公積金貸款利益鏈
文 本刊記者 呂斌
一些地產(chǎn)商以這樣或那樣的理由拒絕公積金貸款，許多消費者在利益受損之后卻還蒙在鼓里，公積金貸款究竟存在怎樣的利益鏈條？
近日，恒大地產(chǎn)“長沙恒大雅苑”項目拒絕公積金貸款的消息，再次將公積金貸款執(zhí)行問題托上了水面。此前，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)曾就拒絕公積金貸款行為展開過廣泛的探討，許多存在違規(guī)行為的開發(fā)商被媒體曝光。
時至今日，北京、南京等一些城市已明確規(guī)定開發(fā)商不能拒絕公積金貸款。但在國內(nèi)許多地方，開發(fā)商公然拒絕公積金貸款的現(xiàn)象仍普遍存在，就連北京等一些明令禁止的地區(qū)，一些開發(fā)商也仍在以“勸阻、忽悠”等形式變相規(guī)避公積金貸款。
毫無疑問，在公積金貸款與商業(yè)貸款之間，許多有條件的消費者傾向于選擇公積金貸款。而公積金貸款存在的本身，也是我國推行住房制度改革的一項措施，目的在于由國家、集體、個人三方共同負擔、解決職工住房困難。
但政策的明令禁止與公然違規(guī)形成的鮮明對比，使監(jiān)管政策處于十分尷尬的地位。
公積金貸款“被拒”貓膩
“據(jù)我了解，直到目前，國內(nèi)許多城市仍然存在開發(fā)商拒絕公積金貸款的現(xiàn)象。”在接受《法人》記者采訪時，上海市建緯律師事務(wù)所長沙分所地產(chǎn)律師黃勁表示。
盡管經(jīng)過數(shù)年的規(guī)范，拒絕公積金貸款問題已在許多城市得到了有效遏制，但違規(guī)行為依然不時顯現(xiàn)。在一些監(jiān)管不是很嚴厲的地區(qū)，開發(fā)商公然拒絕公積金貸款，由此使得許多消費者無端付出數(shù)量不菲的額外貸款成本。而在一些監(jiān)管相對嚴厲的地區(qū)，開發(fā)商的銷售人員也會以各種理由及方式極力忽悠消費者，變相拒絕公積金貸款。
在眾多借口與說辭中，公積金貸款手續(xù)繁瑣、審批時間長是許多開發(fā)商慣用的忽悠伎倆，銷售人員往往告訴消費者，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款并沒有多少優(yōu)勢，從而誘使消費者選擇商業(yè)貸款。
有些開發(fā)商則對公積金貸款做出一些限制性規(guī)定，比如聲明需由開發(fā)商與當?shù)毓e金管理中心簽訂相關(guān)協(xié)議并結(jié)成業(yè)務(wù)關(guān)系之后，消費者才能申請公積金貸款，或者對于“組合式貸款”說不。
“金額上限是目前公積金貸款存在的問題之一，目前北京最高是100萬，上海是80萬。而在這些地方買房子100萬或80萬肯定是不夠的，所以一些地方就允許組合貸款。”復(fù)旦大學住房政策研究中心(CHPS)執(zhí)行主任陳杰告訴《法人》記者。
組合式貸款是指在總貸款額中，部分選擇公積金貸款，部分選擇商業(yè)貸款，即兩種貸款方式相結(jié)合。實際上，由于公積金貸款在金額上有所限制，在北京、上海等房價高企的一線城市，公積金貸款額度很難滿足所有貸款需求，那么組合式就成為眾多消費者的首選。而開發(fā)商拒絕組合式貸款也就意味著對公積金貸款說“不”。
但實際上，開發(fā)商的說辭絕大多數(shù)純屬忽悠，各地公積金管理中心是否與開發(fā)商簽訂所謂的“合作協(xié)議”，關(guān)鍵在于開發(fā)商想不想簽，或者說開發(fā)商是否手續(xù)齊全而能不能簽的問題。理論上，任何一個購買了合法樓盤的購房人，只要拿著相關(guān)的身份證明、購房合同、購房首付款發(fā)票就能來公積金中心申請貸款，開發(fā)商要做的只是出具相關(guān)證明手續(xù)而已。
此外，公積金貸款作為缺乏盈利驅(qū)動的政策性貸款，其審批程序及貸款額度等方面的確與商業(yè)貸款有所差距，在服務(wù)、效率等方面也有自身不足。但是手續(xù)辦理時間上并不繁雜，在北京等一些地區(qū)，符合條件的申請人只要材料齊全，最快七個工作日內(nèi)就能放款。這已與商業(yè)貸款無異。
利益“潛規(guī)則”
公積金貸款比商業(yè)貸款省錢——這已是各界的共識，在大多數(shù)情況下，消費者購買同樣大小和價格的住房，使用公積金貸款一般能節(jié)省數(shù)萬元的利息。
按照目前利率，以貸款金額20萬元，貸款年限為20年的貸款為例，公積金貸款每月還款額約為1244元。如果選擇商業(yè)貸款按基準利率計算，每月還款額約為1479元，每月還款額比公積金貸款多235元左右，總還款額多出5.6萬元左右；如果按商業(yè)貸款優(yōu)惠利率5.44%計算，每月還款額約1369元，每月還款額比公積金貸款多125元左右，總還款額多出3萬元左右。
除節(jié)約利息之外，公積金貸款與商業(yè)貸款相比，還具有首付少、還款方式靈活、提前還款限制少等多種優(yōu)勢。
“拒絕公積金貸款行為本身并不能給開發(fā)商本身帶來直接利益，關(guān)鍵是其之前可能對向他提供貸款的銀行有承諾。”黃勁律師對《法人》記者表示，開發(fā)商在融資過程中，會與相關(guān)銀行達成默契，開發(fā)商承諾會在旗下樓盤的銷售過程中，給銀行帶來商業(yè)貸款收益。從這一意義上說，地產(chǎn)商和銀行達成了一種利益共同體。
由于開發(fā)商在住房開發(fā)過程中，資金需求巨大，能否獲得銀行貸款將直接影響到開發(fā)商的生死存亡。為討好銀行、獲得所需的貸款，開發(fā)商會承諾促使購房者使用該銀行的商業(yè)貸款，從而給商業(yè)銀行帶來更多的住房抵押業(yè)務(wù)。
在這種情況下，相對于公積金管理中心，開發(fā)商顯然更愿意跟商業(yè)銀行打交道，并建立長期的合作關(guān)系，開發(fā)商內(nèi)部的工作人員，也可能希望和商業(yè)銀行建立一些關(guān)系。
“這樣做首先可以在操作商業(yè)貸款的時候更簡捷、方便；第二，私下也可能達成某種交易關(guān)系，能夠?qū)崿F(xiàn)個人利益。”黃勁律師表示。
“此行為限制了購房者的選擇權(quán)，從某種意義上來說是一種壟斷。”陳杰教授也表示，購房者有權(quán)力選擇更適合自己的銀行進行按揭貸款，因此這些行為需要從國家層面加以限制。
為何屢禁不止
“有這樣的利益關(guān)系存在，肯定是違規(guī)的。”陳杰教授認為，盡管有些地區(qū)是有明確監(jiān)管和處罰政策的，但處罰沒有效果也就意味著處罰仍不到位。加之銀行和開發(fā)商往往都具備較為復(fù)雜的資源和背景，二者形成利益集團之后，監(jiān)管部門很難令其傷筋動骨。
相關(guān)資料顯示，國內(nèi)北京、南京、重慶、武漢等多個城市都針對開發(fā)商拒絕公積金貸款的行為規(guī)定了明確的處罰措施。這些處罰措施主要包括行政主管部門有權(quán)要求開發(fā)商改正；情節(jié)嚴重的，可暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的預(yù)售許可、網(wǎng)上簽約；可對單位處于3000元以上3萬元以下罰款等等。
顯而易見，這些處罰措施難以對利潤巨大的地產(chǎn)商產(chǎn)生威懾作用。即使被罰款數(shù)萬元，與規(guī)避公積金貸款可能帶來的商業(yè)利益相比，仍是幾乎可以忽略不計。
“對于此現(xiàn)象的規(guī)范，實際上也是利益的博弈。”黃勁律師告訴《法人》記者，這些客觀存在的問題，靠市場自身可能無法調(diào)節(jié)，還需要公權(quán)力介入進行干預(yù)。而現(xiàn)有的監(jiān)管政策，核心問題在于執(zhí)法不嚴，導(dǎo)致漏網(wǎng)之魚非常多，真正被處罰的則微乎其微，沒有給開發(fā)商帶來真正的壓力。
“此外，從司法救濟方面來看，此現(xiàn)象現(xiàn)在也沒有辦法進行司法救濟，進行訴訟也比較困難。”黃勁律師表示。
違規(guī)行為的屢禁不止，一方面是監(jiān)管與處罰措施不到位，另一方面，也缺乏針對開發(fā)商的相應(yīng)的激勵機制。所謂堵不如疏，有專家建議，如果能在公積金貸款方面上給予開發(fā)商更多的利益反饋或者政策優(yōu)惠，會促使地產(chǎn)商主動接受公積金貸款，這可能比強迫性的監(jiān)管效果要好得多。
黃勁律師認為，這不失為一個很好的思路，但在制度設(shè)計上會有相當?shù)睦щy。因為開發(fā)商本身無法從公積金貸款中受益，而銀行提供給開發(fā)商的利益，公積金是無法替代的，所以這一做法需要找到適當?shù)耐緩�，難度非常大。
陳杰教授則認為，所謂的優(yōu)惠，最終還是誰來出錢的問題，所以要看最終是什么樣的優(yōu)惠，要怎么優(yōu)惠，公積金本來就是要讓存繳人獲得最大化的利益，公積金制度就相當于國家財稅的一個減免，如果再轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，則需要經(jīng)過立法層面的程序。
住房公積金作為惠民政策，其能否順利落地需要多方面的努力。監(jiān)管部門應(yīng)加大規(guī)范及處罰力度；購房人則應(yīng)積極維護自己的權(quán)益，勇于與違規(guī)行為戰(zhàn)斗；作為核心“主角兒”的開發(fā)商，更應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)則，規(guī)避可能帶來的品牌及法律風險。
官商勾結(jié)是房地產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則之罪魁
文 秦兵
在這個追求GDP點數(shù)的時代，通過“土地財政”拉升GDP已經(jīng)成為地方官員們博取政績、牟取利益的最重要的手段。隱藏其背后的，是政府和房地產(chǎn)開發(fā)商無處不在的曖昧關(guān)系
房地產(chǎn)是目前中國最賺錢的行業(yè)，不論是地方政府、商人、金融機構(gòu)還是普通投資者都對這塊蛋糕躍躍欲試，意圖從中分一杯羹。但是真正獲益者往往是手中握有權(quán)錢的人。
在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從最初的設(shè)計立項，到一二級土地開發(fā)，再到投資建設(shè)，最后上市交易，每個環(huán)節(jié)的進展都需要政府的指導(dǎo)、審批和監(jiān)督。完成整個程序的時間可能要以年為單位，但是在這個人人信仰“時間就是金錢，金錢就是生命”的時代，效率的高低似乎已成為決定商場存亡的關(guān)鍵因素，即使因此違反了法律或者破壞了規(guī)則也在所不惜。
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