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開發(fā)商關(guān)注短期獲利“綜合體”更宜獲批
陳倍麟表示，國內(nèi)購物中心存在泡沫隱憂，是由多方面原因引起的。“其中不乏開發(fā)商、投資客的逐利投機(jī)行為，也有政府部門在商業(yè)規(guī)劃中出現(xiàn)了漏洞。”
吳荷生表示，短期來看，我國很多城市存在商業(yè)地產(chǎn)大量集中開發(fā)，導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，一線城市同區(qū)域內(nèi)同質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目面臨惡性競爭。“這一現(xiàn)象帶來的問題是，開發(fā)商出現(xiàn)普遍的短期獲利傾向。”吳荷生說，2011年到2013年開盤的上海47個(gè)購物中心中，自持出租和租售結(jié)合的分別為6個(gè)和4個(gè)，其余37個(gè)均為在售或代售。
那么，是什么讓開發(fā)商出現(xiàn)短期獲利的沖動(dòng)?陳倍麟分析，按理商務(wù)部門會對市、區(qū)、社區(qū)、城鎮(zhèn)等不同層級商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。但在實(shí)際操作中，規(guī)劃往往存在“兩張皮”的現(xiàn)象：商務(wù)部門負(fù)責(zé)商業(yè)規(guī)劃、網(wǎng)點(diǎn)布局，批地的規(guī)劃部門則另行一套進(jìn)行規(guī)劃。兩者之間缺乏銜接統(tǒng)一，使得有些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃只能流于紙面。“為什么現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體那么多?純住宅項(xiàng)目越來越難獲批了，但如果開發(fā)商在項(xiàng)目里加入商業(yè)、酒店、辦公，成為綜合體，規(guī)劃審批通過率就升高了。”
政府規(guī)劃無“控制力”
部分區(qū)域“中心扎堆”
吳荷生指出，據(jù)市商務(wù)委和市規(guī)土局2009年聯(lián)合發(fā)布的《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃綱要(2009年—2020年)》，上海將形成12個(gè)市級商業(yè)中心和22個(gè)地區(qū)級商業(yè)中心，并對不同購物中心進(jìn)行了規(guī)劃布局。但實(shí)際上，因?yàn)橐?guī)劃的體制松散，本身缺乏控制力。購物中心扎堆而立。如規(guī)劃中的市級商業(yè)中心———五角場和中環(huán)、地區(qū)級商業(yè)中心———南方商城、新城商業(yè)中心———嘉定新城等近年已建或在建一批超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，總量均已超過規(guī)劃導(dǎo)向，且與實(shí)際消費(fèi)能力的增長不匹配，不可避免會帶來商業(yè)設(shè)施效率降低和空置率提高�！ ￡惐恩脒M(jìn)一步指出，規(guī)劃上的漏洞還導(dǎo)致一些地區(qū)購物中心資源分散在多個(gè)開發(fā)商手中，各自分裂，難以形成成片的集聚效應(yīng)。“這就必然導(dǎo)致消費(fèi)者和入駐商家的分散。對購物中心這種需要規(guī)模效應(yīng)的業(yè)態(tài)來說，存在著經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。”
5000平方米商業(yè)設(shè)施一定區(qū)域內(nèi)應(yīng)總量控制
記者了解到，修編上海“十二五”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，已經(jīng)被列為今年市商務(wù)委的一項(xiàng)工作。根據(jù)目前的設(shè)想，上海將對5000平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施在一定范圍內(nèi)建造的數(shù)量做出界定。“比如，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)最多可以開幾家大型商業(yè)設(shè)施。”知情人士透露。
陳倍麟認(rèn)為，目前還需要加強(qiáng)政策杠桿干預(yù)，從源頭把控批地時(shí)對購物中心建設(shè)的比例。也有專家認(rèn)為，可以通過采取提高交易成本、放慢土地出讓節(jié)奏等調(diào)控措施為商業(yè)地產(chǎn)的投資過熱降溫。
吳荷生則建議加快對閑置物業(yè)消化轉(zhuǎn)型的剛性指導(dǎo)，對業(yè)態(tài)布局明顯不合理的商場應(yīng)該落實(shí)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃，引導(dǎo)部分在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。同時(shí)，全面建立大型商業(yè)設(shè)施供應(yīng)量、吸納量、空置率的信息跟蹤機(jī)制，提高商業(yè)資源利用效益。此外，上海還應(yīng)形成鼓勵(lì)業(yè)態(tài)創(chuàng)新和商業(yè)模式創(chuàng)新的長效機(jī)制。“比如，用更開放的眼光積極引進(jìn)更多的國際品牌和新型業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)變對先入為主的國際大牌在商業(yè)中心市場定位上的依賴，提高商業(yè)資源利用的豐富性。”
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