中國商業(yè)地產(chǎn)市場增長的放緩將無可避免。
根據(jù)目前的項目儲備，一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場年增速在2018年后將穩(wěn)定在15%以下。在這些城市中，平均每2人擁有1平方米的商業(yè)面積，已經(jīng)達到美國東西海岸發(fā)達城市的水平，宣告市場正式進入存量時代。
然而，中國消費者的需求卻在不斷變化。麥肯錫2017年全球消費者信心調(diào)查顯示，近六成中國消費者的消費行為在2016—2017年發(fā)生了顯著變化。90后的崛起對存量商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)提升也提出了新要求，根據(jù)麥肯錫2017年中國消費者調(diào)查，近四成90后消費者希望獲得更好的購物環(huán)境、服務(wù)和產(chǎn)品，并不介意為此付出更高的價格。
網(wǎng)紅品牌頻出的今天，熱門店鋪的“壽命”卻參差不齊。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年1—5月，停業(yè)的餐廳平均壽命為508天，難以撐過典型的3年租期。
面對增量稀少，存量卻備受消費者多變需求挑戰(zhàn)的情況，不少商業(yè)地產(chǎn)運營商依然遵循行業(yè)慣性，希望通過在標準開發(fā)運營模式上“打補丁”的方式跑贏市場，結(jié)果往往不及預(yù)期。
既然商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是為了連接商戶和消費者，滿足消費者需求，我們就以終為始，從消費者和商戶的痛點出發(fā)找出標準商業(yè)地產(chǎn)模式中的問題， 并探索未來開發(fā)運營模式的新趨勢。
反思之一：過度依賴標準化復制模式
統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一業(yè)態(tài)組合、統(tǒng)一設(shè)計的標準化復制模式在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)大行其道。商業(yè)地產(chǎn)運營商以產(chǎn)品線的形式覆蓋體量從1萬平方米到10萬平方米以上的所有商業(yè)地產(chǎn)項目，基于類似的主力店、自營業(yè)態(tài)、模塊化設(shè)計。這種模式支撐了批量復制時期的商業(yè)地產(chǎn)增長，但隨著城市發(fā)展，核心商圈和區(qū)域商圈趨于飽和，消費者往往面對多個商圈和雷同的購物中心，患上“選擇困難癥”。另一方面，當需要解決柴米油鹽等日常需求時，家門口的商業(yè)卻又頻頻讓消費者失望。分散、低質(zhì)、缺乏規(guī)劃管理是社區(qū)商業(yè)的常見病。
-->> 未來新趨勢：大店更大，小店更近
未來，大型購物中心需要通過打造、更新“大IP”，吸引各類人群，推動 人流量增長。同一個品牌下的多個購物中心，可以運用不同的“IP”主題組合，如親子卡通、藝術(shù)設(shè)計、選秀明星、地方文化等，實現(xiàn)輻射區(qū)域內(nèi)的影響力最大化。
社區(qū)商業(yè)則需要更加貼近消費者，在業(yè)態(tài)選擇、空間分時利用、電子CRM管理等方面做文章，針對社區(qū)需求調(diào)整模式，高效滿足高頻的衣食住行、親子早教、休閑娛樂需求，提高固定輻射范圍內(nèi)社區(qū)消費者的造訪頻次。
反思之二：主要依靠長期租戶維持購物體驗
在傳統(tǒng)模式中，商業(yè)地產(chǎn)運營商只對公共空間和整體品牌形象負責，租戶需要自行打造商戶品牌、挑選產(chǎn)品并設(shè)計空間。同時，商業(yè)地產(chǎn)運營商希望各類租戶的租約以2～3年為一周期且保持穩(wěn)定，以減少空置期租金損失。
然而， 除了奢侈品、快時尚等知名品牌主力店外，不少商戶的品牌塑造、選品更新、空間規(guī)劃能力欠佳，往往出現(xiàn)業(yè)績差、提前撤租的現(xiàn)象。另外，消費者也希望購物中心的商戶常換常新，對2～3年一更新的商戶組成缺乏耐心。
-->>未來新趨勢：購物場景化，做組合商戶的“買手”
場景化迭代的商戶組合將商業(yè)地產(chǎn)運營商的日常運營職責從公共空間管理拓展到了產(chǎn)品選擇和店鋪空間動態(tài)調(diào)整。這一模式既能滿足消費者喜新厭舊的心理，也能夠平衡財務(wù)回報，甚至可以減少不必要的提前撤場現(xiàn)象（見圖2）。
反思之三：缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道
商業(yè)地產(chǎn)運營商傳統(tǒng)上以租金為主要收入來源，通過租約更新時的租金單價調(diào)整實現(xiàn)收益最大化。然而，租戶對租金的承受能力由坪效決定，幾輪加價后，租售比接近極限，而此時的客流卻可能已逐漸飽和甚至衰退。租戶往往不堪重負，不是提高價格為難消費者，就是歇業(yè)撤場。消費者最終需為高租售比買單，不然只能面對空置的商鋪，導致糟糕的購物體驗。
-->>未來新趨勢：價值重構(gòu)，突破租金天花板
應(yīng)用M2C模式、O+O增值服務(wù)等新模式，商業(yè)地產(chǎn)運營商有機會在基礎(chǔ)門店銷售外創(chuàng)造額外價值、捕獲虛擬坪效，在不提高租售比的條件下，突破租金天花板，提升整體資產(chǎn)回報（見圖3）。
反思之四：過度期望線上媒體為線下門店引流
在電商擠占線下零售發(fā)展空間的今天，購物中心紛紛購買線上媒體，或聯(lián)合電商網(wǎng)站，在“雙十一”等線上購物的主要窗口大量投放廣告，希望重新將消費者從線上吸引到線下。然而，在標準品類中，由于線上渠道價格優(yōu)惠透明、服務(wù)精準高效、產(chǎn)品海量豐富，習慣了線上購物的消費者往往不愿意回到線下。基于促銷活動從線上向線下引流十分困難。
-->>未來新趨勢：線下導流線上，最大化客流價值
越來越多的購物中心意識到，由于產(chǎn)品體驗、現(xiàn)場服務(wù)等優(yōu)勢，線下渠道依然可以吸引到高質(zhì)量的客群。針對線下高質(zhì)量客群，購物中心可以聯(lián)合線上平臺，提供額外的線上產(chǎn)品選擇、長期訂閱等服務(wù)，確保自身不僅把握消費者的線下消費，更能分享線下消費者在線上貢獻的額外價值（見圖4）。
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