它是一個(gè)根本性的，最終能夠解決問題的路徑。
《法人》：您剛提到的一個(gè)“協(xié)調(diào)”概念，包括政府及其相關(guān)職能部門、法院、銀行、工商、稅務(wù)及行業(yè)協(xié)會(huì)等，它的主導(dǎo)思維、觀點(diǎn)、做法，會(huì)不會(huì)被一些利益群體所左右？
呂忠梅：我提出的不是建立一個(gè)機(jī)構(gòu)，而是建立協(xié)同機(jī)制。法治的一個(gè)基本原則就是“規(guī)則先定”，然后才是每個(gè)人都必須按照既定規(guī)則行事。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的也要事先把游戲規(guī)則制訂下來。游戲規(guī)則訂好后，所有人都必須按照規(guī)則行事，
現(xiàn)在討論的就是如何讓不守規(guī)則的人愿意進(jìn)到規(guī)則之內(nèi)下，讓步守規(guī)則的人最終出局，血本無歸。在這個(gè)機(jī)制中，應(yīng)該有一層一層的規(guī)制，如果這層不行，還有下一層，通過多道防線來保障最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此、需要將行政、司法、社會(huì)團(tuán)體、人民群眾都納入機(jī)制之中。
其實(shí)，人民群眾的制約力是最大的，包括媒體，還有其他不同的力量在其中也都應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有的作用，各種力量之間相互產(chǎn)生作用，最終才能形成利益的平衡。
現(xiàn)在的潛規(guī)則和利益鏈主體都是受益者，最終受害的只有這個(gè)社會(huì)中的弱勢(shì)群體——那些最需要住房卻又買不起房的人。怎么讓弱勢(shì)群體表達(dá)自己的意愿，并且有正常的途徑加以表達(dá)，這是當(dāng)前迫切需要加以解決的問題。
呂忠梅簡(jiǎn)介：
湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)，教授、博士生導(dǎo)師。曾任湖北省高級(jí)人民法院副院長(zhǎng)，現(xiàn)為農(nóng)工黨中央常委、中央社會(huì)與法制委員會(huì)主任，第十屆、第十一屆全國人大代表。2002年榮膺第三屆中國“十大中青年法學(xué)家”稱號(hào)，2004年當(dāng)選2003年度全國海內(nèi)外有影響力的“中國婦女”時(shí)代人物，2005年入選“中國法學(xué)名家”，2009年被評(píng)為“2008中國杰出人文社會(huì)科學(xué)家”，2009年入選“中國驕傲·第八屆中國時(shí)代十大新聞人物”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)打出“法治組合拳”
十一屆全國人大代表 呂忠梅
近兩年來，觀察中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常值得深思的現(xiàn)象：2008年底，為了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)，加快房地產(chǎn)的發(fā)展作為拉動(dòng)內(nèi)需、保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的一個(gè)重要舉措提出，在很短時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格開始進(jìn)入飛速增長(zhǎng)階段。2009年年底，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了遏制房?jī)r(jià)過快上漲，抑制投資投機(jī)性購房的“國四條”，自此以后，中國房地產(chǎn)又一次“拐入”了調(diào)控周期。至今，國務(wù)院針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的不同問題，多次出臺(tái)調(diào)控政策，采取了各種“最嚴(yán)厲措施”，政府各相關(guān)部門也相繼出臺(tái)了相關(guān)舉措。
對(duì)于各種調(diào)控政策的效應(yīng)，各方面疑慮重重。房地產(chǎn)開發(fā)商為了利益鏈不斷裂而玩起潛規(guī)則、社會(huì)公眾因?qū)φ邲]有穩(wěn)定的預(yù)期而缺乏安全感，進(jìn)一步加劇了房屋供求緊張，面對(duì)房?jī)r(jià)飆升，老百姓怨聲四起。政策制定者也許沒有想到，一系列抑制投資投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策，卻成了開發(fā)商和民眾集體反向操作的指標(biāo)，這在某種程度上折射出房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨極大的信任危機(jī)。
如果我們仔細(xì)觀察，還可以發(fā)現(xiàn)：自1998年住房商品化改革以來，中國房地產(chǎn)政策體系一直處于盲目被動(dòng)的應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的短期通道中，沒有對(duì)自身的政策體系進(jìn)行梳理和反思，沒有構(gòu)建科學(xué)的制度體系，更將已經(jīng)建立的法律制度束之高閣，缺陷十分明顯：其一，政策與法律脫節(jié)，缺乏系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性、前瞻性和科學(xué)性，被動(dòng)應(yīng)對(duì)的措施多，主動(dòng)完善的措施少；其二，法治理念缺乏，始終沒有厘清市場(chǎng)與政府的責(zé)任；其三，法律實(shí)施不力，政府坐擁巨大的土地利益，不能嚴(yán)格執(zhí)行已有的保護(hù)社會(huì)公眾權(quán)益的法律制度；其四，司法機(jī)關(guān)的維護(hù)社會(huì)公平正義功能沒有得到充分發(fā)揮，大量的房地產(chǎn)糾紛未能得到有效處理。
這些問題直接導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)公共政策缺乏一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)性的構(gòu)建體系，亦缺少內(nèi)在的公共政策目標(biāo)邏輯，在過于追求短期效應(yīng)的指導(dǎo)思想下，政策朝令夕改，無論是民眾，還是市場(chǎng)的參與各方，對(duì)政策的經(jīng)常變化都無所適從。中國房地產(chǎn)調(diào)控到底以什么目標(biāo)為取向，如何使政府和市場(chǎng)各擔(dān)其責(zé)，社會(huì)公眾與政府或開發(fā)商發(fā)生了利益沖突應(yīng)如何妥善解決，等等。這些問題，都不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，而是法治問題。規(guī)則先定，每一個(gè)實(shí)施規(guī)則的人都必須按規(guī)則行事，破壞規(guī)則者必出局，這是法治的最基本理念，也是解決我國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則隨時(shí)改變，實(shí)施規(guī)則的人按照自己的利益行事，破壞規(guī)則被奉為成功弊端的根本所在。如果不解決好這些基本的前提，結(jié)果也只能是一方面政策被動(dòng)地變來變?nèi)�，另一方面，市�?chǎng)的參與各方都反向博弈政策，政府陷于政策失靈的尷尬。
因此，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的理性回歸，不能再重復(fù)過去那種應(yīng)急式的短期疾風(fēng)暴雨的政策，在采取經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，還必須打出“法治組合拳”。
1、轉(zhuǎn)變調(diào)控理念，在綜合考量我國的房地產(chǎn)土地供應(yīng)、信貸、稅收、信息、住房保障等各方面因素，對(duì)現(xiàn)行政策進(jìn)行全方位的檢討和反思的前提下，確定中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)和任務(wù)，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與民生保障之間的關(guān)系。給房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方主體以明確的預(yù)期，增強(qiáng)社會(huì)公眾的信賴。
2、建立理性的房地產(chǎn)調(diào)控體制與機(jī)制，在目標(biāo)和任務(wù)明確的基礎(chǔ)上，厘清政府與市場(chǎng)的關(guān)系，建立合理的監(jiān)管體系，使政府脫離土地收益獲得者的身份，不再與民爭(zhēng)利；與此同時(shí)，以法律的方式賦予政府及相應(yīng)機(jī)構(gòu)以相應(yīng)職權(quán)與職責(zé)，并建立相應(yīng)的工作機(jī)制。一方面，為保障民生建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、公租房；另一方面，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊市場(chǎng)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，純潔市場(chǎng)環(huán)境。以政府的中立與公正增強(qiáng)社會(huì)公眾的信任。
3、嚴(yán)格依法行政，建設(shè)服務(wù)型政府。嚴(yán)格執(zhí)行《行政許可法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》、《公司法》、《廣告法》、《合同法》、《侵權(quán)責(zé)任法》等有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)、土地規(guī)劃、信貸、信息披露、廣告宣傳、中介服務(wù)等方面的法律法規(guī)；鼓勵(lì)公眾參與，按照國務(wù)院《信息公開條列》向社會(huì)公開房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)信息，保障公民的知情權(quán)、表達(dá)權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，以政府的嚴(yán)格執(zhí)法提升社會(huì)公眾的信心。
4、暢通司法救濟(jì)途徑，捍衛(wèi)社會(huì)公平正義。按照法定程序妥善處理房地產(chǎn)案件，排除地方保護(hù)主義或者地方利益的干擾，充分保障公民的程序性權(quán)利和實(shí)體性權(quán)利。加大房地產(chǎn)土地供應(yīng)、政府公共住房保障、土地規(guī)劃等方面的行政案件審理力度；按照《物權(quán)法》、《侵權(quán)責(zé)任法》、《合同法》等法律規(guī)定，公正審理房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的民事糾紛，切實(shí)保護(hù)公民權(quán)利；按照《刑法》，對(duì)違反《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《行政許可法》、《商業(yè)銀行法》等法律的犯罪行為予以嚴(yán)厲打擊。以司法公正堅(jiān)定社會(huì)公眾的信念。
5、提高全社會(huì)的法治意識(shí)，形成學(xué)法、懂法、用法、守法成為社會(huì)風(fēng)尚。真正形成任何機(jī)關(guān)、任何團(tuán)體、任何個(gè)人都沒有超越憲法和法律之上的特權(quán)，都必須在法律范圍內(nèi)活動(dòng)的社會(huì)氛圍，使“潛規(guī)則”無存在必要，政府的權(quán)力在陽光下運(yùn)行、開發(fā)商的行為在“臺(tái)面上”展開、中介過程公開透明、公民權(quán)利保障充分，以良好的法治文明創(chuàng)造社會(huì)公眾的幸福生活。
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