全國(guó)人大代表提交建議剖析恒大地產(chǎn)4大行業(yè)潛規(guī)則
現(xiàn)在的潛規(guī)則和利益鏈主體都是受益者，最終受害的只有這個(gè)社會(huì)中的弱勢(shì)群體——那些最需要住房卻又買(mǎi)不起房的人
文 本刊記者 張馳
房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則究竟有多少？本刊2011年第1期、第2期先后以《恒大地產(chǎn)長(zhǎng)沙引爆行業(yè)潛規(guī)則》、《恒大地產(chǎn)再爆行業(yè)4大潛規(guī)則》為題，對(duì)全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)、港交所上市企業(yè)恒大地產(chǎn)集團(tuán)在拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)上涉嫌虛假?gòu)V告、垃圾短信、拒絕住房公積金貸款、與地方政府合謀拿地的4大行業(yè)潛規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)的披露，引起了強(qiáng)烈的社會(huì)反響。
據(jù)了解，十一屆全國(guó)人大代表、著名法學(xué)家、湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)呂忠梅教授在對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的亂象進(jìn)行系統(tǒng)研究的基礎(chǔ)上，在本次人大會(huì)上提交了題為《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)打出“法治組合拳”》的代表建議。
呂忠梅對(duì)《法人》記者表示，作為一位全國(guó)人大代表，建言獻(xiàn)策、為社會(huì)和諧發(fā)展出一份力，是其職責(zé)所在，也是她形成針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)亂象提交代表建議的推動(dòng)力。
在2011年全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)期間，《法人》記者就此對(duì)呂忠梅代表做了獨(dú)家采訪。
《法人》：是什么因素促使您對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展予以關(guān)注，并形成建議？
呂忠梅：房地產(chǎn)問(wèn)題是全國(guó)各界都高度關(guān)注的問(wèn)題,作為生活在這個(gè)社會(huì)中的一員,關(guān)心房?jī)r(jià)非常自然。但作為學(xué)者,可能關(guān)注點(diǎn)會(huì)有所不同,大家肯定有各種不同的觀點(diǎn)，現(xiàn)在說(shuō)的比較多的行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈，市場(chǎng)監(jiān)管的利益鏈,等等。
從上游來(lái)看它拉動(dòng)了多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從下游來(lái)看也拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，但這都主要是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面看的,實(shí)際上,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與民生息息相關(guān),這又是一條利益鏈。但我們?cè)诔雠_(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策的時(shí)候兩頭是否都統(tǒng)一考慮了?一頭考慮的是民生問(wèn)題，另一頭考慮的是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的問(wèn)題，似乎現(xiàn)在有些政策并沒(méi)有將這兩個(gè)問(wèn)題統(tǒng)籌考慮。
從國(guó)家保障民生角度看，現(xiàn)在的一些政策導(dǎo)致了逆向操作。如大家所批評(píng)的地方政府——開(kāi)發(fā)商——銀行這樣的利益鏈不會(huì)考慮民生，由他們坐擁巨大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益，這種現(xiàn)象過(guò)去比較多的出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的上游。在中央調(diào)控政策的影響下，一些明顯的掠奪不能做了，于是就有了“潛規(guī)則”現(xiàn)在看來(lái)“潛規(guī)則”已經(jīng)延伸到了下游，比如銷(xiāo)售環(huán)節(jié)出現(xiàn)的“潛規(guī)則”。
我們不禁要問(wèn)，出現(xiàn)這些“潛規(guī)則”的原因在哪里？政府及各部門(mén)出臺(tái)了那么多的政策，也在采取行動(dòng)，比如，工商管理部門(mén)在治理虛假?gòu)V告，銀行對(duì)于貸款采取措施，政府出臺(tái)限購(gòu)令，但為什么就不能達(dá)到抑制房?jī)r(jià)，讓老百姓買(mǎi)得起房的目標(biāo)呢？這里面肯定是某個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題。
還有，我是學(xué)法律的，從法律角度來(lái)看，我們這些年制定了那么多與房地產(chǎn)相關(guān)的法律，但在出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的時(shí)候，如何在已有的法律制度框架內(nèi)解決問(wèn)題沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，僅僅是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，被動(dòng)的應(yīng)對(duì)臨時(shí)發(fā)生的問(wèn)題。正是因?yàn)闆](méi)有把房地產(chǎn)市場(chǎng)所涉及到的各種利益放到一起來(lái)統(tǒng)一的考量、統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一的調(diào)整，各自調(diào)整的效力不可能產(chǎn)生有效的整合。
在我看來(lái)，法律作為最高的國(guó)家意志，是調(diào)整利益的最佳的工具，但我們實(shí)際上對(duì)經(jīng)濟(jì)政策、行政命令的依賴超過(guò)對(duì)于法律手段的運(yùn)用。
在這樣的背景下，我們已有的一些法律不能很好地發(fā)揮作用，比如，我們的物權(quán)法對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)是可以對(duì)抗惡性的征地，我們的《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《行政許可法》對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)管理是有制度的，也沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，等等�？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一個(gè)要素，我們都制定了相應(yīng)的法律，如果我們把這些法律都執(zhí)行好了，有些問(wèn)題是不需要再重新制定臨時(shí)性應(yīng)對(duì)措施的，但我們總是把已有的法律規(guī)則放到一邊，做一些臨時(shí)性的東西，這些東西不僅經(jīng)不起時(shí)間的推敲，而且給各方面以不穩(wěn)定、不安全感，讓人無(wú)所適從。
從某種程度上講，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象是一種信任危機(jī)。法律作為社會(huì)的穩(wěn)定器，其基本功能就在于保障交易安全、社會(huì)安全。我從法律的角度來(lái)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也就非常正常了。
《法人》：您建議的主題意思，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與管理要在法律的框架下來(lái)實(shí)行？
呂忠梅：是在法治的理念下來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不僅要嚴(yán)格執(zhí)行已有的法律制度，而且還要打法治的組合拳。我們過(guò)去講過(guò)很多組合拳，但都是經(jīng)濟(jì)的、行政的，我提出的是要打法治組合拳。
《法人》：能具體解釋一下嗎？
呂忠梅：法治本身就是一套“組合拳”，它需要在任何人、任何機(jī)關(guān)和團(tuán)體都必須受到法律制約、不能擁有超越法律之外的特權(quán)這樣一個(gè)理念下從事各種活動(dòng)，它不僅是立法，更重要的是已經(jīng)制定的法律要得到良好的實(shí)施。
房地產(chǎn)市場(chǎng)利益博弈場(chǎng)所，它涉及到方方面面的利益。法治最大的一個(gè)功能就是讓各種力量的博弈都在一個(gè)秩序的框架內(nèi)進(jìn)行，現(xiàn)在恰恰是這個(gè)秩序框架沒(méi)有確定性。
比如，地方政府的土地供應(yīng)問(wèn)題，相應(yīng)的法律制度已經(jīng)基本建立，將法律執(zhí)行情況納入地方政府考核指標(biāo)就可以解決，但有些政策實(shí)際上鼓勵(lì)地方政府超越法律賦予的權(quán)限，“開(kāi)口子”、“留后門(mén)”，等到出問(wèn)題時(shí)，責(zé)任在誰(shuí)分不清？法律執(zhí)行也就成為了空話。忽視法治手段在行政過(guò)程中應(yīng)有作用的結(jié)果是暫時(shí)看來(lái)，一些措施無(wú)論是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是控制價(jià)格都有一些作用，然而，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，后患無(wú)窮。
因此，我以為，即使在法律方面，目前最重要的也不是制定新的法律，而是把現(xiàn)有的法律真正用起來(lái)。如你們所報(bào)道的開(kāi)發(fā)商和銀行勾結(jié)不發(fā)放公積金貸款，國(guó)務(wù)院是有《住房公積金貸款條例》的，關(guān)鍵是誰(shuí)來(lái)檢查，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督？這應(yīng)該是政府的事情，卻沒(méi)人做。
《法人》：現(xiàn)在大家都在關(guān)注這個(gè)暫行條例、那個(gè)政府規(guī)定，弱化了法律應(yīng)有的調(diào)控功能，存在這個(gè)現(xiàn)象的根本原因在那里？
呂忠梅：在我們改革的過(guò)程中，更加注重的是體制的突破，但是，我們突破了舊有的東西，新的體制應(yīng)該怎么建立，這方面我們做的功課還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這么多年來(lái)我們對(duì)法律的態(tài)度也是更加看重立法，但法治理念并沒(méi)有真正建立起來(lái)。
其實(shí)，建立法律體系只是法治的一個(gè)環(huán)節(jié)，法律制定出來(lái)后更是需要的是執(zhí)行。今年，我們已經(jīng)宣布有中國(guó)特色的社會(huì)主義法律體系形成，然而，法律體系的建成與社會(huì)主義法治國(guó)家建成之間還有很大的距離。
法治理念最強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是政府首先要守法，政府守法，老百姓才有一個(gè)榜樣，才能更好地要求企業(yè)去做。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中政府如何首先守法是一個(gè)大問(wèn)題。
《法人》：從執(zhí)法監(jiān)督來(lái)說(shuō)，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督官商勾結(jié)？
呂忠梅：按照法律機(jī)制，直接的監(jiān)督可以來(lái)自于兩方面。第一，就是從上到下的行政監(jiān)督系統(tǒng)，就是上級(jí)對(duì)下級(jí)實(shí)施的行政監(jiān)督；其二，是司法的監(jiān)督，就是通過(guò)設(shè)置訴訟程序，讓老百姓來(lái)監(jiān)督，如老百姓對(duì)政府的征地拆遷行為不服，可以到法院去起訴你。此外，也還可以通過(guò)輿論等其他途徑來(lái)監(jiān)督。
其實(shí)，政府的違法成本不能只算經(jīng)濟(jì)帳，它損失的政府公信力、誠(chéng)信度是用金錢(qián)無(wú)法衡量的，老百姓對(duì)政府的信任可不是用幾千萬(wàn)能夠買(mǎi)回來(lái)的，民心是衡量政府的最高標(biāo)準(zhǔn)，這是任何金錢(qián)都買(mǎi)不回來(lái)的。
當(dāng)政府“權(quán)為民所用，利為民所謀”的時(shí)候，事情就會(huì)有一些變化。
老百姓為什么要去相信它，如果它失去信任將會(huì)帶來(lái)什么樣的后果，這是我們考量政府的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，這也是為什么要提出“科學(xué)發(fā)展觀”主要原因。
這幾年，法院開(kāi)始頒布政府依法行政白皮書(shū)，公布政府依法行政的狀況就非常有意義。應(yīng)該說(shuō)這些指標(biāo)對(duì)于政府的考核更加重要，它們涉及到政府在老百姓心中的地位，也是整個(gè)政權(quán)、執(zhí)政黨在老百姓心目中的地位。
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