無資質(zhì)開發(fā)暴露拿地問題
在伍先生這個(gè)事件中，我們先不考慮開發(fā)商拒絕提供公積金貸款一事是否違法，我們要先審查這個(gè)開具發(fā)票的公司——長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。通常來說開發(fā)公司就是實(shí)際簽訂合同和開具發(fā)票的公司，但是這個(gè)案件中，宣傳的開發(fā)企業(yè)是恒大公司，但是開具發(fā)票的卻是長沙寶瑞有限公司。這很有可能是寶瑞公司借恒大的名義進(jìn)行開發(fā)。
這便產(chǎn)生了一個(gè)問題，長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否具有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)？通過調(diào)查，長沙寶瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工商信息資料顯示該公司的注冊資本為800萬元。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》和《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，長沙寶瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。(三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具備以下條件：注冊資本不低于800萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%……)
根據(jù)規(guī)定，三級資質(zhì)企業(yè)同期開發(fā)的總規(guī)�？梢猿袚�(dān)建筑面積15萬平方米以下的綜合開發(fā)、小區(qū)土地開發(fā)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，或與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)民用房屋的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
對確有正當(dāng)理由、并采取相應(yīng)措施后需要超越資質(zhì)等級證書范圍承擔(dān)開發(fā)業(yè)務(wù)的，要根據(jù)開發(fā)規(guī)模，按資質(zhì)審批權(quán)限由建設(shè)行政主管部門單項(xiàng)審批同意。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。
因此可知，具備房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)的寶瑞地產(chǎn)是不能開發(fā)150萬平方米大面積的項(xiàng)目的。
由此就衍生了另外一個(gè)問題，既然法律規(guī)定長沙寶瑞公司無權(quán)開發(fā)，那么他是如何拿到該地塊的——解答這個(gè)問題就不得不提到土地的一級開發(fā)。
土地儲備背后的官商黑手
土地儲備和一級開發(fā)是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成土地供應(yīng)條件的行為。但由于當(dāng)前政府部門土地儲備的不足和進(jìn)行一級開發(fā)力量的有限，可投入人力、物力、財(cái)力的嚴(yán)重不足，為了保證土地供應(yīng)的相對穩(wěn)定，必須借助于外部力量以保證土地供應(yīng)總量的相對穩(wěn)定。所以通常情況下，土地儲備開發(fā)是以政府為主導(dǎo)、最終要通過市場來運(yùn)作的項(xiàng)目。
土地儲備機(jī)構(gòu)通過直接或者招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))進(jìn)行開發(fā)。這個(gè)規(guī)定為開發(fā)商參與土地一級開發(fā)提供了政策方面的合法身份，使得參與土地一級開發(fā)有了政策層面的保證。
房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地的一級開發(fā)有兩種形式：一種是受托管理，一種是受托實(shí)施。對于受托管理方式，一般是由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中如果通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。
對于受托實(shí)施以及開發(fā)的，一般是土地儲備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。對于受托管理形式開發(fā)商主要投入的是技術(shù)、管理等非物質(zhì)成本，而對于受托實(shí)施形式則開發(fā)商需要投入包括技術(shù)、管理、資金等全部成本。
目前的現(xiàn)狀是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商以為地方政府實(shí)施公益事業(yè)工程和幫助政府建造、改造市政基礎(chǔ)設(shè)施等理由與政府聯(lián)合起來開發(fā)土地。開發(fā)商負(fù)責(zé)出錢，政府則負(fù)責(zé)以改規(guī)劃、發(fā)文件等方式改變土地規(guī)劃甚至改變土地性質(zhì)，把土地賣給開發(fā)商，從而雙方都可以從中漁利。開發(fā)商看中的是土地的商業(yè)價(jià)值，而政府則看中的是不用上繳國庫的土地出讓金，二者“珠聯(lián)璧合”，最終受害的卻是普通的百姓。
在伍先生這個(gè)案件中，宣傳人和蓋章人不是同一人的情況一定是不符合法律規(guī)定的，但是這么大的項(xiàng)目政府卻沒有發(fā)現(xiàn)其中的違法行為，其中原因絕不是政府“疏忽”這么簡單。其中涉及到了制度設(shè)計(jì)更深層的隱痛——官商勾結(jié)問題。
官商勾結(jié)的影子
眾所周知，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府官員及有關(guān)部門掌管著資源配置權(quán)、項(xiàng)目審批權(quán)、行政處罰權(quán)等諸多權(quán)力，如果官員的權(quán)力受到有效制約和監(jiān)督，便很難發(fā)生上述踐踏法律、“公私共權(quán)”的官商共同體。官商一體的出現(xiàn)，使社會存在可濫用權(quán)力的空間，官員可利用其謀取最大利益，企業(yè)也會為獲取在競爭中不可能得到的利益而向權(quán)力靠攏。用財(cái)力影響權(quán)力的實(shí)施，用權(quán)力為企業(yè)的利益最大化開辟違法途徑，企業(yè)在經(jīng)營中一旦搭上權(quán)力這部“戰(zhàn)車”，必定踐踏法律、無視規(guī)則。
曾擔(dān)任蘇州市副市長的姜人杰，身兼蘇州城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司董事長一職。案件知情人曾經(jīng)說過，在蘇州搞房地產(chǎn)開發(fā)真正有本事的人就是姜總。一旦開發(fā)商看中一塊地皮，如不能通過正常市場行為獲取，便會主動(dòng)登門尋求他的權(quán)力支持。不久，地塊由政府出面收回、拍賣，姜人杰利用權(quán)力干預(yù)，低價(jià)拍賣成交。之后，姜人杰與開發(fā)商從所得利潤中分成。案發(fā)后，姜人杰涉嫌貪污1.4億元。
這種情況在征地拆遷活動(dòng)中表現(xiàn)得更為明顯。隨著近年來我國政府大力推動(dòng)城市化進(jìn)程，使得各種市政基礎(chǔ)工程的建設(shè)，城中村改造，新農(nóng)村建設(shè)等項(xiàng)目都轟轟烈烈的展開了。一些人就看到其中的巨大利益，于是大到政府官員小到根本算不上政府工作人員的村委書記都妄圖從中謀取暴利。我們在工作中經(jīng)常遇見農(nóng)民說村集體土地被村委書記私自賣掉了，自己從中牟利幾百萬元，而村民不但失去了賴以生存的土地，更是一分錢補(bǔ)償都沒有獲得。
在這種情況下，政府是如何表現(xiàn)的呢？當(dāng)我們的失地農(nóng)民或者被拆遷人重大財(cái)產(chǎn)甚至人身遭受拆遷人、開發(fā)商威脅的時(shí)候，等待他們的卻很有可能是救濟(jì)無門。打110找警察，警察給予的回復(fù)是民事案件他們管不了；去找法院，法院說，這個(gè)案件要先找檢察院立案偵查；去找檢察院，檢察院卻說，這件事情應(yīng)該由公安的經(jīng)偵部門負(fù)責(zé)，去找公安；到了經(jīng)偵，經(jīng)偵又以各種理由推脫；無奈去上訪，而上訪部門根本不予理睬；當(dāng)事人走到這一步，所有對法律的信任，對司法部門權(quán)威的敬畏可謂蕩然無存。
房地產(chǎn)業(yè)惡性發(fā)展的危害
官商利益一體化在如今瘋狂追求GDP的背景下，已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的毒瘤。房地產(chǎn)業(yè)惡性發(fā)展的危害是顯而易見的。首先，官商利益一體助長了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，推高了房價(jià)�，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)火爆，地價(jià)飛漲，但是實(shí)際土地的價(jià)值都是虛增的，那么高出其應(yīng)有價(jià)值的部分就是泡沫，但卻造就了政府和開發(fā)商的一場利潤盛宴。
高房價(jià)的危害有目共睹。在這些利益共同體中，那些權(quán)勢富貴階層占據(jù)了絕大部分的社會資源，這些人平均每人名下都有3-4套房子，而很多對房子有剛性需求的年輕人卻根本就買不起房子。甚至租房的房租都已遠(yuǎn)高于應(yīng)有的成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京租房的年輕人收入的30%甚至50%都要通過交房租的方式，送到有房人手中。許多人憑借自己以前的一套住房，什么事都不用干，把房子租給別人，自己每個(gè)月收房租，成為新時(shí)代的食利階層。當(dāng)前的土地制度導(dǎo)致了高房價(jià)，導(dǎo)致大量的食利階層出現(xiàn)。
再次，阻礙城市化進(jìn)程的發(fā)展。城市化進(jìn)程是工業(yè)化進(jìn)程發(fā)展的必然階段，農(nóng)村人口減少，城市規(guī)模擴(kuò)大和人口增加，是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢�？墒牵鞘兄懈甙旱姆績r(jià)，使得進(jìn)城工作的農(nóng)村勞動(dòng)力根本無法買房子，從而無法成為真正的城市人口。由于農(nóng)村人口無法進(jìn)城安家，農(nóng)村的宅基地也無法空出來，從而通過空出農(nóng)村宅基地來增加耕地面積也無法實(shí)現(xiàn)。
而且，由于高昂的房價(jià)和大量的食利階層的存在，導(dǎo)致城市中的企業(yè)經(jīng)營成本提高、居民生活困難，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，工業(yè)化和城市化進(jìn)程受阻。
那么，如何才能規(guī)范政府行為，杜絕其與開發(fā)商勾結(jié)損害百姓的利益呢？
最重要的一點(diǎn)是轉(zhuǎn)變政府職能，更新執(zhí)政理念。西方國家政府的職能首先是為公眾提供優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，他們的一些市長，甚至連GDP是何物都搞不清楚。我們要轉(zhuǎn)變思路，從一個(gè)管理型政府過渡到一個(gè)服務(wù)型政府。試想，如果政府能夠?yàn)楣娞峁﹥?yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，那么就能使人們消除后顧之憂，安心做好自己的工作。如果政府在公共服務(wù)方面能夠不斷提升，也能促使整個(gè)社會效率提升，從而減少社會運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
在服務(wù)型政府中，官員沒有管理經(jīng)濟(jì)職權(quán)，那么就會大量減少政府官員與商人勾結(jié)，從中謀取私利的事件發(fā)生。我們希望，在國家第十二個(gè)五年規(guī)劃中，能從轉(zhuǎn)變政府職能入手，首先管理好自己的官員，這樣才能最有效的促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。
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